التجديد الضمني لعقد الايجار التجاري

قد يهمك أيضا

تعريف التجديد الضمني لعقد الايجار التجاري

 بقاء المستأجر في العين المؤجرة ( المحل التجاري) بعد انتهاء مدة الايجار المحددة في العقد ويعلم المؤجر ودون اعتراض منه ” اعتبر الايجار قد تجدد بشروطه الاولى وللمدة نفسها
ـــ هو ايجار جديد ينعقد بإيجاب وقبول جديدين فهو ليس امتدادا للعقد السابق
اذ اشترط المشرع الجزائري قبول المؤجر وعدم اعتراضه وايجابا من المستأجر ببقائه ينتفع بالعين المؤجرة ( المحل التجاري)

س/ كيفية انعقاد التجديد الضمني لعقد الايجار التجاري ؟
ج / ـ شرط توفر عقد ايجار سابق صحيحا معين المدة وانتهى بانقضاء مدته دون اي اخطار بالإخلاء من المؤجر
ـ نية المستأجر تكون واضحة وقاطعة بشأن الرغبة في التجديد
ـ يجب ان يبقى المستأجر ينتفع بالعين المؤجرة ( المحل التجاري )
ـ علم المؤجر ببقاء المستأجر في العين المؤجرة ( المحل التجاري ) بنية التجديد دون ان يحدث منه اي اعتراض على التجديد الضمني
تنبيه: فشاغل العين بغير حق ولا يستند على عقد ايجار سابق وصحيح فلا ينبغي له التمسك بحق تجديد الايجار
ملاحظة :
التجديد الضمني ينعقد بنفس شروط الايجار السابق ـ كالأجرة وكيفية دفعها ومكان الدفع وزمانه والتزامات المؤجر
مثلا اذا كان في العقد الاسبق اشترط دفع عربون وجب دفعه ايضا في التجديد الايجار الضمني
او مثلا في العقد الايجار السابق اذا احتوى شرط يسمح او يحرم الايجار من الباطن او التنازل في الايجار انتقل هذا الشرط الى التجديد الضمني
ـ اما المدة تكون ممثلة لمدة الايجار السابق
واذا رغب الطرفان جعل مدة الايجار اطول ما كانت عليه في عقد الايجار السابق وجب عليهما ابرام عقد ايجار جديد بإجاب وقبول صريحين وهو التجديد الصريح لعقد الايجار التجاري
س/ ما الاثار القانونية الناجمة عن التجديد الضمني ؟
ج/ التجديد الضمني ايجار جديد ولا يعتبر امتدادا للإيجار السابق واهم الاثار القانونية المترتبة عن الايجار الضمني :
1/ يجب ان تكون الاهلية اللازمة لعقد الايجار متوافر في كل من المتعاقدين وقت التجديد ، ولا يكفي ان تكون متوافرة وقت انعقاد الايجار السابق
2/ اذا كان عقد الايجار السابق محرر بسند رسمي فان محتوياته وصفات هذا المحرر لا ينتقل الى الايجار الجديد
3/ في التجديد الضمني لا تنتقل الكفالة الشخصية او العينية من ايجار سابق الى الايجار الجديد الا برضاء الكفيل
4/ اذا صدر تشريع جديد قبل انتهاء مدة الايجار السابق سرت احكامه على الايجار الجديد

