المقدمة
يعود تبني المغرب لنظام التحفيظ العقاري إلى عهد الحماية الفرنسية، التي تدخلت تحت فلسفة إصلاح النظام القانوني بالمغرب، وسنت نظام التحفيظ العقاري بمقتضى ظهير 12 غشت 1913 والذي يستمد مبادئه وأسسه من نظام التسجيل العيني، الذي تعود أصوله إلى التشريع الأسترالي، و يرجع الفضل إلى وضعها لسيد "روبيرت ريتشارد تورانس".[1]
ومن مبررات إصدار هذا الظهير حسب سلطات الحماية نذكر وضع حد للفوضى التي كانت سائدة بالملكية العقارية، وإقرار حقوق الأفراد في الميدان العقاري على أسس عصرية، ثم وضع حد لأعمال الاستيلاء والترامي التي كانت سائدة على الأملاك العقارية العامة والخاصة، ثم سن سياسة عقارية واضحة المعالم من أجل استغلال أفضل للثروة العقارية.
وأمام الأهمية التي يحظى بها التحفيظ العقاري، ووعيا من المشرع المغربي بها فقد بادر إلى إصدار قانون 14.07 المغير والمتمم لمقتضيات ظهير 12 غشت 1913 المتعلق بالتحفيظ العقاري خصوصا وأن هذا الأخير أصبح لا يستجيب للمتطلبات الاقتصادية والاجتماعية ببلادنا، وعدم ملائمته لظرفية الحالية، والتقليل من المنازعات بشأن العقار والعمل على تشجيع الاستثمار والبناء حتى يكون العقار قاطرة نحوى التنمية الاقتصادية من خلال توجه المشرع في القانون الجديد بالإسراع بالمسطرة وتبسيطا لما أمكن، والسير تدريجيا نحوى الإجبارية في التحفيظ.
والأصل في مسطرة التحفيظ أنها مسطرة إدارية يباشرها المحافظ العقاري وقد تتخللها مسطرة قضائية في التعرض على مطلب التحفيظ أو في حالة صدور قرار الرفض والإلغاء من طرف المحافظ، كما أولى المشرع المغربي أهمية خاصة لمساطر وإجراءات التحفيظ في الفصول من 9 إلى 61، حيث يمر التحفيظ العقاري من عدة محطات إذ يبتدئ بتقديم مطلب التحفيظ مرورا بمسطرة الإعلان والإشهار وعملية التحديد وصولا إلى تأسيس الرسم العقاري يعطيه صفة النهائية.
فماهي الإجراءات التي تمر منها المسطرة الإدارية لتحفيظ العقاري؟ وماهي أهم المستجدات التي جاء بها قانون 14.07 والتي من شأنها أن تحقق الغاية المنشودة خصوصا في المسطرة الإدارية للتحفيظ؟.
ولملامسة هذه الإشكاليات المطروحة سنتبع منهج استنباطي وتحليلي للإجابة عنها وذلك وفق التصميم التالي:
الفصل الأول: تقديم مطلب التحفيظ وإشهاره.
الفصل الثاني: التحديد والآثار المترتبة عن مطلب التحفيظ.
الفصل الأول: تقديم مطلب التحفيظ وإشهاره.
يجري تحفيظ العقار وفق إجراءات تقنية وقانونية يترتب عليها إخضاع العقار لنظام التحفيظ، حيث تبتدئ بتقديم صاحب المصلحة مطلب التحفيظ لدى المحافظة العقارية. ولابد أن تتوفر في هذا المطلب شروط شكلية وجوهرية بتقديمه بذوي الصفة الذين عينهم القانون، لذلك كما استوجب القانون في مطلب التحفيظ توفره على بيانات حددها في الفصل 13 من نظام التحفيظ العقاري، سواء كانت تتعلق بطالب التحفيظ أو العقار المراد تحفيظه مع تعزيزها بالمؤيدات والوثائق لتدعيمه.
وحتى يحيط الجمهور بالعلم بإجراءات التحفيظ أوجب على المحافظ أن ينشر إعلانا به بالجريدة الرسمية بعد تحرير ملخص له في الأجل القانوني مع بعث ملخصات له إلى الجهات الإدارية والقضائية.
وفي هذا الصدد سوف نتناول هذا الفصل في إطار مبحثين على الشكل الآتي:
المبحث الأول: تقديم مطلب التحفيظ.
المبحث الثاني: إشهار مطلب التحفيظ.
المبحث الأول: تقديم مطلب التحفيظ.
إن مطلب التحفيظ هو الطلب الذي يتقدم به أحد الأشخاص الذين عينهم القانون حصرا لمباشرة حقهم في إخضاع أملاكهم أو حقوقا ترتبت لهم بقانون التحفيظ العقاري رقم 14.07، ويقع تقديم هذا الطلب لجهة المحافظة العقارية، حيث يباشر المحافظ عدة إجراءات وأعمال تنتهي بتحفيظ العقار[2].
فلطالب التحفيظ أن يدرج البيانات اللازمة في مطلبه الخاصة به وبالملك المراد تحفيظه. وسنقوم بتوضيح طريقة تقديم مطلب التحفيظ ببيان الأشخاص المخول لهم تقديم مطلب التحفيظ (المطلب الأول) مع تحديد شكلياته (المطلب الثاني).
المطلب الأول: الأشخاص المخول لهم تقديم مطلب التحفيظ.
لما لم يكن لكل شخص الحق في تقديم مطلب التحفيظ ووضعه إلا ممن يأتي بيانهم حسب نظام التحفيظ العقاري فإن المشرع المغربي بين الأشخاص المخول لهم
ممارسة حق تقديم طلب التحفيظ وأوردهم حصرا في الفصل 10[3]وفق التعداد الآتي:
أولا: مالك العقار المطلوب تحفيظه، والملاحظ آن المشرع المغربي أشار إلى صاحب الحق الأصلي دون نائبه مع أن الفصل 13 في فقرته الأولى نص على أنه يقدم طالب التحفيظ للمحافظ مقابل وصل يسلم له فورا مطلبا موقعا من طرفه أو ممن ينوب عنه بوكالة صحيحة.
ثانيا: الشريك على الشياع مع الاحتفاظ بحق الشفعة لشركائه إذا توفرت شروط الأخذ بها.
إن إعطاء حق طلب التحفيظ لأحد المالكين على الشيوع يتطلب وجود موافقة باقي شركائه حتى يمارسوا بدورهم مبدأ الاختيار في التحفيظ،[4]غير أن إعطاء حق تقديم مطلب التحفيظ من قبل الشريك الذي اشترى حصة مشاعة في العقار الذي طلب تحفيظ العقار باسمه واسم شركائه إذ لا يمنع باقي الشركاء من ممارسة حق الشفعة على تمليك الحصة متى توفرت الشروط اللازمة للأخذ بها.[5]
ثالثا: أصحاب أحد الحقوق العينية التالية، حق الانتفاع،[6]حق السطحية،[7]حق الكراء الطويل الأمد،[8]الزينة،[9]الهواء[10]، التعلية والجلسة.[11]
رابعا: المتمتع بارتفاقات عقارية[12]بعد موافقة صاحب الملك.
خامسا: الدائن المرتهن رهنا رسميا إذا لم يتلقى دينه وقت استحقاقه إذ يجوز له طلب التحفيظ في حال مباشرة إجراءات الحجز العقاري بناءا على حكم صدر لفائدته ضد مدينه.
سادسا: الولي أو الوصي أو المقدم نيابة عن ناقص الأهلية أو المحجور المتمتع بحق من الحقوق العينية التي تجيز له تقديم طلب التحفيظ ما لم يكن محجورا أو ناقص الأهلية. ومن الملاحظ أن المشرع قد اهتم بالأشخاص الذاتيين دون المعنويين علما بأن طلبات التحفيظ يمكن تقديمها من طرف شركات أو تعاونيات أو جمعيات أو مؤسسات عمومية.[13]
المطلب الثاني: شكليات مطلب التحفيظ.
يعطي طلب التحفيظ الانطلاقة الأولى للشروع في المسطرة المؤدية إلى تكوين الرسم العقاري، وإن كان المشرع لم يحدد أي شكل له إلا أن له مطبوعات نموذجية على طالب التحفيظ أن يدلي فيها بجميع البيانات المتعلقة به وبالملك المراد تحفيظه وكذا تعزيزه بالمؤيدات اللازمة له.
فما هو إذن الشكل الذي ينبغي أن يكون عليه هذا الطلب ؟
وما هي المعلومات التي ينبغي أن يتضمنها مطلب التحفيظ ؟
هذا ما سنتولى توضيحه في الفقرات الآتية:
الفقرة الأولى: شكل مطلب التحفيظ.
إن ظهير التحفيظ العقاري لم يحدد أي شكل معين لمطلب التحفيظ بل اكتفى في الفقرة الأولى من الفصل 13 بالقول: '' يقدم طالب التحفيظ للمحافظ على الأملاك العقارية مقابل وصل يسلم له فورا، مطلبا موقعا من طرفه أو ممن ينوب عنه بوكالة صحيحة...''.[14]
وعليه يقدم مطلب التحفيظ إما كتابة وإما بصورة شفاهية أمام المحافظ أومن ينوب عنه والذي يتولى تحرير جميع المعلومات التي يدلي بها طالب التحفيظ على مطبوع مخصص لهذا الغرض.[15]
وتجدر الملاحظة بكون مصالح مديرية المحافظة على الملكية العقارية والأشغال الطبوغرافية هيأت لصالح الراغبين وتسهيلا عليهم مطبوعات نموذجية لمطالب التحفيظ تتضمن كل المعلومات المطلوبة قانونا.
