مقدمة:
عقد الكراء من العقود الأكثر انتشارا وتداولا في الحياة العملية، فبواسطته يمكن للشخص الحصول على مسكن يؤويه هو وعائلته كما يمكن للتاجر والمهني والحرفي أيضا إيجاد محل لممارسة نشاطه.
ونظرا للأهمية التي يكتسيها هذا العقد على المستوى الإجتماعي والإقتصادي، حرص المشرع المغربي على تنظيمه في إطار ق.ل.ع وفي قوانين أخرى لاحقة؛ وهكذا عرف المشرع عقد الكراء في الفصل 627 من ق.ل.ع بأنه "عقد يمنح بمقتضاه أحد طرفيه للآخر منفعة منقول أو عقار خلال مدة معينة مقابل أجرة محددة يلتزم الطرف الآخر بدفعها.
من هنا يتبين أن الأجرة أو الوجيبة الكرائية ركن هام وأساسي في هذا النوع من العقود، إذ تميزه عن غيره من العقود؛ لذلك يجب أن تتجه إرادة طرفي عقد الكراء نحو تحديدها وإلا اعتبر العقد باطلا بطلانا مطلقا.
وتبرز أهمية هذا العنصر من خلال هيمنته على مختلف النزاعات المتعلقة بعقود الكراء، وخصوصا الإشكالات المرتبطة بمراجعتها سواء بالزيادة أو بالنقصان، ولتجاوز هذه الإشكالات حاول المشرع المغربي إيجاد نصوص قانونية _ تذيب حدة التباين في المراكز القانونية للمكري والمكتري وتعيد التوازن لعقد الكراء _ كما هو الشأن بالنسبة لظهير 05/05/1928 وظهير 05/01/1953 ثم ظهير 25/12/1980 وقوانين أخرى آخرها القانون رقم 67-12.
والحقيقة أن توالي هذه القوانين ليس إلا مرآة تعكس الأهمية النظرية والعملية لهذا العقد؛ فمن الناحية النظرية نسجل تدخل المشرع غير ما مرة لتنظيم العلاقة التعاقدية بين المكري والمكتري بنصوص خاصة بعد أن أظهر الواقع العملي قصور المبادئ العامة عن توفير الحماية للمكتري كطرف ضعيف في هذه المعادلة.
أما من حيث الأهمية العملية فتتجلى في الدور الذي لعبه القضاء ولا زال في تحيين النصوص القانونية المؤطرة للكراء بوجه عام والكراء المدني بوجه خاص وتعامله مع هذه النصوص ومدى توفقه في فهمها وتأويلها.
من هنا ستكون إشكالية هذا الموضوع هي:
إلى أي حد استطاع المشرع المغربي إيجاد الصيغة القانونية الملائمة لتحقيق التوازن العقدي بين المكري والمكتري أثناء مراجعة الوجيبة الكرائية للمحلات المعدة للاستعمال السكني والمهني.
المبحث الأول: مراجعة السومة الكرائية وفق مقتضيات
القانون رقم 67\12
المطلب الأول : شروط الرفع من السومة الكرائية.
المطلب الثاني :حالات التخفيض من السومة الكرائية
المبحث الثاني:القواعد الإجرائية لمراجعة السومة الكرائية .
المطلب الأول:مساطر مراجعة السومة الكرائية.
المطلب الثاني :الأحكام الصادرة في دعوى المراجعة.
المبحث الأول : مراجعة السومة الكرائية وفق مقتضيات
القانون رقم 67\12
بعدما أحس المشرع المغربي بعدم تناسب القوانين وبعض الفصول المتعلقة بمراجعة السومة الكرائية مع ما وصل إليه المجتمع من خلال الواقع المعاش، وكذلك نتيجة لانتقادات الفقه لهذه القوانين واجتهادات القضاء، ورغبة منه أيضا في الحفاظ على التوازن في عقد الكراء، عمد الى خلق القانون رقم 67\12المتعلق بكيفية مراجعة أثمان كراء المحلات المعدة للسكنى أو الاستعمال المهني أو التجاري أو الصناعي أو الحرفي، حيث نص فيه على شروط تقيد المكري الراغب في الرفع من أجرة الكراء، إضافة الى إقراره لحق المكتري في التخفيض وفق ما هو منصوص عليه في الفصلين660و661 من قانون الالتزامات و العقود.
