مقدمة
من المعلوم أن مهمة الإشراف على تطبيق نظام التحفيظ العقاري بالمغرب أوكلها المشرع إلى الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية بمقتضى ظهير 13 يونيو 2002 المتعلق بتنفيذ قانون قانون رقم 58 - 00 ، هذا الأخير الذي منحها مجموعة من الإختصاصات أهمها السهر على تطبيق نظام التحفيظ العقاري .وكما هو الشأن لمختلف المؤسسات العمومية فإن الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية تتوفر على هيكلة إدارية و أجهزة تمكنها من مزاولة مهامها على أحسن وجه .
ولهذه الغاية أحدث منصب المحافظ العام على الأملاك العقارية بمقتضى ظهير شريف صادر في 22 ربيع الثاني 1373 الموافق ل 29 دجنبر 1953 وحدد مركزه بالرباط مهمته توحيد وجهات نظرالمحافظين على الملكية العقارية حول القضايا المتعلقة بالتحفيظ العقاري.
لذلك فعند حديثنا عن الأجهزة المكلفة بتطبيق نظام التحفيظ العقاري سنسلط الضوء على ثلاث جهات أساسية :
· أولا : الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية
· ثانيا : المحافظ العام
· ثالتا : المحافظ على الأملاك العقارية
أولا : الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية
قبل الحديت عن الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية والتي تعتبر مؤسسة عمومية تتمتع بالإستقلال المالي والإداري ، هذه المؤسسة التي أنشئت بمقتضى ظهير 13 يونيو 2002 المتعلق بتنفيذ قانون قانون رقم 58 - 00 .
لابد وان نشير إلى أن هذا الجهاز المشرف على تطبيق نظام التحفيظ العقاري منذ أن أنشئ كان يعتبر من القطاعات الإدارية التابعة لوزارة الفلاحة عبر مرحلتين أساسيتين :
- المرحلة الأولى : كان يشكل مديرية ضمن المديريات التابعة لوزارة الفلاحة وكانت تسمى المديرية المحافظة العقارية والاشغال الطبوغرافية .
- المرحلة التانية :ارتقت إلى مستوى إدارة و أصبحت تسمى بإدارة المحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية ،إلا أنه ينبغي التنبيه إلا أنه في هاتين المرحلتين كانت من القطاعات التابعة لوزارة الفلاحة - كما تم الإشارة من ذي قبل – إلا أنها من حيث التسيير المالي كان يتمتع هذا المرفق الإداري بميزانية ملحقة budgets Annexes ، على اعتبار أنها لم تكن تتمتع بالشخصية المعنوية .
وقد شكل تاريخ 13 يونيو 2002 نقطة متحولة في تنظيم هذا المرفق وذلك بصدور قانون 58-00 الذي انتقل بهذا الجهاز إلى مؤسسة عمومية تتمتع بالإستقلال المالي والإداري تحت اسم :الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية ،وقد بدأ العمل بهذا النظام ابتداءا من فاتح يناير 2003 .
وتجدر الإشارة إلى أن الإختصاصات التي خولها قانون 58-00 في مادته الثانية هي نفسها التي كانتتنهض بها إدارة المحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية ،ونذكر أهمها :
- تحفيظ الاملاك العقارية
- إشهار الحقوق العينية والتحملات العقارية المنصبة على الأملاك العقارية المحفظة أو التي في طور التحفيظ والمحافظة عليها
- حفظ الربائد والوثائق العقارية وتزويد العموم بالمعلومات المضمنة بها
- إنجاز تصاميم المسح العقاري في إطار التحفيظ العقاري
- إنجاز وثائق المسح الوطني وحفظها
- إنجاز الخريطة الطبوغرافية للمملكة بجميع مقاييسها ومراجعتها
- جمع وحفظ المعلومات المتعلقة بالأراضي العارية المملوكة للدولة والأحباس العمومية والكيش والجماعات السلالية والمحلية والمؤسسات العمومية الواقعة داخل مدارات الجماعات الحضرية والمراكز المحددة وكذا داخل المناطق المحيطة بها ، وذلك بتنسيق مع الإدارات والمؤسسات المعنية .