وفي هذا الشأن فما على طالب التحفيظ إلا أن يملأ ذلك النموذج بالعناية والدقة اللازمين، ثم يضعه بمصالح إدارة المحافظة على الملكية العقارية المخصصة للعمل بمقتضاه كما يجب، وبعد أداء صاحبه ما يطلب منه كرسوم وأداءات أخرى المنصوص عليها في الأنظمة المتعلقة بالتقييد والتسجيل العقاري.[16]
ويوقع طالب التحفيظ على ذلك التصريح وإذا كان يجهل التوقيع يشهد المحافظ بأن طلب التحفيظ قد قدم إليه من طرف الطالب نفسه بعد أن يتحقق من هويته طبقا لما جاء في الفقرة الأخيرة من الفصل 13، وبموجب هذا الأخير فإن مطلب التحفيظ يقدم للمحافظ الذي يعطيه وصلا به ويتضمن التصريح بالبيانات المشار إليها في الفصل السابق.[17]
الفقرة الثانية: المعلومات المنظمة لطلب التحفيظ.
حتى يكون تقديم مطلب التحفيظ قانونيا تنتج عنه الآثار المقصودة من طلب تقديمه للمحافظ على الملكية العقارية أوجب القانون ذكر مجموعة من البيانات التي تتعلق بطلب التحفيظ وكذا الملك المطلوب تحفيظه سواء كان المطلب شفويا أو كتابيا.
أولا: المعلومات المتعلقة بطالب التحفيظ.
1) الشخص الذاتي:
على طالب التحفيظ أن يقدم لمحافظ الملكية العقارية لقاء إيصال بذلك تصريحا موقعا منه أو من وكيل عنه يحمل وكالة صحيحة يتضمن لزوما المعلومات والإيضاحات التالية المنصوص عليها في الفصل 13:
أ) اسم طالب التحفيظ الشخصي والعائلي وصفته وموطنه وحالته المدنية وجنسيته وعند الاقتضاء اسم زوجه والنظام المالي الذي يخضع له الزوجان.
وفي حالة الشياع ذكر نفس المعلومات بالنسبة لكل شريك على الشيوع مع التنصيص على حصة كل واحد منهم.
ب) اتخاذ موطن مختار في دائرة محافظة الملكية العقارية الذي يوجد ضمنها العقار وذلك عندما لا يكون لطالب التحفيظ موطن في هذه الدائرة.
وقد توخى المشرع من وراء إلزام طالب التحفيظ على اتخاذ موطن مختار في دائرة المحافظة العقارية، تسهيل إجراءات التبليغ لهذا الموطن المختار حتى لا تطول مسطرة التحفيظ.[18]
ج) مراجع بطاقة التعريف الوطنية أو أي وثيقة أخرى تعرف بهويته عند الاقتضاء.
2) الشخص المعنوي:
إن المشرع المغربي اهتم فقط بالأشخاص الذاتيين حين تقديم مطلب التحفيظ وإن كان قد أشار إلى وجوب بيان تسميته وشكله القانوني ومقره الاجتماعي واسم ممثله القانوني متى كان طالب التحفيظ شخصا اعتباريا مع تعيين موطن مختار.[19]
ولهذا يجب على المشرع أن ينص على ضرورة تهيئ ملف قانوني للأشخاص المعنويين مع بيان محتوياته وشروطه إذ يتعين كذلك على ممثلي الأشخاص المعنويين تقديم كل الوثائق التي تبين الوجود القانوني لهؤلاء الأشخاص وبالخصوص:
ــ الظهير المحدث للمؤسسات الخاصة للقانون العام.
ــ النظام الأساسي للشخص المعنوي الخاضع للقانون الخاص.
ــ محاضر الاجتماعات العامة - لائحة بأسماء الأعضاء المسيرين.
ــ محضر تعيين الأشخاص المفوض لهم التوقيع والتصرف باسم الشخص المعنوي عند فتحه لملف خاص بشخص معنوي.
وينبغي على المحافظ عند فتحه لملف خاص بشخص معنوي أن يتأكد من الصلاحيات المخولة للمسيرين ومدتها استنادا إلى النظام الأساسي مع المطالبة بتعيين هذه الصلاحيات كلما اقتضى الأمر ذلك.[20]
ثانيا: المعلومات المتعلقة بالعقار.
تنضاف إلى البيانات المتعلقة بطالب التحفيظ بيانات أخرى تتعلق بالعقار موضوع مطلب التحفيظ وهي بناءا على الفصل 13على الشكل الآتي:
1) وصف العقار المراد تحفيظه ما إذا كان بناية أو أرضا وما تشمل عليه الأرض من منشآت وأشجار أو غير ذلك، تحديد مساحته وموقعه وحدوده مع ذكر الأماكن المجاورة له وأسماء وعناوين أصحابها وعند الاقتضاء ذكر الاسم الذي عرف به.
2) بيان ما إذا كان طالب التحفيظ يملك كل العقار أو حصة منه وهل يحوزه بصفة شخصية أو عن طريق الغير وما إذا كان قد انتزع منه الملك مع تبيان ظروف الانتزاع.
3) تحديد القيمة العقارية وقت تقديم المطلب.
4) ذكر مختلف الحقوق العينية العقارية التي تتقل العقار بالتخصيص على أصحابها بذكر أسماءهم الشخصية والعائلية وصفاتهم وحالتهم المدنية وجنسياتهم وإن اقتضى الحال اسم الزوج والنظام المالي للزوجين.
5) بيان أصل التمليك أي بيان مصدر الحقوق المصرح بها مع الإدلاء بمؤيداتها،[21]وعند التصريح بهذه البيانات سواء المتعلقة بطالب التحفيظ أو العقار المراد تحفيظه فيجب التوقيع على التصريح المذكور أو أن يشهد المحافظ أن الطلب قدم إليه من طرف طالب التحفيظ بعد التحقق من هويته متى كان يجهل القراءة.
وكما قد يكون هدف الطالب تحفيظ عقار واحد فقد يكون هدفه أيضا تحفيظ عدة أملاك وقد يكون المالك واحدا ومتعددا، ولقد أجاز المشرع لهم ذلك طبقا لأحكام الفصل 16 تحفيظ عقاراتهم في آن واحد إذا كانت العقارات متجاورة أو يفصل بينهما مجرد فواصل من الملك العمومي، وهكذا تحرر مطالب التحفيظ في صيغتها العادية وتتضمن جميع البيانات المشار إليها في الفصل 13 وذلك بالنسبة لكل واحد من طالبي التحفيظ أو لكل مجموعة من طالبي التحفيظ المشتركين.
وبالنسبة لكل العقارات المطلوب تحفيظها توضع هذه المطالب دفعة واحدة بمصلحة المحافظة مصحوبة بطلب مستقل موحد موقع من طرف طالبي التحفيظ بهدف اتباع إجراءات التحفيظ جملة واحدة.[22]
المبحث الثاني: إشهار مطلب التحفيظ.
أخضع المشرع عملية التحفيظ لإجراءات شهر واسعة تطبيقا لمبدأ العلنية في ميدان الشهر العقاري بدءا من مطلب التحفيظ حتى تأسيس الرسم العقاري، وعمليات الإشهار لا تهم المحافظ أو طالب التحفيظ فقط بل تعني أيضا كل الذين لهم حقوق على ذلك العقار ويزعمون أن لهم حقوقا عليه.
وعليه، فإن مطلب التحفيظ بعد تقديمه للمحافظة العقارية يكون محلا لعمليات شهر واسعة كي يحاط الجمهور علما به، إذ يعمل المحافظ العقاري بتحرير ملخص وإعلان يبين فيه وقت إجراء التحديد المؤقت بواسطة النشر بالجريدة الرسمية (المطلب الأول)، وكذا يبعث بنسخ منها إلى الجهات الإدارية والقضائية (المطلب الثاني).
المطلب الأول: النشر في الجريدة الرسمية.
يقوم المحافظ العقاري حسب الفصل 17 داخل عشرة أيام من تقديم مطلب التحفيظ إلى المحافظة بتحرير ملخص بهذا الطلب وإعلان به يبين فيه اليوم والساعة اللذين يتعين أن يجرى فيهما التحديد المؤقت، وبمجرد تحرير ملخص للمطلب يتعين أن يتم إعلانه وإشهاره على العموم وذلك بواسطة النشر بالجريدة الرسمية وهي من بين أهم الوسائل التي تطلبها المشرع لإعلام الجمهور بإجراءات التحفيظ.[23]
والملاحظ أن هذا الأجل لا يحترم أبدا بدعوى تراكم طلبات التحفيظ وقلة الوسائل والأطر، ثم انعدام التخطيط ويترتب عن هذا تأخير في النشر وفي الإعلان وفي التحديد حيث يبعثها المحافظ إلى المحافظة العامة للملكية العقارية والأشغال الهندسية بالرباط التي تجمع كل الخلاصات الواردة عليها من مختلف المحافظات قصد بعتها إلى إدارة الجريدة الرسمية التي تقوم بنشرها تبعا لتسلسل الطلبات، وهذه الدورة وحدها تستغرق شهورا عديدة وقد تم تلافي التأخير في النشر مند إحداث نشرة الجريدة الرسمية تختص بإعلانات التحفيظ العقاري وتصدر كل يوم أربعاء وهو مرسوم 1031.2_98 الصادر بتاريخ .1998 [24]
إلا أن النشر بالجريدة الرسمية لا يحقق إلا نتائج نسبية جدا لأنه أصبح وسيلة شكلية وقانونية أكثر منها إعلامية وذلك لعدة أسباب نذكر من بينها:
1) أن الأغلبية الساحقة من طالبي التحفيظ يجهلون القراءة والكتابة ويجهلون حتى وجود الجريدة الرسمية وقيمة ما ينشر بها.
2) أن الجريدة الرسمية محدودة الانتشار تطلع عليها فئات معينة كالإدارات والشركات ومكاتب الأعمال ورجال القانون، أما الفئات الأخرى إنما لا تطلع عليها إلا بصفة عرضية وغير منضمة.