من هنا أتساءل عن ماهية هذه الشروط المقيد للمكري الراغب في الرفع من السومة الكرائية ؟ وما هي الحالات التي يخول فيها هذين الفصلين للمكتري التخفيض من السومة الكرائية ؟.
للإجابة على هذه الأسئلة وغيرها اقترح تقسيم هذا المبحث الى مطلبين كالتالي:
المطلب الأول : شروط الرفع من السومة الكرائية.
المطلب الثاني :حالات التخفيض من السومة الكرائية.
المطلب الأول : شروط الرفع من السومة الكرائية
نص المشرع المغربي في صلب القانون رقم 67\12 على شرطين أساسيين لا يمكن للمكري الرفع من السومة الكرائية إلا بعد التقيد بهما، وهما وجوب مرور مدة ثلاث سنوات من تاريخ إبرام عقد الكراء أو من تاريخ آخر مراجعة قضائية أو اتفاقية(الفقرة الأولى)، ثم التقيد بنسب معينة منصوص عليها في هذا القانون (الفقرة الثانية).
الفقرة الأولى: الشرط المتعلق بمرور المدة
جاء في المادة 32 من القانون رقم 67\12 ما يلي " لا يجوز الاتفاق على رفع مبلغ الوجيبة الكرائية خلال مدة تقل عن ثلاث سنوات ابتداء من تاريخ إبرام عقد الكراء أو من تاريخ آخر مراجعة قضائية أو اتفاقية..."، وأضافت المادة 33 انه " إذا لم يقع بين الطرفين اتفاق على شروط مراجعة الوجيبة الكرائية ونسبة الرفع من قيمتها أمكن مراجعتها بعد مرور كل ثلاث سنوات على الأقل من تاريخ الاتفاق على الوجيبة أو من تاريخ مراجعتها بين الأطراف مباشرة، أو من التاريخ الذي حددته المحكمة لآخر مراجعة وذلك طبقا للنسب المقررة ....".
إذن فقد قيد المشرع المغربي إرادة الأطراف بمنعهم من الاتفاق على الرفع من السومة الكرائية خلال مدة تقل عن ثلاث سنوات ابتداء من تاريخ إبرام عقد الكراء أو من تاريخ آخر مراجعة قضائية أو اتفاقية، وبهذا لم يخرج عن المدة التي سبق وان اقرها في ظهيري 25دجنبر 1980 و 5 يناير 1953، وقانون رقم 12-67 حيث تنص الفقرة الثانية من الفصل الخامس من الظهير الأول على انه "...غير انه لا تقبل دعوى مراجعة الوجيبة الكرائية رغم كل شرط خالف إلا بعد مرور ثلاث سنوات من تاريخ إبرام عقد الكراء أو من تاريخ آخر مراجعة قضائية أو اتفاقية ...".
كما اصبغ عليها أيضا صبغة النظام العام، حيث منع على كل من المكري والمكتري الاتفاق على مدة اقل[1]، غير أن هذا المنع مقصور على حالة الرفع من السومة الكرائية فقط دون حالة التخفيض منها[2]، على هذا الأساس يمكن للمكري والمكتري الاتفاق على عدم مراجعة السومة الكرائية إلا بعد مرور خمس سنوات من تاريخ إبرام العقد مثلا.
وهذا الشرط هو المعيار الأساسي الذي تتخذه المحاكم لقبول دعوى المراجعة، وفي هذا الصدد ذهبت المحكمة الابتدائية بوجدة في عدد من إحكامها[3] الى انه "... وحيث إن السومة الكرائية طبقا لمقتضيات ظهير 25-12-1980 قابلة للمراجعة كلما مرت أكثر من ثلاث سنوات على آخر مراجعة قضائية أو اتفاقية وان الملف خال مما يفيد مراجعة السومة الكرائية منذ اقل من ثلاث سنوات مما يجعل المدعي محقا طلب المراجعة..."