 اجراءات تجديد عقد الايجار التجاري

 س/ المشرع الجزائري حدد الاجراءات التي ينبغي على المستأجر اتخاذها من اجل التعبير عن نية في التجديد ما هي هذه الاجراءات ؟
ج/ ــ يقوم المستأجر بتوجيه طلب الى المؤجر يعلن من خلاله رغبته في التجديد ـــــ ويكون ذلك بموجب عقد غير رضائي ، او بورقة مكتوبة او برسالة موصي عليها مع العلم بالوصول او عن طريق محضر قضائي
او تقديم الطلب للشخص المسير الذي يتوفر فيه الصفة الكاملة لاستلامه
الذي ينوب عنه قانونا
ــ ويشترط المشرع الجزائري في طلب تجديد عقد الايجار التجاري ان يتضمن الفقرة الاخيرة من المادة 174 من القانون التجاري
(ويتعين على المؤجر في اجل ثلاثة اشهر من تاريخ تبليغ طلب التجديد ان يحيط الطالب علما بنفسه الاجراء ان كان يرفض التجديد مع ايضاح دوافع هذا الرفض ويعتبر المؤجر اذا لم يكشف عن نواياه في هذا الاجل موافقا على مبدأ تجديد الايجار السالف)
س/ المشرع الجزائري في المادة 174 ف / الاخيرة
الزم المؤجر ان يرد على طلب تجديد الموجه اليه من طرف المستأجر وذلك في 3ثلاثة اشهر من التبليغ ، فاذا لم يكشف المؤجر عن نواياه في خلال المدة المحددة هل يعتبر عدم الرد على الطلب غير موافق على طلب التجديد ام موافقا على مبدأ التجديد ؟
ج/ يعتبر موافقا على مبدأ التجديد الايجار
وفي حالة رفض الطلب يتوجب عليه تبليغ المستأجر خلال اجل 3 ثلاثة اشهر من تاريخ التبليغ مع ايضاح دوافع الرفض ( تسبيب الرفض)
ويجب ان يتم ذلك بموجب عقد غير رضائي يعلن فيه رفض لطلب التجديد مع ذكر مضمون نص المادة 194 ق / ت والا اعتبر باطلا يكون التنبيه بالإخلاء موجه وفق المدة القانونية المحددة قانونا حسب نص المادة 173 ق / ت
حالات رفض تجديد لعقد الايجار بدون تعويض : طبقا لأحكام المواد التالية 177 / 178/ 181/ 182 من ق/ ت
المادة 177 خاصة بالأعمال الخطيرة التي يقوم بها المستأجر ( بجوز للمؤجر ان يرفض تجديد الايجار بدون ان يلزم بسداد اي تعويض اذا برهن عن سبب خطير ومشروع اتجاه المستأجر المخلي للمحل ))
اجاز المشرع للمؤجر رفض تجديد عقد الايجار دون ان يلزم بسداد التعويض اذا اثبت عن سبب خطير وغير مشروع في حق مستأجر المحل طبقا للمادة المذكورة اعلاه 1
1/ حالة قيام المستأجر بأعمال خطيرة وغير مشروعة
يمكن للمؤجر رفض تجديد عقد الايجار التجاري اذا قام المستأجر بأعمال خطيرة وغير مشروعة
2/ حالة قيام المستأجر بعدم تنفيذ التزام او التزامات تعاقدية
3/ حالة توقف المستأجر عن استغلال المحل التجاري دون سبب جدي ومشروع
4/ حالة رفض تجديد بدون تعويض نتيجة وضعية المبنى حيث يوجد المحل
مثلا : كقيام المستأجر باستغلال المحل في نشاط يحضره القانون خلال فترة الايجار ( كبيع المخدرات ــ او اسلحة حربية ــ او تحويله الى لممارسة الرذيلة )
ــ او رفض تسديد مبلغ الايجار ــ او قام بإيجار من الباطن غير المرخص به من المؤجر ــ او قام بتغيير النشاط التجاري دون ترخيص من المؤجر او موافقة ( تغيير النشاط التجاري الذي تأخذ به المحكمة هو التغيير الذي يسبب ضرر للمؤجر)
او اذا قام المستأجر باعتداء على المؤجر يسبه او بالضرب والجرح العمدي ففي هذه الحالات كلها يعد المستأجر انه ارتكب خطأ جسيما يمكن للمؤجر رفض تجديد عقد الايجار اذا ثبت ذلك ــ بتقديم للحكم الناطق بالعقوبة والذين يدين المستأجر بجريمة من الجرائم المذكورة اعلاه
او تقديم حكم مدني والمتعلق بالأعمال خطيرة متصلة المحل كهدم جزء من المحل يؤثر على العقار او التغيير واجهة المحل التجاري
طبقا لأحكام المادة 177 الفقرة الاولى (( اذا برهن عن سبب خطير ومشروع تجاه المستأجر المخلي للمحل ))ق / ت
ــ عدم تسديد بدل الايجار : استنادا الى القاعدة ، فيكفي ان يثبت المؤجر انه سعى للمطالبة ببدل الايجار وان المستأجر رفض التسديد لقيام خطأ هذا الاخير وهذا ما اكده قرار المحكمة العليا رقم 38190 المؤرخ في 07/12/1985
ــ الايجار من الباطن غير المرخص به من المؤجر : نصت المادة 188 من قانون التجاري على حظر التأجير من الباطن الا اذا اشترط خلاف ذلك بموجب عقد الايجار او موافقة المؤجر
ملاحظة : سكوت المؤجر مدة طويلة يعد بمثابة موافقة ضمنية على هذا الايجار الفرعي
ــــ بسبب تغيير النشاط التجاري :قرار رقم 50558 المؤرخ في 02/ 10/ 1988 م , ق 1990 عدد 03 ص: 91
من المقرر قانونا ان رفض تجديد الايجار دون الزام المؤجر بتسديد تعويض الاستحقاقي يلزم المؤجر اثبات سبب خطير وجدي
ولما كان من الثابت في قضية الحال ان قضاة الموضوع الذي قضوا بخروج الطاعن وكل من يحل من المحل التجاري موضوع النزاع طبقا للمادة 177 من ق/ ـ دون ان يثبت المؤجر وجود سبب خطير وجدي اصيب منه بضرر
ذلك ان مجرد تغيير النشاط التجاري من تجارة الى اخرى لا يعد بحد ذاته سببا جديا وخطيرا لمفهوم المادة السابقة الذكر ما لم يسبب هذا التغيير ضرر للمؤجر فانهم بقضائهم كما فعلوا اخطأوا في تطبيق القانون واستوجب نقض قرارهم