3) أن الهدف من النشر في الجريدة الرسمية هو إعطاء الصبغة القانونية لكل ما ينشر بها وإلزام الأفراد بذلك وبالآجال والمواعيد التي تحددها.
4) أن من يهتم بالإعلانات الخاصة بالتحفيظ بالجريدة الرسمية في الحقيقة هو المحافظ قصد احترام مسطرة التحفيظ والقضاء، أما طالبو التحفيظ والمتعرضون وغيرهم فأغلبهم يصعب عليهم تتبعها آو الحصول عليها ومع ذلك فهم ملزمون بما ينشر بها.
وقد استغل بعض الأشخاص هذا الجهل النابع من ضعف وسائل الإشهار فاستولوا على حقوق المالكين الحقيقيين نتيجة لجهلهم للإجراءات والآجال المفروضة والمنشورة في الجريدة الرسمية فيثبت الحق لغير أصحابه مما ينتج عنه فتح ملفات أمام القضاء من طرف المتضررين من التحفيظ.[25]
المطلب الثاني: تعليق الإعلانات لدى الجهات الإدارية والقضائية.
يقوم المحافظ على الأملاك العقارية بناءا على الفصل 17 بتوجيه نسخ من الإعلان والملخص مقابل إشعار بالتوصيل قبل انقضاء أجل 20 يوما من التاريخ المعين لعملية التحديد إلى رئيس المحكمة الابتدائية وممثل السلطة المحلية ورئيس المجلس الجماعي الذي يقع العقار المعني في دائرة نفوذهم، وكل واحد من هؤلاء يقوم لزوما بنشر وتعليق هذه الوثائق في مقر إدارته ويعمل على إبقائها معروضة على أنضار الجمهور إلى غاية اليوم المعين للتحديد وذلك حسب الفصل 18.
ونظرا للصعوبات المترتبة على أن مدى الجريدة الرسمية لا يبلغ إلى العموم في المناطق النائية، يقوم ممثل السلطة المحلية بإشهار ملخص المطلب والإعلان عن تاريخ ووقت التحديد في الأسواق الواقعة في دائرة نفوذه إلى يوم التحديد.[26]
كما لا يكتفي المحافظ ببعث ملخصات التحفيظ لدى الجهات الإدارية والقضائية المذكورة بل يقوم بدوره بنفس التعليق في المحافظة العقارية،[27]وان كان المشرع المغربي اغفل ذكر تعليق الإعلان عن إجراءات التحفيظ لدى مقر القاضي المقيم.
والجدير بالذكر أن المشرع لم يلزم الجهات المعنية بالتعليق بالإدلاء بما يفيد القيام بإشهار المطلب وتعليقه.
وزيادة على وسائل الإشهار الأنفة الذكر، فإن المحافظ يقوم باستدعاء الأشخاص الذين يهمهم الأمر بالكيفية المنصوص عليها في قواعد المسطرة المدنية وذلك للحضور والمشاركة في عمليات التحديد المؤقت.[28]
الفصل الثاني: التحديد والآثار المتربة عن مطلب التحفيظ.
إن أول ما يلي نشر ملخص مطلب التحفيظ في الجريدة الرسمية وتعليقه لدى الجهات القضائية والإدارية المعنية، هو تعيين ميعاد التحديد والذي يتم إعلانه بنفس الوسائل السابقة باستثناء النشر في الجريدة الرسمية، وتوجيه الاستدعاءات إلى كل من يهمه أمر حضور عملية التحديد، ومن المعلوم أن منذ إيداع مطلب التحفيظ إلى حين تأسيس الرسم العقاري، ينتج عن ذلك أثار أهمها أن يترتب عن مطلب التحفيظ تأسيس الرسم العقاري عند تأكد المحافظ من سلامة مسطرة التحفيظ، أو أثار قد تحول دون ذلك في حالة وجود التعرضات وعوائق قانونية.
وفي هذا الصدد سوف نتناول هذا الفصل في إطار مبحثين على الشكل الآتي:
المبحث الأول: عملية التحديد.
المبحث الثاني: النتائج المترتبة على مطلب التحفيظ.
المبحث الأول: عملية التحديد.
إن عملية التحديد تعتبر من أهم الإجراءات وأخطرها التي يخضع لها العقار في طور التحفيظ وهذه العملية هي عبارة عن عملية هندسية طبوغرافية تهدف إلى تحديد العقار المطلوب تحفيظه[29]، وعملية التحديد هي أول إجراء يلي تاريخ نشر ملخص مطلب التحفيظ في الجريدة الرسمية وتعليقه لدى الجهات القضائية والإدارية المعنية، هو تعيين تاريخ حيث يتم إعلانه بنفس الوسائل السابقة ماعدا النشر بالجريدة الرسمية، تم توجيه الاستدعاءات إلى كل الأطراف الذين يهمهم الأمر حضور عملية التحديد، وخلال هذه العملية تظهر نوايا طالب التحفيظ ونوايا كل الحاضرين.
المطلب الأول: أنواع التحديدات.
تتنوع عملية التحديد إلى ثلاثة أنواع وهي كل من التحديد المؤقت والتحديد التكميلي والتحديد النهائي.
الفقرة الأولى: التحديد المؤقت.
تعتبر عملية التحديد المؤقت المرحلة المؤدية إلى تثبيت الوضع المادي والقانوني للعقار المطلوب تحفيظه، الذي سيؤسس عليه الرسم العقاري وقد يطرأ عليه بعض التعديل خلال مراحل التحفيظ إذ ما وقعت تعديلات أو تعرضات.
وعملية التحديد هي عملية تقنية بالأساس ينتدب لها المحافظ مهندسا مساحا طبوغرافيا محلفا من جهاز المسح العقاري، مقيد في جدول الهيئة الوطنية للمهندسين المساحين الطبوغرافيين[30]، حيث ينتقل إلى عين المكان بحضور الأطراف المتدخلة لمعاينة العقار المراد تحديده، ولأخذ المقاييس اللازمة لمعرفة حدوده ومعالمه ومشتملاته قصد وضع تصميم مدقق عن الوضعية المادية للعقار، وهي عملية قانونية كذلك لأنها تمكن المحافظ من التعرف على وضعية العقار من الناحية الهندسية بالخريطة العامة للمنطقة.
وتجدر الإشارة إلا أن ما جاء به الفصل 19 من القانون 14.07 قد خلق نوعا من الارتباك من داخل وكالات التحفيظ العقاري، بعد نصه على تحديد صفة من له الحق في إجراء عمليات التحديد، وهو المهندس المساح الطبوغرافي شريطة أن يكون محلفا من جهاز المسح العقاري ومقيدا في جدول الهيأة الوطنية للمهندسين المساحين الطبوغرافيين، وهو الشرط الذي ينتفي بالنسبة للعديد من التقنيين الذين ظلوا لسنوات يزاولون هذه المهام، وإذا كان هذا المهندس الطبوغرافي يتمتع بالخبرة والكفاءة المطلوبة للقيام بعمله من الناحية التقنية فإنه لا يتوفر في أغلب الحالات على الخبرة والكفاءة القانونية اللازمة مما ينتج عنه في الغالب صياغة سيئة للحقوق المعبر عنها من لدن المتعرضين والمتدخلين الحاضرين في عملية التحديد الشيء الذي يستلزم حضور ممثل عن المحافظ، وأن الأمر يتطلب تزويد هؤلاء المهندسين بالمبادئ والقواعد الأساسية لقانون التحفيظ العقاري إما خلال تكوين خاص لهذه الغاية، أو ضمن التكوين العام الذي يلقن لهم.[31]
وقد تطرأ بعض الحالات تحول دون إجراء عملية التحديد المؤقت مثل سبب القوة القاهرة أو أي حادث اضطراري، أو في حالة حدوث سبب حال دون حضور المهندس كالمرض مثلا، أو في حالة غياب طالب التحفيظ رغم حضور المتعرضين (التحديد السلبي)[32].
كما أنه وطبقا للمقتضى الذي نصت عليه الفقرة الأولى من الفصل 23 من قانون 14.07 على أنه إذا: "....نص المحضر عن تغيب طالب التحفيظ أو من ينوب عنه أو على عدم قيامه بما يلزم لإجراء عملية التحديد، فإن مطلب التحفيظ يعتبر لاغيا وكأن لم يكن إذا لم يذل بعذر مقبول داخل أجل شهر من تاريخ توصله بالإنذار".
من الحالات أيضا التي تمنع من إنجاز عملية التحديد، في حالة وجود العقار المطلوب تحديده داخل الملك العام، ثم العقار الموجود ضمن الأملاك المحددة تحديدا إداريا مصادقا عليه وحالة كون العقار المعني سبق تحفيظه.
الفقرة الثانية: التحديد التكميلي.
من الحالات التي تستوجب إجراء هذا النوع من التحديدات في بعض الحالات مثل تمديد حدود العقار وتطبيق قرار قضائي، وتحديد وعاء التعرض، والمقصود بهذا التحديد إما تعديل أولي وذلك في حالة إخراج الأجزاء المتنازع فيها أو في حالة قسمة العقار موضوع التحفيظ، أو في حالة إخراج الأجزاء المتعرض عليها والمحكوم بها لفائدة المتعرضين، كما يقصد منها أيضا إتمام التحديد الأولي وذلك في حالة إدخال ملك مجاور غير مطلوب تحفيظه يعود لنفس طالب التحفيظ أو في حالة ملكين متجاورين قدم بشأن كل منهما مطلبا مستقلا ليكون موضوع مطلب واحد أو في حالة تعديل المطلب الأصلي.[33]
وهذه العمليات يطلق عليها العمليات الهندسية التكميلية، والتي ينبغي من شأنها أن يعمل المحافظ على تزويد المهندس بنسخ من القرارات القضائية أو اتفاقات الأطراف التي تسمح بإجراء عملية التحديد التكميلي.
