بعض الجوانب المالية لعقد البيع العقاري

مقدمة:

          لقد عرف المشرع المغربي عقد البيع في الفصل 478 من ق ل ع بقوله : "البيع عقد بمقتضاه ينقل أحد المتعاقدين للآخر ملكية شيء أو حق ،في مقابل ثمن يلتزم هذا الأخير بدفعه له " وحسب المادة 386 من القانون المدني المصري فإن : " البيع عقد يلزم به البائع أن ينقل للمشتري ملكية شيء أو حقاً مالياً في مقابل ثمن نقدي " و نجد أن المادة 351 من القانون المدني الجزائري ، قد حاكت تعريف المشرع المصري بحيث ورد فيها أن " البيع عقد يلتزم بمقتضاه البائع أن ينقل للمشتري ملكية شيء أو حقاً مالياً في مقابل ثمن نقدي " وقد عرفه الفقه الإسلامي على أنه " مبادلة مال بمال " .                      
          و عقد البيع من الالتزامات الناشئة عن التعبير عن الإرادة و تتحدد أركانه بوجه عام من خلال الفصل 488 من ق ل ع في : الأهلية و الرضى و المحل( المبيع و الثمن ) .السبب و بالإضافة إلى الرسمية الفصل 489 من ق ل ع، ويتميز عقد البيع كغيره من العقود بالعديد من الخصائص ، فهو عقد ملزم للجانبين ، و ناقل للملكية ،و هو من عقود المعاوضات و من العقود الرضائية ، كما أنه يتميز بكونه عقد محدد القيمة وفوري التنفيذ ، ويتميز عن باقي العقود المشابهة له : كعقد الكراء وعقد المقاولة والهبة والقرض ،  كما أن الاتفاق على البيع مرحلة سابقة للتعاقد وهو بدوره نوعان : الوعد بالبيع والعقد الإبتدائي .                      

         وبما أن عقد البيع من العقود الملزمة للجانبين، فهو يخلق علاقة دائنية فما بين أطرافه، أي أنه يرتب التزامات مختلفة يقع بعضها على عاتق البائع في حين يقع البعض الآخر على عاتق المشتري،أضف إلى ذلك أن البيع في أصله عقد رضائي، و بمجرد انعقاده تنصرف إرادة الأطراف إلى التعاقد و بالتالي قبول تحمل كل النتائج و الآثار القانونية التي تلحق بعقد البيع.

            وتتنوع عقود البيع باختلاف المحل ، وإذا كان المحل عقارا فإن الأمر يتعلق بعقد بيع عقار ،ولم يعرف المشرع المغربي عقد البيع العقاري ، على خلاف نظيره المصري الذي عرفه من خلال المادة 386من القانون المدني على أنه " عقد يلزم به البائع أن ينقل للمشتري من السجل العقاري ملكية عقار في مقابل متفق عليه "                                                                                

            و تتعدد الجوانب المالية لعقد البيع العقاري بسبب تشعبها وتنوعها سواء كان العقار محفظا  أو غير محفظ ، أو كان العقار المبيع في طور الإنجاز أو شقة تخضع لأحكام قانون 18.00 المتعلق بالملكية المشتركة،وسوف نخص بالدراسة والتحليل في هذا العرض مختلف هذه الجوانب ،التي تتلخص في الثمن والسمسرة،و رسوم الجبايات (رسوم التسجيل والرسوم الضريبية ) ،  بالإضافة إلى مصاريف المحافظة العقارية وأتعاب الموثقين والعدول (المحور الأول ) ، كما ينبغي الحديث عن مختلف التخفيضات الضريبية على العقارات ومدى مساهمة ذلك في تنمية وتشجيع الإستثمار في هذا القطاع (المحور الثاني ).                   

المحور الأول

 الواجبات المالية لعقد البيع العقاري

         نقصد بالواجبات المالية لعقد بيع العقار تلك المتعلقة بالثمن والسمسرة أولا ، و الرسوم الجبائية التي تتلخص في واجبات التسجيل والرسوم الضريبية  ثانيا ، بالإضافة إلى مصاريف المحافظة العقارية ثالثا،  وأتعاب العدول والموثقين رابعا .