والملاحظ أن المحكمة اعتمدت في هذه الحيثية وغيرها على الفصل الخامس من ظهير 25 دجنبر 1980 الذي تم إلغائه بمقتضى المادة العاشرة من القانون رقم 03\07[4]، إذ كان من الأجدر الاعتماد على المادتين الثانية أو الثالثة من هذا القانون، وهذا ما ذهبت إليه المحكمة الابتدائية بالناظور في احد إحكامها[5]الذي جاء فيه "... وحيث انه بمقتضى المادتين الثالثة والرابعة من القانون رقم 03\07المتعلق بكيفية مراجعة أثمان كراء المحلات المعدة للسكنى أو الاستعمال المهني أو التجاري، فانه إذا لم يقع اتفاق على شروط مراجعة ثمن الكراء أمكن مراجعته بعد مرور ثلاث سنوات من تاريخ إبرام العقد ... وحيث إن تحديد وجيبة الكراء بين الطرفين تم بموجب العقد المؤرخ في 12/10/2000 أي منذ ما يزيد عن ثلاث سنوات ...فانه يتعين الحكم له في حدود ما طلبه".
إن جعل المشرع مدة الثلاث سنوات تبتدئ من تاريخ إبرام عقد الكراء يطرح تساءل يتعلق بكيفية معرفة مرور هذه المدة من عدمها في حالة كون عقد الكراء عقدا شفويا ؟.
ففي هذه الحالة يمكن للمدعي إثبات مرور هذه المدة بجميع طرق الإثبات[6]كشهادة الشهود مثلا، كما يمكن للمحكمة أن تستدل على ذلك بجميع القرائن بما في ذلك توصيل الكراء، عدم إنكار الخصم -المكتري- مرور هذه المدة ... . ولكن هدا الاشكال لم يعد له معنى بعد صدور القانون الجديد الذي ينص في مادته الثالثة على ضرورة الكتابة في عقد الكراء.
وتجدر الإشارة الى أن احتساب مدة ثلاث سنوات المشترطة لسماع دعوى المراجعة هو تاريخ سريان الوجيبة الكرائية –أي من تاريخ المطالبة القضائية- وليس من تاريخ صدور المقرر القضائي الذي فرضها[7].
الفقرة الثانية: شرط التقيد بنسب معينة
لقد فرض المشرع المغربي على الأطراف المتعاقدة شرط آخر الى جانب الشرط السابق ويتعلق الأمر بوجوب التقيد بنسب معينة كما هو منصوص عليه في المادة الرابعة من القانون محل الدراسة (أولا)، ولا يجوز مخالفة هذا الحكم إلا في حالة واحدة ورد ذكرها في المادة الخامسة من نفس القانون (ثانيا).
أولا: وجوب التقيد النسب المنصوص عليها في المادة الرابعة
أوجبت المادة 34 من القانون رقم 67\12على الأطراف والمحكمة عند الزيادة في ثمن الوجيبة الكرائية التقيد بنسب محددة في ما يلي:
- 8% بالنسبة للمحلات المعدة للسكنى .
- 10% بالنسبة للمحلات المعدة للاستعمال المهني.
حددت هذه المادة السقف الذي لا ينبغي على المحكمة أو الأطراف تجاوزه عند الرفع من السومة الكرائية، وعلى هذا الأساس يكون المشرع المغربي قد تعدى اختصاصه وتطاول على اختصاص السلطة القضائية التي لها الصلاحية لتحديد نسبة الزيادة في الوجيبة الكرائية تبعا للظروف الاقتصادية العامة ودرجة صيانة و رفاهية العين المكتراة [8]، كما كان عليه الأمر في الظهائر السابقة المنظمة للموضوع التي كانت تعطي للقضاء الدور الأهم تقرير نسبة الزيادة تناء على مجموعة من العوامل المنصوص عليها قانونا[9].
وكان قصد المشرع من وراء فرض هاتين النسبتين كقيد على المحكمة والطرفين هو تحقيق نوع من التوازن، فلا يطلب من المكتري أكثر مما يحتمل، إذ لا يعقل استنزاف طاقاته المادية في سبيل تحقيق منفعة المالك، كما لا يجوز حرمان هذا الأخير من الاستفادة من تأثير مؤشرات النمو الاقتصادي على مردودية عقاره[10].