الفقرة الثالثة: التحديد النهائي.
يتحول التحديد الأولي والتكميلي إلى التحديد النهائي، وذلك عند إنهاء النزاعات إن وجدت المتعلقة بالعقار موضوع مطلب التحفيظ بما فيها إنهاء التعرضات وانتهاء الآجال المحددة لممارسة التعرض، حيث تصبح جميع التحديدات المنجزة نهائية وعلى أساس هذا التحديد النهائي يتم تأسيس الرسم العقاري،[34]ويتم في نفس الوقت تحديد المساحة الحقيقية بعد إجراء عملية المسح.[35]
المطلب الثاني: الترتيبات التي تسبق عملية التحديد وإنجازها.
قصد مرور عملية التحديد بسلام ووفق الإجراءات القانونية و المعدات الضرورية فإنه لبدا من اتخاذ كل من المحافظ و طالب التحفيظ الترتيبات المتطلبة في إنجاز عملية التحديد وفق المعيار المحدد قانونا.
الفقرة الأولى: الترتيبات التي تسبق التحديد.
إن عملية التحديد تتطلب استعدادات وترتيبات أساسية لتهيئ الظروف المواتية، لتمر هذه العملية على ما يرام، وهذه الترتيبات منها ما يقوم به المحافظ ومنها ما يقوم به طالب التحفيظ.
أولا: ترتيبات المحافظ.
بمجرد ما يتم تعيين تاريخ تحديد ملك من الأملاك، أوجب المشرع على المحافظ أن يستدعي شخصيا بواسطة عون من المحافظة العقارية أو البريد المضمون أو عن طريق السلطة المحلية، أو بأي وسيلة للتبليغ ويطلب المحافظ في تلك الإستدعاءات من الأشخاص الذين لهم علاقة بعملية التحديد، الحضور بأنفسهم أو بواسطة من ينوب عنهم بمقتضى وكالة، ويتم توجيه الإستدعاءات قبل اليوم لإجراء التحديد بعشرة أيام وتوجه إلى:
ــ طالب التحفيظ الذي يدعي عادة تملك الحقوق المطالب بتحفيظها لدى إدارة المحافظة العقارية، لأن حضوره في اليوم والساعة المعينين لدلك التحديد أمر ضروري في عملية التحفيظ.[36]
ــ المجاورون المبينين في مطلب التحفيظ.
ــ مالك العقار أو المالكون في حالة الشياع.
ــ أصحاب الحقوق العينية والتحملات العقارية المصرح بها بصفة قانونية.
ــ المتعرضون الذين أعلنوا عن أنفسهم بكيفية رسمية، والجدير بالذكر أن المشرع في ظل القانون الجديد 14.07 أغفل أن يذكر هذه الفئة، عكس ما كان معمولا به في ظهير التحفيظ السابق المغير الذي أشار في فصله 19 إلى فئة المتعرضين كأطراف معنية في الدعوة لحضور عملية التحديد.
ولتوفير الظروف الملائمة لإجراء عملية التحديد، يجب على وكيل الملك تسخير القوة العمومية عند الاقتضاء، بطلب من المحافظ على الأملاك العقارية أو من كل من له مصلحة[37]، ويعاقب كل من قام بعرقلة سير عمليات التحديد لمدة تتراوح بين شهر واحد وسنة، وبغرامة يتراوح قدرها بين مائتين وخمسمائة درهم.[38]
ثانيا: ترتيبات طالب التحفيظ.
تتجلى هذه الترتيبات بالنسبة لطالب التحفيظ في تهيئ ما يحتاج إليه من وسائل قصد تحديد ملكه، مثل أحجار تحمل علامات خاصة لتحديد ملكه عن باقي الأراضي المجاورة وهذه العلامات تعطي صبغة موحدة لجميع علامات التحفيظ بالمغرب، من أجل تسهيل التعرف على العقار المراد تحفيظه عن طريقها، مما يلزم طالب التحفيظ باحترام هذه المقاييس والموصفات ولا ينبغي أن يعتبرها من قبيل الشكليات الثقيلة، وعليه أن يهيئ الطلاء الأحمر، والمنقاش لرسم الأرقام على العلامات المذكورة، ويهيئ عمال لحفر علامات التحديد ويمكن لطالب التحفيظ إخبار كل من يرى في حضورهم فائدة، والذين لم يشر إليهم في مطلب التحفيظ من ملاك ومجاورين للمساعدة أو لدحض ادعاءات المتعرضين.[39]
الفقرة الثانية: إنجاز عملية التحديد.
في التاريخ المحدد لإنجاز عملية التحديد والمعلن عنه بواسطة الإشهار، يحضر جميع الأشخاص الّذين لهم علاقة بالعقار موضوع التحديد، حيث على المهندس أن يتأكد بالخصوص من حضور طالبي التحفيظ أو من ينوب عنهم بكيفية صحيحة، وبعد ذلك ينتقل المهندس مع الحاضرين إلى موقع العقار، حيث يقوم باستفسار طالب التحفيظ والمجاورين والمعارضين والمتدخلين أصحاب الحقوق العينية والتحملات العقارية المصرح لهم بصفة قانونية عن كل ما يتعلق بالملك المعني،[40]تم يبين طالب التحفيظ حدود العقار الذي يعتزم تحفيظه، ويبدي المجاورين والمتدخلون ملاحظاتهم، كما يعاين المهندس المساح الطبوغرافي المنتدب واقع الحيازة ومدتها، وكذا حالة العقار لينتقل بعدها إلى وضع الأنصاب لتحديد المحيط الذي عينه طالب التحفيظ أو لضبط القطع المشمولة به والتي تكون محل تعرضات.[41]
ومن المعلوم أن عملية التحديد تتطلب إنجاز وثيقتين أساسيتين:
أولا: محضر التحديد.
ولتكون عملية التحديد مطابقة للقانون من جهة، ولما شوهد أو قيل للمكلفين بها بعين المكان من جهة أخرى، لابد أن يقوم المحافظ أو ممن يعين ليحضر نيابة عنه أشغال التحديد، ليحرر المحضر الذي يصف فيه كل العمليات المنجزة بدقة، كما يذكر ويصف وقائعها المفيدة، ولقد بين الفصل 21 من ظهير التحفيظ العقاري العناصر التي ينبغي أن يشملها محضر التحديد وهي كالتالي:
ــ تاريخ ووقت العملية سواء أنجزت في مرة واحدة أو عدة مرات.
ــ الأسماء الشخصية والعائلية للحاضرين وصفاتهم ومراجع الوثائق المثبتة لهويتهم وعناوينهم.
ــ مختلف الأحداث التي وقعت أثناء العملية وتصريحات الأطراف التي تدخلت فيها.
ــ معاينات البحث ومميزات العقار (الربى والوهاد والممرات والطرق والغدران ومجاري المياه، وكل توابع الملك العمومي والبناءات والآبار والبساتين والأغراس والمزروعات ...).
ــ وصف موقع الأنصاب وعددها، ووصف حدود العقار والأجزاء المشمولة به.
ــ الوثائق المدلى بها من لدن الأطراف.
ــ الاتفاقات التي تمت بين الأطراف أثناء إجراء التحديد.
بالإضافة إلا أن محضر التحديد قد يشمل كل التعرضات التي ظهرت خلال التحديد، وهل تشمل كل العقار أو بعض أجزائه، وكذلك أسماء المتعرضين وهويتهم، ثم ينظم محضر إضافي لكل متعرض وتضم هذه المحاضر الإضافية إلى المحضر الرئيسي.
يوقع محضر التحديد من طرف المهندس المنتدب وكل الأطراف الحاضرين وإلا فإنه ينص على عدم قدرتهم على التوقيع أو امتنعوا عنه، ويعتبر توقيع محضر التحديد اعترفا على صحة ما يتضمنه ولهذا ينبغي إعطاء ذوي الشأن ملخصا عن ما جاء فيه قبل التوقيع للاطمئنان على صحة ما جاء فيه ثم يرفق المحضر بالتصميم الإعدادي.[42]
ثانيا: التصميم الهندسي الإعدادي للتحديد.
يعتبر التصميم من صميم عمل المهندس، حيث يعمل على التحديد بالخريطة جميع المواصفات المتعلقة بالعقار، قصد تحقيق موقعه وتعيين مساحته وأشكاله الهندسية أفقيا وعموديا مع بيان مشتملاته.
ويلعب التصميم الهندسي دورا مهما في معرفة المساحة الحقيقية للعقار وبيان حدوده بدقة، وبعد إنجاز محضر التحديد والتصميم الإعدادي، يوجه المهندس تقريرا بذلك إلى المحافظ العقاري مرفقا بكل الوثائق والمستندات المسلمة إليه من الأطراف، ليتعرف على محتويات الملف ومتابعة الإجراءات.
الفقرة الثالثة: الإعلان عن انتهاء عملية التحديد.
عندما تنجز عملية التحديد المؤقت ويتم رفع المحضر والتصميم الهندسي المنجز بخصوص هذه العملية إلى المحافظ فإنه يتعين على هذا الأخير بعد إطلاعه على المحضر المذكور، والتثبت من سلامة الإجراءات والعمليات المضمنة فيه[43]، وأن يعمل على نشر الإعلان بانتهاء التحديد بنفس الكيفية التي مر بها إشهار خلاصة مطلب التحفيظ بالجريدة الرسمية وبالجهات الإدارية والقضائية، وذلك لأربعة أشهر الموالية للتحديد النهائي.
ويعتبر نشر هذا الإعلان مرحلة جديدة يستفيد منها كل من له الحق في التعرض، داخل أجل شهرين ابتداء من يوم نشر الإعلان بالجريدة الرسمية.
المبحث الثاني: النتائج المترتبة على مطلب التحفيظ.