v إدارة الوكالة
يدير الوكالة مجلس إدارة يتألف من ممتلي الدولة ويترأس هذا المجلس رئيس الحكومة أو السلطة الحكومية التي يفوض لها هذا الأخير بذلك،ويجتمع هذا المجلس باستدعاء من رئيسه كلما دعت حاجة الوكالة إلى ذلك وعلى الأقل مرتين في السنة :
- قبل 30 يونيو لحصر القوائم التركيبية للسنة المالية المختتمة
- قبل 15 أكتوبر لدراسة وحصر الميزانية والبرنامج التقديري للسنة المالية الموالية .
إلا أن الواقع أفرز عكس ذلك فمنذ إحداث الوكالة للاسف لم يحترم هذا الأجل فلم ينعقد المجلس إلا 3 مرات منذ سنة 2003 .
ومن بين المهام التي أنيطت بهذا المجلس:
- تحد يد السياسة العامة للوكالة في إطار التوجهات الحكومية
- تحديد التنظيم الإداري للوكالة على مستوى المركزي والخارجي الذي تتم المصادقة عليه وفقا للأنظمة الجاري بها العمل
- إعداد النظام الأساسي للمستخدمين والمصادقة عليه
v تسيير الوكالة
أما تسيير الوكالة فيعهد إلى مدير الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية ومقره بالرباط عملا بالمادة الأولى من مرسوم رقم 913.00.2 الصادر في 18 من جمادى الثانية 1423 الموافق ل 27 أغسطس 2002 القاضي بتطبيق قانون 58-00.
ويعين مدير الوكالة بمقتضى ظهير وهو الوحيد في الوكالة الذي يعتبر موظف عمومي ،وفي هذا الصدد لابد وأن نستحضر دستور 2011 الذي جاء بمستجدات هامة بخصوص التعيين في المناصب العليا ونخص بالذكر الفصلين 49 و 92 حيت ينص الفصل 49 من دستور 2011 : يتداول المجلس الوزاري في القضايا والنصوص التالية :
..............
- التعيين باقتراح من رئيس الحكومة، وبمبادرة من الوزير المعني، في الوظائف المدنية الثالية: والي بنك المغرب، والسفراء والولاة والعمال، والمسؤولين عن الإدارات المكلفة بالأمن الداخلي، والمسؤولين عن المؤسسات والمقاولات العمومية الاستراتيجية. وتحدد بقانون تنظيمي لائحة هذه المؤسسات والمقاولات الاستراتيجية.
وينص الفصل 92 من نفس الدستور
يتداول مجلس الحكومة، تحت رئاسة رئيس الحكومة، في القضايا والنصوص التالية:
...................
- تعيين الكتاب العامين، ومديري الإدارات المركزية بالإدارات العمومية، ورؤساء الجامعات والعمداء، ومديري المدارس والمؤسسات العليا. وللقانون التنظيمي المشار إليه في الفصل 49 من هذا الدستور، أن يتمم لائحة الوظائف التي يتم التعيين فيها في مجلس الحكومة. ويحدد هذا القانون التنظيمي، على وجه الخصوص، مبادئ ومعايير التعيين في هذه الوظائف، لاسيما منها مبادئ تكافؤ الفرص والاستحقاق والكفاءة والشفافية.
يطلع رئيس الحكومة الملك على خلاصات مداولات مجلس الحكومة.وتبعا لذلك صدر ظهير شريف رقم 1.12.20 في 27 شعبان 1433(17 يوليو 2012) بتنفيد القانون التنظيمي رقم 02.12 المتعلق بالتعيين بالمناصب العليا تطبيقا لأحكام الفصلين 49 و92 من الدستور وحدد هذا القانون التنظيمي لائحة المؤسسات العمومية التي يعين مدراء ها بظهير بعد المداولة في المجلس الوزاري بناءا على اقتراح من رئيس الحكومة وبمبادرة من الوزير المعني ، ولائحة المؤسسات والمقاولات العمومية والتي تكون موضوع المدوالة في المجلس الحكومي ويتم التعيين بها في مرسوم ، أما عن مدير الوكالة فلازال يعين بظهير وهذا مانص عليه صراحة القانون التنظيمي المذكور .