أولا: الثمن والسمسرة

أ - الثمن :   

        بالرجوع إلى الفصل 478 من ق ل ع ،يجب أن يكون الثمن في عقد البيع نقديا ، لأن الثمن إذا لم يكن نقديا فلا يكون العقد بيعاً و إنما يكون مقايضة ، و لا يشترط أن يكون الثمن بالعملة الوطنية ، فقد يكون الثمن بعملة أجنبية ، شرط مراعاة أحكام القوانين الخاصة المنظمة للتعامل في النقد الأجنبي .

         و أن يكون الثمن في عقد البيع ، مقدراً أو قابلاً للتقدير . و يعد ذلك تطبيقاً للقاعدة العامة التي تقضي بوجوب أن يكون محل الالتزام معيناً أو قابلاً للتعيين،و يكون عقد البيع باطلاً إذا كان الثمن غير مقدر و غير قابل للتقدير ، و يرجع البطلان هنا إلى تخلف ركن من أركان عقد البيع  , وهو الثمن .

        و يكون الثمن قابلاً للتقدير إذا حدد وفق الأسس التي يتفق عليها المتعاقدان ، وتتلخص هذه الأسس في :

  ـ  سعر السوق حسب الفصل 487 من ق ل ع .

  ـ و السعر المتداول في التجارة , أو السعر الذي جرى عليه التعامل بين المتعاقدان .

        كما يجب أن يكون الثمن في عقد البيع حقيقياً .  و يكون الثمن حقيقياً إذا لم يكن صورياً و لا تافهاً , و يبقى الثمن حقيقياً و لو كان بخساً .

         وحسب الفصل 577 من ق ل ع فإنه على المشتري دفع الثمن في التاريخ و بالطريقة المحددين في العقد، وعند سكوت العقد يعتبر البيع قد أبرم معجل الثمن، ويلتزم المشتري بدفعه في نفس وقت حصول التسليم، بالإضافة إلى أن مصروفات أداء الثمن تقع على عاتق  المشتري ، إلا أنه طبقا لما نص عليه الفصل 587 من نفس القانون إذا جرى العرف على أن يحصل أداء الثمن داخل أجل محدد أو في أقساط معينة، افترض في المتعاقدين انهما ارتضيا اتباع حكمه ما لم يشترطا عكس ذلك صراحة، وإذا منح أجل لأداء الثمن، بدأ سريانه من وقت إبرام العقد، ما لم يتفق المتعاقدان على ابتدائه من وقت آخر (الفصل 579 من ق ل ع).

          أما في حالة بيع العقار في طور الإنجاز ، وحسب الفصل 6-618 من القانون 44.00 المنظم لهذا النوع من العقارات ، فإن المشتري يؤدي قسطا من الثمن تبعا لتقدم الأشغال ما لم يتفق الأطراف على خلاف ذلكحسب المراحل التالية عند :

-انتهاء الأشغال المتعلقة بالأساسات على مستوى الطابق الأرضي (السفلي) .
-انتهاء الأشغال الكبرى لمجموع العقار .      
-الانتهاء من الأشغال النهائية.

                   

      ومن خلال ماجاء في الفصل 12-618 فإنه حالة التأخر عن أداء الدفعات حسب المراحل المنصوص عليها في الفصل   6-618 أعلاه ، يتحمل المشتري تعويضا لا يتعدى 1% عن كل شهر من المبلغ الواجب دفعه، على أن لا يتجاوز هذا التعويض 10% في السنة، و في حالة تأخر البائع عن إنجاز العقار في الأجل المحدد فإنه يتحمل تعويضا بنسبة 1% عن كل شهر من المبلغ الواجب دفعه، على أن لا يتجاوز هذا التعويض 10% في السنة.                                          

ب - السمسرة :  

         تعتبر السمسرة عملا تجاريا حسب المادة 6 من مدونة التجارة ، وقد عرفتها المادة 405 من نفس مدونة بكونها عقد يكلف بموجبه السمسار من طرف شخص بالبحث عن شخص آخر لربط علاقة بينهما قصد إبرام عقد ، وتخضع علاقات السمسار مع المتعاقدين للمبادئ العامة التي تسري على عقد إجارة الصنعة في كل ما يمكن تطبقيه على عقد السمسرة ، وفيما عدا ذلك تخضع لمقتضيات  المواد من 406 إلى 421 من نفس القانون