يتعين عدم الخلط بين آثار التحفيظ والتي يترتب عنها تسجيل العقار في السجل العقاري لدى المحافظة العقارية وإنشاء رسم عقاري لذلك العقار، وبين النتائج المترتبة على مطلب التحفيظ، والتي تعد مجرد مرحلة تمهيدية للتحفيظ.[44]
حيث يترتب على تقديم مطلب التحفيظ عدة إجراءات وأعمال القصد منها إخضاع العقار لنظام قانون التحفيظ العقاري، فهو بهذا يعد انطلاقه تترتب عليها آثار.
والذي يهمنا من خلال هذه النتائج هو دراسة قرارات المحافظ بشان مطلب التحفيظ بالإضافة إلى إمكانية التعرض، سنحللهما كالتالي:
المطلب الأول: قرار رفض وإلغاء مطلب التحفيظ.
المطلب الثاني: قرار تأسيس الرسوم العقارية.
المطلب الثالث: التعرضات على مطلب التحفيظ.
المطلب الأول: قرار رفض وإلغاء مطلب التحفيظ.
بعدما يجتاز مطلب التحفيظ المسطرة التي سبق وتحدثنا عنها من تحديد وإشهار والتي سيتحدد على ضوئها مصير العقار، يتوجب على المحافظ اتخاذ قرار بشأن مطلب التحفيظ، ولقد منح المشرع للمحافظ العقاري صلاحيات تكاد تكون مطلقة بحيث يرجع إليه وحده حق اتخاذ قرار للتحفيظ أو عدم التحفيظ.
فالملاحظ على أن مصير مطلب التحفيظ لا يكون دائما مقترنا بالقبول أو بالاستجابة له، بل قد يحدث أن يرفضه المحافظ إما كليا أو جزئيا، على أنه إذا كانت أسباب الرفض تختلف من حالة إلى أخرى فإن نتائجه تبقى موحدة.[45]
كما منح المشرع المحافظ صلاحية قبول مطلب التحفيظ، منحه إمكانية رفض أو إلغاء هذا المطلب، وقد حدد بصورة تقريبية الحالات التي يمكن فيها للمحافظ اتخاذ قرار مماثل إما بالرفض أو الإلغاء، فحالة الرفض غالبا ما تكون عند عدم توفر الطلب على الشروط المطلوبة بداية عند تقديم الطلب لأول مرة.[46]
أما حالة الإلغاء فإنها تأتي بعد تسجيل مطلب التحفيظ، وذلك عندما يتبين للمحافظ أن الطلب المقدم إليه لا يتوفر على الشروط الشكلية أو الجوهرية، أو أن المستندات التي قدمها طالب التحفيظ غير كافية، وبصفة عامة عندما يكون هناك مبرر يقضي بإلغائه وتكثر حالات الإلغاء عن حالات الرفض لأن تقديم المطلب بداية يقوم على فرضية أن طالب التحفيظ هو المالك الحقيقي.
ومن بين حالات الإلغاء نذكر:
1- حالة تغيب طالب التحفيظ عن حضور عمليات التحديد، حيث يعمد المحافظ إلى إلغاء طلب التحفيظ طبقا للفصلين 22 و 23 من قانون التحفيظ العقاري.
2- حالة التماطل الذي يبديه طالب التحفيظ في إجراء ومتتابعة المسطرة.
3- عدم كفاية الحجج والوثائق المدلى بها لتأييد المطلب.
4- عدم قيامه بما يلزم لإجراء عملية التحديد ودون عذر مقبول لمرتين متتاليتين.
5- صدور حكم قضائي لفائدة المتعرضين.
المطلب الثاني: قرار تأسيس الرسوم العقارية.
يترتب على تحفيظ العقار إقامة رسم عقاري يعرف برسم الملكية يسجل بالكناش العقاري، ويشمل بيانا مفصلا عن وضعية العقار مع التعريف بمالكه وتحديد مختلف الحقوق والتصرفات الواردة عليه.[47]
والرسوم العقارية على نوعين، رسم عقاري تعطى نسخة منه لصاحب حق الملكية على العقار ويسمى برسم التمليك، ورسم عقاري خاص أو شهادة عقارية خاصة ببعض الحقوق العينية المترتبة على العقار كحق سطحية أو انتفاع أو رهن رسمي وتعطى نسخة منه لأصحاب هذه الحقوق.[48]
الفقرة الأولى: الرسم العقاري.
ورد في الفصل 52 من قانون التحفيظ على أن:" كل تحفيظ يقتضي من المحافظ على الأملاك العقارية تأسيس رسم عقاري..."، فحينما يتأكد المحافظ من عدم تقديم أي تعرض خلال الآجال المحددة قانونا، ومن توافر كافة الشروط المطلوبة، ويتأكد من صحتها فإنه يتخذ قرارا بالتحفيظ ليدخل العقار في إطار قانوني جديد، فيترتب عن هذا القرار تأسيس رسم عقاري.[49]
والمهم في هذا القرار هو أنه نهائي وغير معلل، مما يعني أنه لا يقبل أي طعن ولا يمكن إلغاؤه أو تغييره ولو عن طريق قرارات أو أحكام قضائية.
ولا ننسى أنه يجب أن يتضمن هذا الرسم العقاري مجموعة من البيانات والمذكورة في نص الفصل 52 من قانون التحفيظ العقاري وهي كالتالي:
" - وصفا مفصلا للعقار مع حدوده وبيان الأملاك المجاورة والملاصقة له ونوعه ومساحته؛
2- الاسم الشخصي والعائلي للمالك ومحل سكناه وحالته المدنية وجنسيته وإن اقتضى الحال اسم الزوج والنظام المالي للزواج أو كل اتفاق تم طبقا لمقتضيات المادة 49 من مدونة الأسرة. ويتضمن في حالة الشياع نفس البيانات المذكورة أعلاه بالنسبة لكل شريك مع التنصيص على نصيب كل واحد منهم. وإذا كان المالك شخصا اعتباريا فيجب بيان تسميته وشكله القانوني ومقره الاجتماعي وكذا ممثله القانوني؛
3- الحقوق العينية العقارية المترتبة على العقار.
يحمل هذا الرسم العقاري رقما ترتيبيا واسما خاصا به ويبقى تصميم العقار ملحقا به".
الفقرة الثانية: الرسم العقاري الخاص.
فكما نلاحظ على أنه لا تسلم نسخة من رسم الملكية إلا للمالك وحده، نجد على أن المشرع منح للغير ممن يهمهم أمر العقار الحصول على شهادات عقارية خاصة تثبت حقهم.[50]
وبالتالي، ففي حالة الشيوع فإن الشريك الغير مكلف بإدارة العقار الشائع يمكنه الحصول على شهادة عقارية خاصة، كما أن كل شخص يملك حقا عينيا على عقار محفظ يجوز له أن يطلب شهادة عقارية تثبت الحق الذي يتمتع به.
وعلاوة على ذلك، فهذه الشهادات العقارية الخاصة يحق لكل من يعنيه الأمر الإطلاع على وضعية العقار بأن يطلب بيانا عاما أو خاصا بما هو مسجل بالرسم العقاري، فيكون المحافظ ملزما بأن يسلم هذا البيان لكل من يطلبه تطبيقا لما جاء به نص الفصل 61 من قانون التحفيظ العقاري:" يسلم المحافظ على الأملاك العقارية، عندما يطلب منه ذلك، بيانا عاما أو خاصا بما قيد بالرسم العقاري، ونسخا من الوثائق المودعة تنفيذا لمقتضيات هذا القانون".
المطلب الثالث: التعرضات على مطلب التحفيظ.
منح المشرع حق التعرض لكل شخص، يملك حقوقا عينية على عقار قدم بشأنه مطلب التحفيظ لدى المحافظة العقارية، فينازع المتعرض إما في حق ملكية طالب التحفيظ أو في مدى هذا الحق، وإما في حدود العقار.
فالمشرع مراعاة لهذه الحقوق منح مهلة لهؤلاء الأشخاص بعد اختتام أعمال التحديد المؤقت ليتقدموا بتعرضاتهم أو بطلبات قيد حقوقهم.[51]
لذا ارتأينا دراسة هذا المطلب والتطرق إليه من خلال تقسيمه إلى ثلاث فقرات أساسية على الشكل التالي:
الفقرة الأولى: لمن يثبت حق التعرض وفي مواجهة من تحق ممارسته.
الفقرة الثانية: شكلية التعرض ومؤيداته.
الفقرة الثالثة: آجال التعرض.
الفقرة الأولى: لمن يثبت حق التعرض وفي مواجهة من تحق ممارسته.
اعتبارا لما ذكر، يعد التعرض حقا خوله المشرع لكل من يدعي حقا على العقار المراد تحفيظه قصد صيانة هذا الحق والاعتراف به.[52]
فالتعرض يعد وسيلة قانونية، يبادر من خلالها صاحب حق إلى ممارستها لإيقاف إجراءات التحفيظ خلال أجل قانوني مقرر، لحين وضع حد للنزاع سواء بتصالح الأطراف ذوي العلاقة، أو بقرار نهائي من القضاء.[53]
أولا: لمن يثبت حق التعرض.
يستطيع التعرض على مطلب التحفيظ، كل من يدعي حقا عينيا على العقار المطلوب تحفيظه، ولم يتمكن من التدخل أثناء عملية التحديد.[54]
فحق التعرض ممنوح فقط لأصحاب الحقوق العينية المترتبة على العقار، دون أصحاب الحقوق الشخصية، كمستأجر مثلا فلا يمكنه ولوج باب التعرض.[55]
وعليه، فقد حدد الفصل 24 من قانون التحفيظ العقاري رقم 14.07 المغير والمتمم لظهير 12 غشت 1913، الأشخاص الذين يستطيعون التعرض بصورة خاصة، فالفصل لم يضع أي قيد في مواجهة الأشخاص الذين يستطيعون ممارسة التعرض، لهذا جاءت العبارة في النص عامة:" يمكن لكل شخص يدعي حقا على عقار تم طلب تحفيظه أن يتدخل عن طريق التعرض في مسطرة التحفيظ...".