أما باقي العاملين في الوكالة فهم مستخدمون يخضعون لنظام أساسي خاص يعده و يصادق عليه المجلس الإداري ويوقع عليه مدير الوكالة ،ويؤشر عليه من طرف وزير المالية
ويتولى مدير الوكالة تسيير جميع المصالح التابعة لها ،ويباشر أو يأذن في مباشرة جميع الأعمال أو العمليات المتعلقة بالوكالة ،ويمتل الوكالة ويعمل باسمها إزاء الدولة وجميع الإدارات العمومية و الأغيار ،كما يمتله أمام المحاكم ويجوز له أن يقيم جميع الدعاوى القضائية الرامية إلى الدفاع عن مصالح الوكالة كما أن مدير الوكالة يعتبر آمرا بالصرف فيتولى مسك محاسبة النفقات المدفوعة ويبثث نفقات و موارد الوكالة .
وتخضع الوكالة إلى وصاية وزارة الفلاحة كما أنها تخضع لمراقبة الدولة المالية كباقي المؤسسات العمومية .
وتجدر الإشارة إلى أن مدير الوكالة يتمتع بجميع الصلاحيات و الاختصاصات اللازمة لتسيير وتدبير شؤون الوكالة ماعدا الاختصاصات المخولة للمحافظ العام والمحافظين على الأملاك العقارية التي ستظل خاضعة للمقتضيات التشريعية والتنظيمية المطبقة عليها .
ثانيا : المحافظ العام
نظرا لتشعب القضايا التي تعرض على المحافظين كان لابد من إيجاد جهة تكون مهمتها توحيد وجهات نظرهم حول هذه القضايا ، وتوحيد الإجراءات المتبعة من طرفهم .لذلك أحدث منصب المحافظ العام على الأملاك العقارية بمقتضى ظهير شريف صادر في 22 ربيع الثاني 1373 الموافق ل 29 دجنبر 1953 وحدد مركزه بالرباط .
ويقوم المحافظ العام بتوحيد الرأي الإداري في تطبيق النصوص المتعلقة بالنظام العقاري بالتحفيظ .
وسعيا وراء هذه الغاية فإنه يقوم ب:
- مراقبة مايقوم به المحافظون من الوظائف والمهام المنوطة بمقتضى الفصل 4 من القرار الوزيري الصادر في 21 رجب 1333 الموافق ل 4 يونيو 1915.
- إعطاء جميع التعليمات العامة أو الخاصة التي من شأنها أن تحافظ على وحدة الرأي الإداري للمحافظين الذين يجب عليهم أن يعرضوا عليه جميع المسائل والقضايا المهمة التي تستلزم إصدار قرار مبدئي .
- إثارة جميع القضايا المتعلقة بالتحفيظ أو العمليات التابعة لها إما بموجب وظيفته ،وإما بطلب من يهمهم الأمر قصد اتخاد مقررات في شأنها .
وعلى غرار قرارات المحافظ على الأملاك العقارية ،فكذلك تعتبر قرار ات المحافظ العام قابلة للطعن طبقا للفصل 96 من ظهير التحفيظ العقاري أمام المحكمة الابتدائية التي تبت فيه مع الحق في الاستئناف وتكون هذه القرارات الإستئنافية قابلة للطعن بالنقض .
ثالتا : المحافظ على الأملاك العقارية
يعين على رأس كل محافظة عقارية محافظ على الأملاك العقارية ومن بين المستجدات التي أتى بها قانون 14-07 أنه طابق دائرة نفوذ المحافظة العقارية مع التقسيم الإداري للمملكة بحيث أصبح يعين في دائرة نفوذ كل عمالة أو إقليم،
على عكس ماكان عليه من قبل صدور قانون 14-07 حيث كان يعين في دائرة نفوذ كل محكمة ابتدائية .
وقبل إحداث الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية،كان يعين بقرار من وزير الفلاحة وكان يعتبر موظف عمومي يخضع لقانون الوظيفة العمومية . وبعد إحداث الوكالة أصبح يعين من طرف مدير الوكالة باقتراح من المحافظ العام .