والملاحظ أيضا على هذه المادة أنها عزلت الكراء المهني عن الكراء السكني حيث جعلت النسبة التي لا يمكن تجاوزها في النوع الأول هي 10%، بينما حددتها في 8% بالنسبة للنوع الثاني، دون أن يصرح المشرع بأي مبرر لهذا الإجراء، ويرى احد الباحثين[11], أنه قد خص المحلات السكنية بمثل هذه النسبة نظرا لنوعية استغلالها البعيد عن كل أشكال المضاربة، بينما باقي المحلات مرصودة لتصريف الأنشطة المهنية تدر على شاغلها أرباحا مرتفعة، وبديهي أن يقاسمهم المكرين الاستفادة منها .
أما على المستوى القضائي فقد ذهبت المحكمة الابتدائية بالناظور في احد إحكامها[12]الى انه "وحيث انه أمام عدم وجود اتفاق خاص بين الطرفين على تحديد كيفية وطريقة مراجعة السومة الكرائية يتعين تطبيق مقتضيات القانون رقم 03\07 وخاصة المادتين الثالثة والرابعة منه، ودلك بزيادة نسبة 8% على السومة الكرائية المراجعة، لتصبح مقدرة في 1944 درهم بدلا من 1800 درهم "، وهذا ما ذهبت إليه أيضا المحكمة الابتدائية بوجدة في احد إحكامها[13]والذي جاء فيه " وحيث تقضي المادة الرابعة من القانون رقم 03\07 المتعلق بمراجعة أثمان كراء المحلات المعدة للسكن أن تحدد بنسبة الزيادة في ثمن الكراء في 8% بالنسبة للمحلات المعدة للسكن.
وحيث انه بما أن السومة الكرائية الحالية محددة في مبلغ 750 درهم فان المحكمة إعمالا لمقتضيات المادة المذكورة وبما لها من سلطة واسعة في التقدير، نحدد السومة الكرائية في مبلغ (790 درهم) شهريا ابتداء من تاريخ 10\04\2008".
وللاشارة فان المادة الثالثة والرابعة من قانون 07-03 المتعلق بمراجعة ثمن الكراء تقابلها بنفس المقتضيات المادتان 33و34 من القانون 12-67 الشيء الذي دفعنا الى الاستشهاد بهذه الاحكام القضائية رغم صدورها على ضوء القانون رقم 03_07 الذي تم نسخه بالقانون 12-67
انطلاقا من هذه الأحكام يمكن القول أن المحاكم تذهب الى تطبيق المادة 34 مباشرة دون أن تستعمل سلطتها التقديرية أو تلجأ الى الخبرة كما كانت تفعل في ظل القوانين السابقة.
ثانيا : حالة عدم التقيد بالنسب المنصوص عليها في المادة 34
جاء في المادة 35 من القانون قيد الدرس ما يلي " يمكن للمحكمة ان تحدد نسبة الزيادة في مبلغ الوجيبة الكرائية بما لها من سلطة تقديرية ودون التقيد بالنسبتين المذكورتين في المادة 34 أعلاه إذا كان مبلغ الوجيبة الكرائية لا يتجاوز أربعمائة درهم شهريا على أن لا يتعدى نسبة الزيادة المحكوم بها 50%".
أعطت هذه المادة للقضاء سلطة تقديرية محدودة في تقدير نسبة الزيادة عند المطالبة بمراجعة السومة الكرائية دون أن تتعدى نسبة 50% في حالة عدم تجاوز الأجرة لمبلغ 400 درهم، ولها أن تستعين في ذلك بجميع الوسائل بما في ذلك الخبرة التي تقترح السومة الجديدة، و التي تأخذ بعين الاعتبار موقع العقار كما لو كان وسط المدينة قريبا من جميع المرافق العمومية والأسواق ومحلات العمل[14]، أو مقارنة أثمان كراء بعض المحلات المجاورة والمشابهة للمحل المراد تعديل سومته الكرائية لتحديد السومة الجديدة[15]، وكذلك الأخذ بعين الاعتبار مدى تطور الظروف الاقتصادية العامة.