لذا لا يتعين قبول التعرض إلا من الآتي ذكرهم:
1) كل من ينازع في وجود حق ملكية طالب التحفيظ كما لو العقار المراد تحفيظه في الواقع بملكية شخص غير صاحب مطلب التحفيظ.[56]
فقد يحصل مثلا أن يطلب حائز عقار تحفيظه باسمه، في حين أن هذا العقار هو في الأصل بملكية شخص آخر، في هذه الحالة يحق للمالك الحقيقي أن يتعرض على إجراءات التحفيظ.[57]
2) في حالة الادعاء باستحقاق حق عيني قابل للتقييد بالرسم العقاري الذي سيقع تأسيسه.
3) في حالة المنازعة في حق وقع الإعلان عنه طبقا لما نص عليه الفصل 84 من هذا القانون.
ثانيا: في مواجهة من يمارس التعرض.
بطبيعة الحال، لا يمارس التعرض مبدئيا إلا في مواجهة طالب التحفيظ وفي حدود نطاق العقار المراد تحفيظه، وبالتالي لا يمكن للمتعرض أن يطالب بحقوق ليست موضوع مطلب التحفيظ.
علاوة على ذلك، لا يمكن ممارسة التعرض في مواجهة متعرض آخر، وذلك في حالة ما إذا انقسمت مجموعة من المتعرضين إلى قسمين، وكمثال على ذلك: كان يقوم مجموعة من الورثة بالتعرض على مطلب التحفيظ خلفه الهالك مورثهم ثم بعدها يقوم أحد الورثة فينازع حق وارث آخر معه.[58]
هناك بعض الأشخاص الذين يهمهم النزاع بالرغم من أنهم غير طالبين ولا متعرضين، وهم الذين تم ذكرهم في الفصل 84 من قانون التحفيظ العقاري، وهم الذين يضعون سنداتهم بالمحافظة العقارية للحفاظ على حقوق اكتسبوها بالملك خلال مرحلة التحفيظ.[59]
فوضع هذه السندات يتم بواسطة الإيداع وليس عن طريق التحفيظ ولا عن طريق التعرض.
ولقد صدر بهذا الشأن قرار لقضاء المجلس الأعلى (محكمة النقض حاليا)، جاء فيه مايلي:
" بمقتضى الفصل 84 من ظهير التحفيظ العقاري، فإن من حق من انتقل إليه حق عيني في عقار في طور التحفيظ، أن يقدم طلبه صحبة ما يؤيد هذا الحق إلى المحافظ ليأخذ ترتيبه بعد التحفيظ.
إن الفصل المذكور لم يمنعه من تسجيل حقه في شكل تعرض على المطلب المتعلق بالحق الذي انتقل إليه كليا أو جزئيا".[60]
الفقرة الثانية: شكلية التعرض ومؤيداته.
إن المشرع لم يجعل تقديم التعرض كتابة شرطا ضروريا، حيث يمكن تقديمه حتى شفاهيا من قبل المتعرض أمام المحافظة العقارية، مع إيداعهم للتعرض مع الوثائق التي تؤيده.
أولا: شكل التعرض.
نص الفصل 25 من قانون التحفيظ العقاري على كيفية إيداع أو تقديم التعرض، عن طريق تصريح كتابي أو شفوي من قبل المتعرض أمام المحافظة العقارية، أو للمهندس الطبوغرافي المنتدب أثناء إجراء عملية التحديد، حيث تضمن التصريحات الشفوية للمتعرض، بحضوره في محضر يحرر عن طريق نسختين تسلم إليه إحداهما.[61]
وهكذا، يمكن تلقي التعرضات من قبل الجهات السالفة الذكر بكيفية شفوية أو كتابية، حيث يتقدم المتعرض ويدلي بتصريحاته ومزاعمه مباشرة شريطة أن تتوفر لديه كافة المعلومات الضرورية والكافية لتعيين العقار موضوع التعرض.[62]
وسواء تم التصريح بالتعرض كتابة أو مشافهة فإنه يخضع لنفس الإجراءات ويشتمل على نفس البيانات، حيث يحرر محضر يؤكد حضور المتعرض على نسختين تسلم نسخة له ويحتفظ بالثانية مع الوثائق والحجج المؤيدة بالمحافظة العقارية، في حالة إذا ما تم التعرض لدى المحافظة العقارية مباشرة حيث يجب تسجيله في سجل التعرضات.[63]
ثانيا: مؤيدات التعرض.
لقد نص المشرع في الفقرة الثالثة من الفصل 25 من قانون التحفيظ العقاري على مايلي:" يجب على المتعرضين أن يودعوا السندات والوثائق المثبتة لهويتهم والمدعمة لتعرضهم..."، حيث يستنتج من خلال ما ينص عليه هذا الفصل أن المشرع ترك المجال مفتوحا للإدلاء بكافة الوثائق والحجج سواء كانت رسمية أو عرفية[64] ، قصد تقوية مطلب التعرض، إلا أنه ميز بين نوعين من المؤيدات.[65]
1) النوع الأول:
وهي مؤيدات تتعلق بالعقار موضوع التعرض، وهذا النوع لم يرد بخصوصه أي قيد حيث يتم قبول جميع المستندات الرسمية والعرفية، ونذكر على سبيل المثال لا الحصر بعضها:
" ــ رسوم الميراث العدلية.
ــ رسوم الشراء العرفية والمحررة بخط اليد.
ــ ملحقات الرسوم العدلية.
ــ الإذن القضائي ببيع العقار.
ــ نسخ التصفيات العدلية.
ــ شهادات الملك العائلي.
ــ شهادات عدم التجزئة.
ــ عقود التسليم العدلية.
ــ عقود الوصايا ".[66]
ولا ننسى أن عدم تقديم الحجج مع طلب التعرض، أو الاكتفاء بتقديم بعضها لا يلغي التعرض.
ولا تفوتنا الإشارة هنا إلى أن دور المحافظ في تسلم هذه الوثائق ليس الغرض منه اتخاذ قرار بخصوصها قصد إنهاء النزاع، لأنه لا يعتبر سلطة قضائية بل يقتصر دوره فقط على تسلمها وإرسالها مع ملف التحفيظ إلى المحكمة دون إبداء الرأي في صحتها أو عدم صحتها.[67]
2) النوع الثاني:
هي مؤيدات تتعلق بصفة المتعرض، في حالة ما إن قدم التعرض باسم الغير، حيث يصبح الشخص المتعرض ملزما بإرفاق تعرضه بالحجج التي تؤكد وكالته أو نيابته، وذلك حسب ما جاء به الفصل 26.[68]
ومن المعلوم أن هؤلاء الأطراف ملزمون بمقتضى هذا النص بتقديم جميع الإثباتات المنصوص عليها باستثناء وكيل الملك والقاضي المكلف بشؤون القاصرين والقيم على أموال الغائبين والمفقودين، نظرا للولاية العامة التي يتمتعان بها بمقتضى القانون.[69]
لهذا، فالتعرض الموجه من قبل هؤلاء نيابة عن القاصرين والمحجورين والغائبين يتم بناء على أمر قضائي وبعد التأكد من صحة طلب التعرض قصد الحفاظ على مصالح هؤلاء.
الفقرة الثالثة: آجال التعرض.
إن المشرع المغربي حدد أجل للتعرضات، فقد كان مرنا في هذه الحالة، فقد حدد أجلا للتعرض وأوجد استثناءات لهذه القاعدة بواسطتها يمكن تقديم التعرض ولو حتى خارج الأجل المحدد قانونا.[70]
فهناك نوعان من الآجال الخاصة بالتعرضات، فهناك تعرض يقدم داخل الأجل وهناك تعرض يقدم خارج الأجل، وهذا ما سنؤكده على الشكل التالي:
أولا: التعرض داخل الأجل.
يفتح أجل التعرض مبدئيا منذ تقديم مطلب التحفيظ لدى المحافظة العقارية، فليس هناك أجل محدد لذلك مادام لم يتم نشر التحديد المؤقت بالجريدة الرسمية.
أما في الحالة التي يتم فيها التحديد وينشر بالجريدة الرسمية، يصبح حينها مقيدا بأجل طبقا لما ينص عليه الفصل 24 من قانون التحفيظ العقاري، والذي يستفاد منه أن أجل التعرض شهران تبتدئ من يوم نشر الإعلان عن انتهاء التحديد المؤقت في الجريدة الرسمية.[71]
ثانيا: التعرض خارج الأجل أو التعرض الاستثنائي.
ورد في الفصل 27 من قانون التحفيظ العقاري مايلي:" لا يقبل أي تعرض باستثناء ما هو منصوص عليه في الفصل 29 بعد انصرام أجل شهرين يبتدئ من تاريخ نشر الإعلان المذكور في الفصل 23 من هذا القانون بالجريدة الرسمية".
وهكذا، نستنثج أنه إذا تعذر على شخص تسجيل تعرضه بسبب معقول يمكنه تسجيله خارج الأجل طبقا لما ينص عليه الفصل 29 والذي أحال عليه الفصل 27 المذكور سلفا.
حيث جاء في الفصل 29 على أنه:" بعد انصرام الأجل المحدد في الفصل 27 أعلاه يمكن أن يقبل التعرض بصفة استثنائية من طرف المحافظ على الأملاك العقارية، ولو لم يرد على مطلب التحفيظ أي تعرض سابق، شريطة أن لا يكون الملف قد وجه إلى المحكمة الابتدائية ".