وقبل مباشرته لوظيفته يقوم بأداء اليمين أمام المحكمة الابتدائية التي تقع في دائرتها المحافظة التي سيعين بها ،حسب المادة 6 من القرار الوزيري المؤرخ في 4 يونيو 1915 المحدد لتنظيم المحافظات العقارية .
أما من حيث الإختصاصات الموكولة إليهم فقد حددها الفصل 4 من القرار الوزيري الذكور سابقا وهي كما يلي :
- البت في طلبات التحفيظ المعروضة عليه والقيام بإجراءات التقييد في السجلات العقارية .
- القيام بإشهار الحقوق العينية والتكاليف العقارية المقررة على العقارات المحفظة وتقييدها بالسجلات العقارية .
- المحافظة على السجلات العقارية والسندات والوثائق المتعلقة بالعقارات المحفظة .
- تزويد الجمهور بالمعلومات والشهادات والنسخ التي يطلبونها والمتعلقة بالسجلات الموجودة تحت عهدته .
- تصفية وقبض الرسوم المتطلبة قانونا والمستحقة عن المعاملات المطلوب إجراؤها من المحافظة العقارية وفق التعريفة الجاري بها العمل .
وقد حدد الفصل 30 من نفس القرار الوزيري المشار إليه نوعية السجلات التي يجب مسكها في دائرة المحافظة العقارية ومن بينها نذكر :
v سجل الإيداعات registre de depot :
وتسجل فيه جميع العمليات التي ترد على المحافظة ،ويتم حصره بتوقيع من المحافظ يوميا تفاديا لكل تلاعب كأن يقوم شخص بتسجيل أغفله في الوقت المناسب ، ويجب أن تسجل فيه كل المعلومات فمثلا إذا ورد على المحافظة عقد شراء ينبغي تقييده في رسم عقاري ما فيجب أولا أن يتم تقييده في سجل الإيداع فيتم تقييد:
- نوعية العقد: هل عقد عدلي أم توثيقي أم حكم في حالة نزع الملكية
إسم البائع
- إسم المشتري
- ثمن البيع مع تحديد هل تم الإبراء منه أم لازال مثقل برهن .
وينبغي تقييد المعلومات بوضوح دون تشطيب أو ترك بياض و إذا ما وقع غلط يتم التسطير على المعلومات المقيدة خطأ بخط مائل مع كتابة عبارة أقول لقد تم إلغاء السطور من .....إلى أو تم إلغاء الكلمات الموجودة في السطر كذا للأسباب التالية.ولابد من إيجاد نسختين نسخة توضع في المحافظة العقارية ونسخة توضع في كتابة الضبط بالمحكمة الابتدائية التي تقع في دائرة نفوذها المحافظة العقارية ولابد أن تودع هذه النسخة 30 يوما على الأقل التي تلي انتهاء جميع صفحات
السجل .
وحسب الفقرة الأخيرة من الفصل 30 من القرار الوزيري المذكور تمنع صراحة الإطلاع على سجل الإيداع من قبل أي الشخص ماعدا رجال القضاء والمحافظين على الأملاك العقارية .
v سجل التعرضات والإيداعات طبقا للفصل 84 من ظهير التحفيظ العقاري:
تقيد فيه جميع التعرضات المقدمة للمطالبة بحقوق على عقار تم طلب تحفيظه ، أو للمنازعة في حق وقع الإعلان عنه طبقا للفصل 84 من ظهير التحفيظ العقاري وهو من المستجدات التي أتى بها قانون 14-07 بحيت يمكن المنازعة في حق وقع الإعلان عنه طبقا للفصل 84 من ظهير التحفيظ العقاري عن طريق التعرض حسب الفصل 24 من الظهير المذكور كما وقع تغييره وتتميمه ،ويقيد في هذا السجل ملخص عن التعرض المذكور :
- نوعية التعرض (تعرض كلي ،تعرض جزئي،تعرض على حقوق مشاعة )
- أسماء المتعرضين
- الوثائق المدلى بها تدعيما للتعرض
كما يقيد فيه كل مايقع على مطلب التحفيظ من حقوق خاضعة للإشهار ،حسب الفصل 84 من ظهير التحفيظ العقاري حيث نص هذا الأخير
سجل خاص بقسم التجزئة
تدون فيه جميع العمليات المتعلقة بهذا القسم كتجزئة عقار إلى عدة عقارات وتخصيص لكل واحد منها رسم عقاري خاص بها .أو دمج عدة عقارات ليصبح لهذا العقار رسم عقاري واحد .