         يستحق السمسار مقدارا من ثمن المبيع مقابل الخدمة التي أداها عندما تؤدي المعلومات التي أعطاها أو المفاوضة التي أجراها إلى حصول الاتفاق ، وكل شخص تدخل بين مالك عقار وراغب في شرائه ، بتكليف من أحدهما ، وقام بأعمال  وساطة جمعاً لهما وتوفيقا بينهما مما اقتضى منه جهداً واستغرق وقتاً فيكون لهذا الشخص حق ببدل عن أتعابه ما دام غير متطوع فيها .

         وطبقا للمادة 419 فإنه إذا لم يحدد مقدار السمسار باتفاق أو بعرف فعلى المحكمة تحديده إما حسب سلطتها التقديرية الخاصة أو استنادا إلى رأي الخبراء اعتمادا على ما يجري به العمل في الخدمات المماثلة ، مع مراعاة ظروف العملية الخاصة كالوقت الذي تطلبته وطبيعة الخدمة التي قام بها.

         ونجد أن المادة  418 قد جعلت أجرة السمسار على عاتق الطرف الذي كلفه ، ما لم يوجد اتفاق أو عرف أو عادة تقضي بخلاف ذلك، وهذا ما ذهبت  إليه المادة 179 من قانون التجارة اللبناني وما يليها حينما نصت على أنه لا يتوجب إلا

على المفوض دفع العمولة و لا يحق للوسيط تقاضي أية عمولة من الغير الذين يعاقدهم إلا إذا كان هناك اتفاق عليها بينه وبينهم فالمفوض هو البائع باعتبار المدعي وكيلاً عنه ويتقاضى منه عمولة على الصفقة التي يجريها بواسطته .

         وأنه في حال كانت للسمسار ، بغض النظر عن أجرته ، مصلحة شخصية في الخدمة ، وجب عليه تنفيذ الالتزام على وجه التضامن مع زبونه، وذلك ما نستنتجه من مقتضيات المادة 413 من مدونة التجارة .

         وتجدر الإشارة إلى أن مسألة تحديد قيمة الأجر في السمسرة من أهم الإشكاليات في هذا المجال وقد جرى العرف على تحديدها في نسبة %3 ويمكن تخفيضها إلى %2.5 من قيمة البيع حسب الإتفاق بين الأطراف .

ثانيا: الرسوم الجبائية

أ – رسوم التسجيل  :  

قد يهمك أيضا

• الطعن في قرارات المحافظ على الاملاك العقارية
• مسطرة القسمة القضائية العقارية وإشكالاتها

           لقد جاء في المادة 126 من المدونة العامة للضرائب أن التسجيل هو ذلك الإجراء الذي تخضع له المحررات والإتفاقات وتستوفى بموجبه ضريبة تسمى واجب التسجيل ، ويترتب على هذا الإجراء اكتساب الإتفاقات العرفية تاريخا ثابتا عن طريق تسجيلها في سجل يدعى سجل الإيداع الذي يضمن حفظ المحررات ، ويثبت التسجيل تجاه الخزينة وجود المحرر وتاريخه ، كما يعتبر التسجيل صحيحا فيما يخص تعيين الأطراف في المحرر وتحليل بنوده مالم يثبت خلاف ذلك،  و لا يمكن لأطراف العقد الإستدلال بنسخة من التسجيل للمطالبة بتنفيذه  كما لايعتبر حجة كاملة .                                                                               

         ونصت المادة 127 م ع ض على نوعين من التسجيلات : التسجيل الإجباري ، والتسجيل الإختياري ، بالنسبة للنوع الأول فالاتفاقات والمحررات تخضع وجوبا لهذا الإجراء حتى لو كانت مشوبة بعيب شكلي  و عديمة القيمة .