حيث منح المشرع للمحافظ الترخيص بقبول التعرض استثنائيا مادام الملف في المحافظة ولم يوجه إلى كتابة الضبط بالمحكمة الابتدائية المختصة، كما يمكن قبوله من طرف السيد وكيل جلالة الملك إذا تم توجيهه إلى المحكمة.[72]
ولهذا، يتوجب على طالب التعرض في هذه الحالة أن يوجه رسالة عادية إما إلى المحافظ العقاري أو إلى السيد وكيل جلالة الملك يطلب فيها قبول التعرض الواقع خارج الأجل القانوني.[73]
والجدير بالإشارة، أن القانون لم يحدد أجلا أقصى لقبول التعرض الاستثنائي، الأمر الذي يجعل إمكانية هذا التعرض مفتوحة في كل وقت مما ينعكس سلبا على الوضعية الحقوقية لطالب التحفيظ العقاري.
وقد صدر بهذا الخصوص قرار صادر عن المجلس الأعلى (محكمة النقض حاليا) جاء فيه أنه:
" بمقتضى الفصل 29 من ظهير التحفيظ العقاري (12 غشت 1913) فإنه يحق لوكيل الملك أن يفتح أجلا جديدا للتعرض، إذا أحيل ملف التحفيظ على المحكمة، وأن يرد الملف إلى المحافظ لإتمام إجراءات التحفيظ، إلا أنه ليست له هذه الصلاحية، إذا أرجع الملف إلى المحافظ بعد أن بتت فيه المحكمة بحكم نهائي.
المحكمة التي قبلت التعرض المذكور، رغم صدور حكم نهائي في القضية وإرجاع الملف إلى المحافظ لإتمام إجراءات التحفيظ، تكون قد خرقت مقتضيات الفصل 29 المذكور وعرضت قرارها للنقض".[74]
الخاتمة
من خلال ما سبق عرضه يتضح جليا مدى طول مسطرة التحفيظ الإدارية من الناحية الزمنية وتعدد المتدخلين في هذه المسطرة (المحافظة العقارية، مصلحة المسح العقاري، القضاء، السلطات المحلية، المجلس الجماعي، المجاورون، المتعارضون، إدارات عمومية عند الاقتضاء)، وكذا تعدد الإجراءات والمساطر التي ينبغي سلوكها قصد إخراج العقار من نظام العقار الغير المحفظ إلى نظام العقار المحفظ، تبتدئ المسطرة الإدارية بإيداع مطلب التحفيظ وفق معايير قانونية معينة وإشهار في الجريدة الرسمية في مرحلتين أو أكثر عند الاقتضاء وتحديد ومسح وتعليق لدى الجهات الإدارية والقضائية وتنتهي بتأسيس الرسم العقاري ما لم يحول دون ذلك بسبب التعرضات.
وما يستنتج من التحفيظ العقاري أنه هو المحدد لهوية العقار من الناحية المادية والقانونية، والذي يبدأ بالشكلية في حصر ذاتية العقار وينتهي بالحجية في ملكية ذلك العقار، لذلك نجد أن عملية التحفيظ تكسب العقار قيمة مضافة، حيث أنها تطهر العقار من جميع الحقوق السالفة الغير المضمنة بالسجل العقاري، وكذلك تسهل عملية القروض وتنمية السلف الرهني والزيادة من قيمة العقارات وتشجيع عملية الاستثمار في العقار.
وأمام الأهمية التي يحضى بها نظام التحفيظ العقاري انكب المشرع المغربي على إصدار القانون رقم 14.07 المغير والمتمم بمقتضاه ظهير 1913 المتعلق بالتحفيظ العقاري، الذي تضمن العديد من المقتضيات القانونية الجديدة التي من شأنها أن تضع حدا لبعض الإشكالات والصعوبات التي تعرفها مسطرة التحفيظ، والتي أفرزتها الممارسة العملية خلال تطبيق ظهير التحفيظ العقاري الذي عمر لما يقارب قرنا من الزمن.
ورغم ما جاء به القانون الجديد من مستجدات ساهمت بشكل ملموس في الرقي والنهوض بنظام التحفيظ العقاري، نجد بعض العوائق والإشكاليات لازلت قائمة حسب رئينا المتواضع وهي:
- مشكلة طول المدة الزمنية لمسطرة التحفيظ الإدارية وذلك أن بعض الإجراءات التي لا تتسم بالفعالية في الإشهار، كالإشهار بالجريدة الرسمية والتي لا يطلع عليها سوى نخبة من الناس، ولا يحقق إلا نتائج نسبية جدا لأنه أصبح وسيلة شكلية وقانونية أكثر منها إعلامية.
- ومن الإشكاليات التي تتعين معالجتها عملية التحديد من لدن المهندس المندوب للمحافظ في إنجاز عملية التحديد، وإذا كان هذا المهندس الطبوغرافي يتمتع بالخبرة والكفاءة المطلوبة للقيام بعمله من الناحية التقنية فإنه لا يتوفر في أغلب الحالات على الخبرة والكفاءة القانونية اللازمة مما ينتج عنه في الغالب صياغة سيئة للحقوق المعبر عنها من لدن المتعرضين والمتدخلين الحاضرين في عملية التحديد الشيء الذي يستلزم حضور ممثل عن المحافظ، الأمر الذي يتطلب تزويد هؤلاء المهندسين بالمبادئ والقواعد الأساسية لقانون التحفيظ العقاري إما خلال تكوين خاص لهذه الغاية، أو ضمن التكوين العام الذي يلقن لهم.
وكذا إشكالية التعرضات التي غالبا ما تكون تعرضات كيدية الهدف منها هو عرقلة مسطرة التحفيظ وابتزاز طالب التحفيظ قصد الحصول منه على مبالغ مالية مقابل التنازل عن التعرض، وهو ما يفرض ضرورة التفكير في تقييد مسطرة التعرض بشروط صارمة وترتيب جزاءات رادعة على التعرضات الكيدية حتى يعتبر منها كل من تسول له نفسه أن يتعرض بدون وجه حق، رغم أن المشرع في ظل القانون الجديد رتب بعض الجزاءات على هؤلاء إلى أنها غير كافية.
لائحة المراجع
š أحمد أدرويش، " أصول نظام التحفيظ العقاري"، الطبعة الأولى، مطبعة الأمنية، الرباط 2003.
š إدريس سماحي، "القانون المدني، الحقوق العينية ونظام التحفيظ العقاري"، الطبعة الأولى، دار النشر امبريزار للطباعة والتلفيف، سنة 2003.
š المختار بن أحمد عطار، "الوجيز في القانون العقاري المغربي والموريتاني"، الطبعة الأولى، مطبعة فضاء الإبداع والطباعة، مراكش سنة 1999.
š المختار بن أحمد عطار، " التحفيظ العقاري في ضوء القانون المغربي"، الطبعة الأولى، مطبعة النجاح الجديدة الدار البيضاء، 2008.
š عبد العالي بن محمد العبودي، "نظام التحفيظ العقاري وإشهار الحقوق العينية بالمملكة المغربية"، الطبعة الأولى، دار النشر المركز الثقافي العربي، الدار البيضاء 2003.
š محمد خيري، "قضايا التحفيظ العقاري في التشريع المغربي"، طبعة 2011، مطبعة المعارف الجديدة، الرباط.
š محمد خيري، "حماية الملكية العقارية ونظام التحفيظ العقاري بالمغرب"، مطبعة المعارف الجديدة، الرباط 2001.
š محمد بن أحمد بونبات، " نظام التحفيظ العقاري، (دراسة في القوانين المرتبطة بنظام التحفيظ العقاري في المغرب)"، الطبعة الثانية، المطبعة والوراقة الوطنية مراكش 2005.
š مأمون الكزبري، "التحفيظ العقاري والحقوق العينية الأصلية والتبعية في ضوء التشريع المغربي"، الطبعة الثانية، الجزء الأول "التحفيظ العقاري"، دار النشر شركة الهلال العربية للطباعة والنشر، الرباط 1987.
š محمد بفقير، " القانون العقاري والعمل القضائي المغربي"، الطبعة الثانية، منشورات دراسات قضائية سلسلة القانون والعمل القضائي المغربي، العدد السابع.
الفهرس
مقدمة ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ1
الفصل الأول: تقديم مطلب التحفيظ وإشهاره ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ2
المبحث الأول: تقديم مطلب التحفيظ ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ2
المطلب الأول: الأشخاص المخول لهم تقديم مطلب التحفيظ ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ2
المطلب الثاني: شكليات مطلب التحفيظ ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ4
الفقرة الأولى: شكل مطلب التحفيظ ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ4
الفقرة الثانية: المعلومات المنظمة لطلب التحفيظ ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ5
أولا: المعلومات المتعلقة بطالب التحفيظ ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ5
ثانيا: المعلومات المتعلقة بالعقار ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ5
المبحث الثاني: إشهار مطلب التحفيظ ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ7
المطلب الأول: النشر في الجريدة الرسمية ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ8
المطلب الثاني: تعليق الإعلانات لدى الجهات الإدارية والقضائية ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ9
الفصل الثاني: التحديد والآثار المترتبة عن مطلب التحفيظ ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ10
المبحث الأول: عملية التحديد ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ10
المطلب الأول: أنواع التحديدات ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ10
الفقرة الأولى: التحديد المؤقت ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ10
الفقرة الثانية: التحديد التكميلي ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ11
الفقرة الثالثة: التحديد النهائي ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ12
المطلب الثاني: الترتيبات التي تسبق عملية التحديد و إنجازها ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ12
الفقرة الأولى: الترتيبات التي تسبق التحديد ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ12
أولا: ترتيبات المحافظ ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ12
ثانيا: ترتيبات طالب التحفيظ ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ13
الفقرة الثانية: إنجاز عملية التحديد ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ13
أولا: محضر التحديد ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ14
ثانيا: التصميم الهندسي الإعدادي للتحديد ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ14
الفقرة الثانية: الإعلان عن انتهاء عملية التحديد ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ15
المبحث الثاني: النتائج المترتبة على مطلب التحفيظ ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ15
المطلب الأول: قرار رفض وإلغاء مطلب التحفيظ ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ15
المطلب الثاني: قرار تأسيس الرسوم العقارية ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ16
الفقرة الأولى: الرسم العقاري ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ17
الفقرة الثانية: الرسم العقاري الخاص ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ17
المطلب الثالث: التعرضات على مطلب التحفيظ ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ18
الفقرة الأولى: لمن يثبت حق التعرض وفي مواجهة من تحق ممارسته ــــــــــــــــــــــــــــــــ18
أولا: لمن يثبت حق التعرض ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ18
ثانيا: في مواجهة من يمارس التعرض ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ19
الفقرة الثانية: شكلية التعرض ومؤيداته ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ20
أولا: شكل التعرض ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ20
ثانيا: مؤيدات التعرض ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ21
الفقرة الثالثة: آجال التعرض ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ22
أولا: التعرض داخل الأجل ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ22
ثانيا: التعرض خارج الأجل ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ23
خاتمة ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ25
لائحة المراجع ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ27
الفهرس ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ28
[2] - محمد بن أحمد بونبات، " نظام التحفيظ العقاري، ( دراسة في القوانين المرتبطة بنظام التحفيظ العقاري في المغرب)"، الطبعة الثانية، المطبعة والوراقة الوطنية مراكش 2005، ص: 26-27.