ويتم حصر هذه السدجلات من طرف المحافظ على الأملاك العقارية بتوقيع منه،ويدون بهم العمليات بصفة يومية وفي أيام العطل والسبت والأحد يتم الإشارة إلى ذلك في السجل .
وتخضع القرارات التي يصدرها المحافظ على الأملاك العقارية للطعن أمام القضاء الإداري على اعتبار أن قراراته قرارات إدارية باعتباره سلطة إدارية .
أما ماورد في الفصل 96 من ظهير التحفيظ العقاري كما وقع تغييره وتتميمه والفصل 37 مكرر وهذا الفصل الأخير يعتبر من المستجدات التي أتى بها قانون 14-07 بحيث نص على أن القرارات المتعلقة برفض التحفيظ و رفض التقييد أوالتشطيب تقبل الطعن أمام المحكمة الابتدائية التي تبت فيه مع الحق في الاستئناف وتكون هذه القرارات الإستئنافية قابلة للطعن بالنقض بعد أن تكون هذه القرارات معللة .
وتخضع مسؤولية المحافظ عن الأعمال التي يقوم بها أتناء مزاولته مهامه لنظام يتميز بالإزدواجية :
vالمقتضيات الخاصة المقررة في الفصل 64 و 97 من ظهير التحفيظ العقاري :
حيث نص الفصل 64: لا يمكن إقامة أي دعوى في العقار بسبب حق وقع الإضرار به من جراء تحفيظ.
يمكن للمتضررين في حالة التدليس فقط أن يقيموا على مرتكب التدليس دعوى شخصية بأداء تعويضات.
في حالة إعسار المدلس تؤدى التعويضات من صندوق التأمينات المحدث بمقتضى الفصل 100 من هذا القانون.
ونص الفصل 97: إن المحافظ على الأملاك العقارية مسؤول شخصيا عن الضرر الناتج عن:
1- إغفال التضمين بسجلاته لكل تقييد أو بيان أو تقييد احتياطي أو تشطيب طلب منه بصفة قانونية؛
2- إغفال التضمين بالشهادات أو نظائر الرسوم العقارية المسلمة والموقعة من طرفه لكل تقييد أو بيان أو تقييد احتياطي أو تشطيب مضمن بالرسم العقاري؛
3- فساد أو بطلان ما ضمن بالرسم العقاري من تقييد أو بيان أو تقييد احتياطي أو تشطيب ما عدا الاستثناء المذكور في الفصل73.
vالمقتضيات العامة المقررة في الفصل 79 و80 من قانون الالتزامات والعقود :
حيث نص الفصل 79 من قانون الالتزامات والعقود
الدولة والبلديات مسؤولة عن الأضرار الناتجة مباشرة عن تسيير إدارتها وعن الأخطاء المصلحية لمستخدميها.
الدولة والبلديات مسؤولة عن الأضرار الناتجة مباشرة عن تسيير إدارتها وعن الأخطاء المصلحية لمستخدميها.
ونص الفصل 80 على أن
مستخدمو الدولة والبلديات مسؤولون شخصيا عن الأضرار الناتجة عن تدليسهم أو عن الأخطاء الجسيمة الواقعة منهم في أداء وظائفهم. ولا تجوز مطالبة الدولة والبلديات بسبب هذه الأضرار، إلا عند إعسار الموظفين المسؤولين عنها.
مستخدمو الدولة والبلديات مسؤولون شخصيا عن الأضرار الناتجة عن تدليسهم أو عن الأخطاء الجسيمة الواقعة منهم في أداء وظائفهم. ولا تجوز مطالبة الدولة والبلديات بسبب هذه الأضرار، إلا عند إعسار الموظفين المسؤولين عنها.
شاركنا بتعليقك...