الحجز العقاري واجراءاته في القانون الجزائري

الحجز العقاري واجراءاته في القانون الجزائري

مقدمة الحجز العقاري 

لقد تناول المشرع ضمن قانون الإجراءات المدنية والإدارية رقم 08/09 المؤرخ في 25 ـ 02 ـ 2008 عددا من القواعد القانونية المتعلقة الحجز العقاري والبيع بالمزاد العلني ، وتبسيطا لهذه القواعد القانونية قصد تفعيل الإجراءات وضمان حقوق المتقاضي أضاف نصوصا لم تكن واردة في ظل القانون القديم ، من بين هذه النصوص أنه أجاز للدائن المرتهن أي الذي رتب رهنا على عقارات مدينه سواء كان رهنا رسميا أو حيازيا أو قانونيا.

ورغم ما يتقرر لهذا الدائن من حق الأولوية والتقدم على باقي الدائنين فقد خول له توقيع الحجز العقاري على عقارات مدينه.

بمعنى أن الدائن تكون له صفة المرتهن والحاجز في آن واحد ، وإذا كان القانون القديم قد حصر الحجز العقاري في العقار المشتمل على حق الرقبة والانتفاع معا.

الحجز العقاري في قانون الاجراءات المدنية والادارية الحالي:

فقانون الإجراءات المدنية والإدارية الحالي نص على إمكانية توقيع الحجز العقاري على الحقوق العينية العقارية مستقلة عن حق الرقبة ، كالحجز على حق الانتفاع ، في ظل القانون 87/19 المؤرخ في 08 ـ 12 ـ 1987 المتضمن ضبط كيفية استغلال الأراضي الفلاحية التابعة للأملاك الوطنية وتحديد حقوق المنتجين وواجباتهم.

والذي تم إلغاؤه بموجب القانون رقم 10/03 المؤرخ في 15 ـ 08 ـ 2010 المحدد لشروط وكيفيات استغلال الأراضي الفلاحية التابعة للأملاك الخاصة للدولة.

كما أصبح الدائن المتحصل على أمر واحد بالحجز على العقارات والحقوق العقارية العينية من محكمة معينة توقيع عدة حجوز على عقارات مدينه الواقعة في دوائر اختصاص محاكم أخرى.

كما استحدث الحجز التحفظي على العقارات بعد أن كان منحصرا في المنقولات ، أما بخصوص العقارات غير المشهرة فقد أصبحت في ظل هذا القانون من الأموال التي يجوز الحجز عليها.

وفضلا عن ذلك فبشأن البيوع العقارية للحقوق العينية العقارية فقد أصبح من حق الدائن الاشتراك في المزايدة مع إمكانية رسو المزاد عليه بالثمن الأساسي .

هذا وتجدر الإشارة إلى أن المشرع قد وظف عدة مصطلحات منها حائز العقار أي الشخص الذي تنتقل إليه ملكية العقار المرهون قبل حلول أجل الدين ، الشريك المتقاسم في العقار أي الذي له حق امتياز على حصته المفرزة في رجوعه على الشركاء وبائع العقار الذي له حق امتياز خاص على ثمن العقار أو الباقي.

وكذلك المبالغ المستحقة للمهندس والمقاول أو المعماري كامتياز على البناء ، وتبعا لما سلف سوف نتطرق لموضوع المحاضرة وفق التفصيل التالي :

الفصل الأول: الحجز التنفيذي على العقارات

يقصد الحجز العقاري وضع العقار تحت سلطة القضاء بهدف منع المدين من التصرف فيه إضرارا بدائنه ، والأصل أن الحجز العقاري يشمل ملكية الرقبة وحق الإنتفاع غير أن المشرع الجزائري في ظل التعديلات أجاز الحجز على حق الإستعمال أو حق السكنى أو حق الإرتفاق أو الحقوق العينية التبعية كالرهن و الإمتياز وحدها دون حق الرقبة.

كما أجاز الحجز العقاري بالتخصيص رغم أنه منقول شريطة حجزه مع العقار المخصص لخدمته ، ومن أبرز الأمثلة التي يجوز فيها للدائن الحجز على حق الانتفاع دون حق الرقبة ما نصت عليه المادة 08 من القانون 87/19 المتعلق بضبط كيفية إستغلال الأراضي الفلاحية التابعة للأملاك الوطنية و تحديد حقوق المنتجين و واجباتهم.

قد يهمك أيضا

• طرق إدارة المرفق العام
• أهداف الضبط الإداري

والمادة 12 من القانون رقم 10/03 المحدد لشروط وكيفيات استغلال الأراضي الفلاحية التابعة للأملاك الخاصة للدولة التي أجازت ترتيب رهن يثقل الحق العيني الناتج عن الإمتياز لفائدة هيئات القرض والمادة 13 من ذات القانون التي أجازت توقيع الحجز على حق الإمتياز.