" لا يجوز تقديم مطلب التحفيظ إلا ممن يأتي ذكرهم:
1- المالك؛
2- الشريك في الملك مع الاحتفاظ بحق الشفعة لشركائه، وذلك عندما تتوفر فيهم الشروط اللازمة للأخذ بها؛
3- المتمتع بأحد الحقوق العينية الآتية: حق الانتفاع، حق السطحية، الكراء الطويل الأمد، الزينة، الهواء والتعلية، والحبس؛
4- المتمتع بارتفاقات عقارية بعد موافقة صاحب الملك.
والكل مع مراعاة المقتضيات المتعلقة بالتحفيظ الإجباري".
[4] - محمد خيري، "قضايا التحفيظ العقاري في التشريع المغربي"، طبعة 2011، مطبعة المعارف الجديدة، الرباط، ص: 139.
[6] - حق الانتفاع: حق عيني أصلي يقرر لشخص معين على شيء مملوك للغير، يخول له استعماله واستغلاله دون التصرف فيه. وللمنتفع أن يحتج به تجاه الكافة وإذا انصب على عقار محفظ اوجب تسجيله في السجل العقاري.
[7] - حق السطحية: هو حق عيني أصلي، وهو عبارة عن ملكية أبنية وأغراس على أرض الغير وهو حق مستقل عن حق الملكية.
[8] - حق الكراء الطويل الأمد: هو نوع من الكراء يمنح مستأجر العقار المحفظ حقا عينيا قابلا للرهن الرسمي، تفوق 18 سنة ولا تتجاوز 99 سنة تخول صاحبه ميزتي التتبع والأولوية، ولينتج آثاره تجاه الغير يجب تقييده في السجل العقاري.
[9] - حق الزينة: هو حق يقع على عقار من أملاك الدولة الخاصة يؤجر لشخص يلتزم بإشادة بناء آو بإجراء تحسينات فيه، ويستفيد صاحبه بصفة دائمة مما أحدته في العقار مقابل التزامه بأداء دوري للدولة.
[10] - حق الهواء: هو حق مقرر لشخص في الإفادة من جزء محدد في الفضاء الطليق أو العالم المرتفع فوق بناء قائم.
[11] - الجلسة كراء على تبقيت الأصل، في أن صاحب الجلسة لا يجرح عن العين إلا برضاه ويسمى هذا الحق أيضا بالخلو.
[15] - المختار بن أحمد عطار، "الوجيز في القانون العقاري المغربي والموريتاني"، الطبعة الأولى، مطبعة فضاء الإبداع والطباعة، مراكش سنة 1999، ص: 235.
[16] - عبد العالي بن محمد العبودي، "نظام التحفيظ العقاري وإشهار الحقوق العينية بالمملكة المغربية"، الطبعة الأولى، دار النشر المركز الثقافي العربي، الدار البيضاء 2003، ص: 28-29.
[17] - قرار عدد 2174 الصادر بتاريخ 20/07/2005، ملف مدني رقم 1166/2004، ص: 14 منشور بمقتضيات ظهير التحفيظ العقاري على ضوء قرارات المجلس الأعلى لسنة 2009.
[18] - مأمون الكزبري، "التحفيظ العقاري والحقوق العينية الأصلية والتبعية في ضوء التشريع المغربي"، الطبعة الثانية، الجزء الأول "التحفيظ العقاري"، دار النشر شركة الهلال العربية للطباعة والنشر، الرباط 1987، ص: 34.
[19] - ينص الفصل 13 من قانون التحفيظ العقاري على أنه:"...وإذا كان طالب التحفيظ شخصا اعتباريا فيجب بيان تسميته وشكله القانوني ومقره الاجتماعي واسم ممثله القانوني...".
[22] - إدريس سماحي، "القانون المدني، الحقوق العينية ونظام التحفيظ العقاري"، الطبعة الأولى، دار النشر امبريزار للطباعة والتلفيف، سنة 2003، ص: 242-243.
" إذا لم يحضر طالب التحفيظ أو من ينوب عنه في المكان والتاريخ والوقت المعينين لإنجاز عملية التحديد، فلا يتم إنجازها ويقتصر في المحضر على إثبات هذا التغيب".
- فالتحديد: هو العملية التي يتم فيها تعيين حدود العقار ومعالمه بحضور المعنيين بالأمر.
- أما المسح: فهو العملية التي ترمي التدقيق في بيانات العقار الذي سبق تحديده، مع احتساب المساحة الحقيقية وإنجاز تصميم صحيح ونهائي وغير قابل للتغيير.
[52] - يجدر بنا عدم الخلط بين التعرض على مطلب التحفيظ العقاري والتعرض في المجالات الأخرى، فالتعرض على التحفيظ العقاري يتميز بخصوصيات، فله مفهومه الخاص وله إجراءاته الخاصة به.
[55] - المختار بن أحمد عطار، " التحفيظ العقاري في ضوء القانون المغربي"، الطبعة الأولى، مطبعة النجاح الجديدة الدار البيضاء، 2008، ص:55.
[57] - يمكن أن يكون النزاع شاملا كل العقار (التعرض الكلي) أو يشمل فقط جزءا من العقار (التعرض الجزئي) وفي هذه الحالة الأخيرة يجب تحديد القطع المتعرض عليها، إما أثناء القيام بعملية التحديد الأولي أو بعده عن طريق التحديد التكميلي.
[59] - ينص الفصل 84 من قانون التحفيظ العقاري رقم 14.07 على أنه:" إذا نشأ على عقار في طور التحفيظ حق خاضع للإشهار أمكن لصاحبه، من أجل ترتيبه والتمسك به في مواجهة الغير، أن يودع بالمحافظة العقارية الوثائق اللازمة لذلك. ويقيد هذا الإيداع بسجل التعرضات.
يقيد الحق المذكور عند التحفيظ بالرسم العقاري في الرتبة التي عينت له إذا سمحت إجراءات المسطرة بذلك".
[60] - قرار صادر عن المجلس الأعلى بتاريخ 21/9/94 تحت عدد 3020 في ملف مدني عدد 615/90، منشور بكتاب" قضاء المجلس الأعلى في التحفيظ خلال 40 سنة"، لعبد العزيز توفيق، ص: 267 ومايليها.
[61] - يلاحظ على أنه في ظل ظهير 12 غشت 1913، يقدم التعرض كتابيا أو شفاهيا إما أمام المحافظة العقارية، أو لدى مكتب القائد أو مركز قاضي التوثيق في المحكمة الموجود ضمن دائرتها العقار، كما يمكن تقديمه إلى المهندس الطبوغرافي أثناء عملية التحديد.
[64] -مع مراعاة مقتضيات مدونة الحقوق العينية التي تقضي في المادة الرابعة منها على وجوب رسمية العقود أو المحررات التابثة التاريخ من لدن المحامي المقبول لترافع أمام محكمة النقض ما لم تكون هده الوثائق العرفية منجزة قبل تاريخ22-05-2011 دخول قانون39.08 حيز التطبيق.
[65] - محمد بفقير، " القانون العقاري والعمل القضائي المغربي"، الطبعة الثانية، منشورات دراسات قضائية سلسلة القانون والعمل القضائي المغربي، العدد السابع، ص: 25.
" يجب على كل شخص يقدم طلب التعرض باسم الغير:
1- أن يثبت هويته؛
2- عندما يتعرض بصفته وصيا أو نائبا قانونيا أو وكيلا أن يبرر ذلك بالإدلاء بوثائق صحيحة وأن يعطي البيانات المقررة في الفصل 25 من هذا القانون، وأن يدلي برسوم الإراثات عندما يتعلق الأمر بشركاء في الإرث.
يمكن في جميع الأحوال، على شرط أن تقدم الإثباتات المنصوص عليها سابقا، التدخل في المسطرة عن طريق التعرض باسم المحجورين والقاصرين والغائبين والمفقودين وغير الحاضرين، وذلك من طرف الأوصياء والممثلين الشرعيين ووكيل الملك والقاضي المكلف بشؤون القاصرين والقيم على أموال الغائبين والمفقودين".
[74] - قرار صادر عن المجلس الأعلى بتاريخ 7/4/99 تحت عدد 1645 في الملف عدد 7/4/99 منشور بكتاب " قضاء المجلس الأعلى في التحفيظ العقاري 91-02 لعبد العزيز توفيق ص 33 وما يليها، أورده محمد بفقير مرجع سابق، ص: 28.
شاركنا بتعليقك...