بالإضافة إلى جميع الإتفاقات المكتوبة أو الشفوية وكيفما كان شكل المحرر المثبت لها عرفيا أو رسميا ، أما التسجيل الإختياري فيمكن تسجيل المحررات في حال طلب ذلك أطراف العقد أو أحدهما في غير الحالات المنصوص عليها في الفقرة الأولى من المادة أعلاه .                                                                  

         وبخصوص أجل التسجيل  ، فقد حددته المادة 128 م ع ض في أجل 30 يوما تبتدأ من تاريخ إنشاء المحررات والإتفاقات ، وكذلك ابتداء من تاريخ تلقي الإشهاد بالنسبة للمحررات التي ينجزها العدول ، كما نصت المادة 131 م ع ض على الأساس الخاضع لرسم التسجيل ،فيما يخص البيوع وعمليات نقل الملكية المنجزة بعوض ، في الثمن المعبر عنه والتكاليف التي يمكن أن تضاف إليه .     

          وقد حددت المادة 133 م ع ض رسوم التسجيل المحددة في النسب الآتي ذكرها :                                                                                      

-6 % بخصوص بيع عقار محفظ أو غير محفظ أو الحقوق عينية الواقعة على العقارات .                                                                                 

-3 % بخصوص الإقتناء بعوض  لأراضي فضاء أو أراضي مشتملة على بناءات مقرر هدمها ، ومرصدة لإنجاز عمليات تجزيء أو بناء محلات معدة للسكنى أو لغرض تجاري أو مهني أو إداري ، و إذا كان المبيع عبارة عن شقة تدخل في إطار قانون الملكية المشتركة أي قانون18.00 أو عبارة عن منزل. 

–1 % بالنسبة للسكن الاجتماعي  .
         وقد علقت المادة 134  م ع ض للإستفادة من النسبة المخفضة والبالغة 3 % المنصوص عليها في المادة 133 أعلاه ، على أن يتضمن عقد التملك التزام المتملك بإنجاز عملية التجزيء أو البناء داخل أجل أقصاه سبع سنوات من تاريخ التملك .

         وتخضع للتسجيل مقابل الواجب الثابت البالغ 200 درهم حسب المادة 135 م ع ض ، التصريحات المتعلقة بإعلان المشتري الحقيقي إذا تمت بمحرر رسمي خلال 48 ساعة الموالية لعقد الشراء ، على أن يتضمن هذا الأخير حق الإحتفاظ بحق إعلان المشتري الحقيقي .

ب – الضريبة غلى الأرباح العقارية :  

            نصت المادة 61 من المدونة العامة للضرائب على أنه تعتبر أرباحا عقارية من أجل تطبيق الضريبة العامة على الدخل ، الأرباح  المثبتة أو المحققة بمناسبة بيع عقارات واقعة بالمغرب أو تفويت حقوق عينية عقارية متعلقة بالعقارات ، وكذلك فيما يخص عملية قسمة العقارات المشاعة بمدرك ، وفي هذه الحالة لا تفرض الضريبة إلا على الربح المحصل عليه من التفويت الجزئي الناتج عنه المدرك المذكور ، في حين استثنت المادة 62 من نفس المدونة بعض التفويتات من الخضوع للضريبة على الأرباح العقارية ، منها إلغاء عملية التفويت المنجز بمقتضى حكم قضائي حائز لقوة الشيء المقضي به ، واستثنت أيضا عملية فسخ تفويت بالتراضي لعقار في حال تم هذا الفسخ خلال 24 ساعة على عملية التفويت الأول.                                                                              

            كما تطرقت المادة 63 لحالات الإعفاء من الخضوع لهذه الضريبة ، ويتعلق الأمر بالربح المحصل عليه من لدن كل شخص يقوم خلال السنة المدنية بتفويت عقارات لا يتجاوز مجموع قيمتها 60000 درهم ، وأيضا الربح المحصل عليه من تفويت عقار أو جزء منه يستغل كسكن رئيسي شريطة قضاء مدة ثمان سنوات على الأقل من تاريخ التفويت المذكور من طرف مالكه أو أعضاء الشركات ذات الغرض العقاري المعتبرة ضريبيا شفافة ، بالإضافة إلى الربح المحصل عليه بمناسبة السكن الاجتماعي ، والذي يستغله مالكه على وجه سكنى رئيسية منذ أربع سنوات على الأقل من تاريخ التفويت .                              