لقد عزر المشرع الجزائري حق الدائن في استيفاء دينه ذلك أن الدائن المرتهن رسميا أو حيازيا أو صاحب حق الإمتياز أو حق التخصيص متى كان بيده سند تنفيذيا.

فإنه يتمتع بحق تتبع العقار المرهون في أي يد كانت ومع ذلك فمن حقه توقيع الحجز العقاري على عقار مدينه في وقت واحد يكون مرهونا لفائدة الدائن ومحجوزا بموجب أمر طبقا للمادة 721 ق إ م إ .

هذا ويقصد بالعقارات القابلة للحجز في ظل قانون الإجراءات المدنية والإدارية تلك العقارات التي لها سندات مشهرة وكذا العقارات التي لها سندات غير مشهرة , وفق ما نصت عليه المادة 766 ق إ م إ التي أجازت للدائن اتباع اجراءات الحجز العقاري على عقارات مدينه غير المشهرة.

حالات الحجز العقاري على العقارات الغير مشهرة

إذا كان لها مقرر إداري أو سند عرفي ثابت التاريخ وفق أحكام القانون المدني , وعليه فالحجز على العقارات غير المشهرة ينحصر في حالتين :

1/العقارات التي لها عقود عرفية ثابتة التاريخ قبل 01/03/1961 فقد اكتسبت الشرعية بموجب المرسوم رقم 80/210 المعدل للمرسوم رقم 76/63 المؤرخ في 25/03/1976 المتعلق بتأسيس السجل العقاري ، وعلى ضوء ذلك أعفيت هذه العقارات من الإشهار .

2/العقارات التي لها عقود عرفية ثابتة التاريخ من 01/03/1961 إلى غاية 01/01/1971، فقد اكتسبت هي الأخرى الصيغة الرسمية بموجب المرسوم رقم 93/123 المؤرخ في 19/05/1993 المعدل و المتمم للمرسوم رقم 76 /63 هذا المرسوم مدد الفترة من 01/03/1963 إلى غاية 01/01/1971 .

3/المقررات الإدارية : رغم أن عددا معتبرا من المقررات الإدارية غير المشهرة تعد سندات فقد أجاز المشرع الحجز العقاري على العقارات التي تتضمنها هذه المقررات الإدارية.

ومن أبرز الأمثلة على ذلك : المقررات الإدارية المتضمنة التنازل عن الأملاك العقارية التابعة للقطاع العام تنفيذا لأحكام المادة 02 من القانون 86-03 المؤرخ في 04/02/1986 ” القطع الأرضية غير ثابت أصل ملكيتها أما البناية أي الجدران ثابتة ملكيتها , هذه العقارات التي بيعت يجوز الحجز عليها .

المبحـث الأول :شروط الحصول على أمر الحجز

حتى يتحصل الدائن على أمر بوضع العقار أو الحق العقاري العيني تحت تصرف القضاء يتعين عليه تقديم طلب إلى رئيس المحكمة التي يقع في دائرة اختصاصها الإقليمي العقار أو الحق العيني العقاري , هذا الطلب يتضمن :

– اسم ولقب الدائن وموطنه .

– اسم ولقب المدين وموطنه .

– وصف العقار أو الحق العيني العقاري المطلوب حجزه حسبما ورد في مستخرج عقد الملكية يرفق هذا الطلب
بالوثائق الآتي تحديدها :

1. نسخة من السند التنفيذي : و السندات التنفيذية المعنية ورد ذكرها ضمن المادة 600 ق إ م إ .

2. محضر التبليغ الرسمي لأمر الحجز : ذلك أنه من حق المدين تسديد الدين العالق في ذمته بمجرد تبليغه بأمر الحجز قبل قيده بالمحافظة العقارية لأنه بعد القيد يمنع عليه التصرف في العقار .

3. محضر التكليف بالوفاء : يتضمن مطالبة المدين بتسديد مبلغ الدين خلال 15 يوما .

4. محضر عدم كفاية الأموال المنقولة أو عدم وجودها بالنسبة للدائن العادي ذلك أن الدائن المرتهن يوقع الحجز على العقار المرهون دون اللجوء إلى الحجز على منقولات المدين ، لذلك فالدائن المرتهن يستوجب عليه إرفاق :

ـ طلب الحصول على أمر الحجز بمستخرج من عقد الرهن أو أمر التخصيص على العقار أو مستخرج حق الامتياز بالنسبة لأصحاب التأمينات العينية .

ـ مستخرج من سند ملكية العقار .

ـ شهادة عقارية .

يتعين توقيع الحجز على العقار أو الحق العيني العقاري بموجب أمر رئيس المحكمة خلال 08 أيام من تاريخ إيداع الطلب ، ويجوز للدائن استصدار أمر واحد بالحجز على عدة عقارات متواجدة في دوائر اختصاص مختلفة (المادة 724 ق إ م إ) .