                          

            وقد جاء في المادة 65 من م ع ض  أن الضريبة على الأرباح العقارية تساوي الفرق بين ثمن التفويت مطروحة منه إن اقتضى الحال مصاريف التفويت وثمن التملك مضافة إليه مصاريف التملك ، ويراد بثمن التفويت ثمن البيع أو القيمة التقديرية المصرح أو المعترف بها من لدن الطرفين أو أحدهما في العقد أو القيمة المحددة طبقا للمادة 224 م ع ض ،ويضاف إلى ثمن التملك مصاريف التملك ونفقات الإستثمار المنجزة وكذا الفوائد أو الربح المعلوم ،التي أداها المفوت إما مقابل قروض ممنوحة من لدن المؤسسات المتخصصة أو مؤسسات الإئتمان، والهيئات المعتبرة في حكمها المرخص لها قانونا بالقيام لها بهذه العمليات .           

           أما بخصوص الإقرار بالضريبة على الأرباح العقارية ، نجد أن المادة 83 من نفس المدونة ألزمت الخاضعين للضريبة أن يسلموا مقابل وصل في نفس الوقت إن اقتضى الحال ، مع دفع الضريبة المنصوص عليها في المادة 173 م ع ض ،إقرار للقابض خلال مدة تتراوح بين 30 و 60 يوما الموالية لتاريخ التفويت ، ويحرر هذا الإقرار وفق مطبوع نموذجي تعده الإدارة ويجب أن يكون مشفوعا بجميع الأوراق المثبتة المتعلقة بمصاريف التملك ونفقات الإستثمار ، في حين يشترط على الشركات ذات الطابع العقاري أن تضيف إلى الإقرار قائمة تتضمن أسماء جميع ملاك أسهمها وحصص المشاركة فيها عند اختتام كل سنة محاسبية .                       

           وحسب المادة 181 م ع ض يكون المشتري مسؤولا على وجه التضامن مع البائع عن دفع الضرائب المتملص منها والذعائر والغرامات المترتبة عليه في حالة الإخفاءات التي يعترف بها الأطراف في العقد في ميدان الأرباح العقارية .       

          و من خلال مقتضيات المادة 208 من م ع ض ، نستشف الجزاءات المترتبة على الأداء المتأخر للضرائب والواجبات والخصوم ، بحيث تطبق ذعيرة نسبتها 10% وزيادة قدرها 5 %  من الشهر الأول من التأخير ونسبة 0.5 % عن كل شهر أو جزء شهر إضافي من المبلغ المستحق للضريبة .                        

ثالثا : مصاريف المحافظة العقارية

             عند الحديث عن المحافظة العقارية فإننا نقصي العقار الغير المحفظ ، ونأخذ  بالعقار المحفظ الذي يخضع لظهير 19 رجب 1333 في 2 يونيو 1915 المطبق على العقار بعد أن يتم تسجيله ،سواء أكان مكتوبا في محرر رسمي أو عرفي ، كما أن رسوم المحافظة العقارية تختلف عن رسوم التسجيل ، وتتنوع حسب الخدمات المقدمة والآتي ذكرها :                                               

 أ – تقييد واقعة أو اتفاقية قابلة للتقييم كالبيع:

ب – الرسوم المتعلقة بالعمليات الطبوغرافي

ج – الرسوم المتعلقة بالشهادات والنسخ : 

د – حالات التقييد الاحتياطي  :

         يتلخص مفهوم التقييد الإحتياطي في الرغبة في الإحتفاظ بحقوق شخصية قابلة لأن تتحول إلى حقوق عينية كما في حال تقييد مشتري عقار بحجة رسمية أو عرفية حقه الشخصي المستمد في عقد البيع ريثما تسجل الملكية على إسمه .

–بالنسبة لعقد البيع الإبتدائي :  

يتضح من الفصل 01-618  من القانون ر قم 00.44 أن المشرع اشترط مجموعة من

‫الشروط لجراء التقييد الاحتياطي بمقتدى العقد البتدائي :

‫- أن يكون العقار محفظا.

‫- موافقة البائع

‫- تقديم طلب إلى المحافظ العقاري لجراء التقييد الاحتياطي.

‫- وجوب تحرير عقد البيع الابتدائي.

–بالنسبة لعقد الإيجار المنتهي بتملك العقار  :  

نصت المادة 5 من القانون رقم 51.00 على مايلي :

‫إذا كان العقار محفظا يطلب المكتري المتملك من المحافظ على الأملاك العقارية إجراء تقييد احتياطي على الرسم العقاري بناء على عقد اليجار المفضي إلى تملك العقار وذلك للحفاظ المؤقت على حقوقه.

‫يبقى التقييد الاحتياطي ساري المفعول إلى غاية تقييد عقد البيع النهائي في الرسم العقاري.

‫يتم تعيين رتبة تقييد العقد النهائي بناء على تاريخ التقييد الحتياطي".

–بالنسبة لعقد القرض المقترن بعقد بيع العقار   :  

           إن عقد القرض المصاحب لعقد البيع ، الذي قد يكون غير متصل بعقد البيع يسجل لوحده إما عرفيا أو موثقا ،أو يمكن أن يكون متصلا  بالعقد,المهم أن هذا العقد  يسجل بالرسم العقاري على أساس رهن لفائدة الطرف المقرض وتتمثل أساسا في شرط عدم التفويت،وعند انتهاء مدة الرهن يجب الإدلاء بعقد رفع اليد لدى المحافظة العقارية من أجل رفع الرهن وتطهير العقار، نشير إلى عقد رفع اليد يجب أن يكون موثقا من طرف الموثق .                                           

تقييد واقعة أو اتفاقية غير قابلة للتقييم كالتقييد الإحتياطي : 

                و تؤدى الرسوم ويتم تسجيل العقد بالرسم العقاري ، نشير أن اجل احتساب الدعائر هو بمرور 18 شهرا دون تسجيل العقد بالسجل العقاري ،والدعيرة هي 1% بمعنى تضم القيمة الواجب أدائها 2% , 1 أصلية و1 ذعيرة.    

رابعا : أتعاب الموثقين والعدول

         تتمثل أتعاب الموثقين والعدول في الواجب, الذي يحصلون عليه من الأطراف مقابل الخدمات التي يقدمونها ، و نجد أن التوثيق في المغرب ينقسم إلى نوعين : التوثيق العدلي والتوثيق العصري.

        فبالنسبة للتوثيق العدلي ، فيعتبر مهنة شريفة ، وإرثا حضاريا وإسلاميا ، وقد نظمه المشرع  بمقتضى القانون  رقم 16.03 المتعلق بخطة العدالة ، كما حدد المرسوم رقم2.82.415 صادر في 4رجب 1403 (18 ابريل 1983) بشأن تعين العدول ومراقبة خطة العدالة وحفظ الشهادات وتحريرها وتحديد الأجور.
أتعاب العدول  في عقد البيع العقاري  في نسبة 1.5% من قيمة العقار المبيع .

       أما بالنسبة للتوثيق العصري ، فقد نظمه المشرع المغربي بالقانون رقم 32.09 المتعلق بمهنة التوثيق العصري ، ،فبالرغم من شيوع وتفشي التوثيق العثري على حساب التوثيق العدلي ،فان رسوم الموثق غير محددة بنص قانوني وإنما جرى العرف على اعتبارها 1% من قيمة البيع،وهي الحد الأقصى ،ولا يمكن تجاوز هذه القيمة،لذلك يتضح لنا انه كلما كانت قيمة العقار مرتفعة إلا وكانت قيمة الأتعاب مرتفعة كذلك،ولكن يجب ألا ننسى الإشارة إلى أن الموثق لا يكتفي بالأتعاب فقط،فيجب الإشارة إلى أن قيمة البيع أو ثمن البيع غالبا ما يمر عبر محاسبة الموثق ويوضع برصيده البنكي،وتزداد الفوائد عليه،إضافة إلى القيمة المرتفعة التي قد يحددها الموثق كمصاريف التنقل وأيضا ثمن التنبر الذي يتحمله،فيبقى المجال واسعا لتلاعب الموثقين.                                        
       و قد جرت العادة على أن يتم أداء أتعاب الموثقين والعدول من طرف المشتري لكن ذلك لا يمنع من وجود اتفاق بين المتعاقدين ينص على خلاف ذلك، أما البائع فيكتفي بأداء قيمة الرهون المثقل بها عقاره،من أجل الحصول على رفع اليد وتسجيله بالمحافظة العقارية ليتسنى تسجيل عقد البيع،وهذا عندما يكون العقار محفظا فقط.