غير أن هناك من يقلل من الاستعانة بهذه الخبرة نظرا لكون التقارير التي تنجزها تبقى غير دقيقة وعامة، حيث يفضل اللجوء الى معيار قار وهو معيار النسب في الزيادة من قيمة السومة الكرائية[16].
والرأي فيما نعتقد أن استعمال معيار النسب لا يسعف في تحديد سومة كرائية عادلة بالمقارنة مع السلطة التقديرية الواسعة التي كانت تتمتع بها المحكمة، لأن هذه الأخيرة هي التي يمكن لها أن تكيف الوقائع وتستعمل كل الوسائل المتاحة والموضوعية للوصول الى تقدير وجيبة كرائية عادلة تتناسب مع الرأس المال المستثمر ومع مردودية العقار، وهذا ما يضمن لنا نوعا من التوازن العقدي حيث يتم التوفيق بين مصالح المكري والمكتري.
أما بخصوص القضاء فيذهب الى تطبيق المادة الخامسة التي كانت تقابل المادة 35من القانون الجديد بحذافيرها دون الاستعانة بالخبرة ودون تكليف نفسه عناء البحث والتحري لإقرار السومة الكرائية الجديدة، ونأخذ مثالا على ذلك الحكم الصادر عن ابتدائية الناظور[17]والذي يذهب الى ما يلي "وحيث انه طبقا للمادتين الثالثة والخامسة من ظهير 30/11/07 الصادر بتنفيذ القانون رقم 03-07 المتعلق بكيفية مراجعة أثمان كراء المحلات المعدة للسكنى أو الاستعمال المهني أو التجاري أو الصناعي أو الحرفي فانه يمكن للمحكمة تحديد نسبة الزيادة في إثمان الكراء بما لها من سلطة تقديرية إذا كان ثمن الكراء لا يتجاوز أربعمائة درهم شهريا على أن لا تتعدى نسبة الزيادة المحكوم بها 50%.
وحيث إن السومة الحالية للعين المكتراة حسبما جاء بمقال الدعوى هو 130 درهم، وانه لا يوجد ضمن وثائق الملف ما يفيد مراجعها قبل مرور ثلاث سنوات من تاريخ آخر تعديل في السومة الكرائية.
وحيث تبعا لذلك ارتأت المحكمة نظرا لضعف القيمة الكرائية الحالية في زيادة نسبة خمسون في المائة في ثمن الكراء الحالي، وحيث يتعين جعل السومة الكرائية الجديدة سارية المفعول من تاريخ تقديم المقال ".
اعتقد أن زيادة نسبة 50% من السومة الكرائية لا تتناسب وموقع بعض العقارات المكرية باجرة كرائية تقل عن 400 درهم، حيث نجدها تتموقع في وسط المدينة وتحيط بها كل المرافق الضرورية، كما هو الشأن بالنسبة للعقار الذي يتعلق به الحكم الوارد أعلاه.
واعتقد أيضا أن هذه الدعوى لو رفعت قبل صدور القانون لحصل المكري على زيادة تفوق 100% ، ولتزكية ما نقول سنسرد حيثيات قرار استئنافي[18] لحكم صدر قبل دخول هذا القانون حيز التنفيذ، يتعلق بعقارين مكريين بسومة شهرية قدرها 950 درهم:
جاء في حيثيات هذا القرار ما يلي "حيث التمس المستأنفون تأييد الحكم المستأنف مبدئيا مع تعديله وذلك بالتخفيض من المبلغ المحكوم به وتحديد الزيادة في مبلغ 50ا و100 درهم المقترحة من الجهة المدعى عليها وتحميل الصائر لمن يجب.
وحيث تبين من الخبرتين المنجزتين على المرحلة الابتدائية على نحو قانوني سليم والغير المطعون فيهما بأي مطعن جديد أن المحلين موضوع الدعوى يقعان في شارع من أهم الشوارع بالنسبة للتجارة في مدخل مدينة مليلية وقد اقترحت الخبيرين سومة كرائية شهرية للمحلين معا تفوق مبلغ 2000 درهم، وان المحكمة لما لها من سلطة تقديرية بالنظر الى مواصفات المحلين الواردة بالخبرتين ارتأت تحديد السومة في المبلغ المذكور، وعليه يتعين تأييد الحكم المستأنف في جميع ما قضى به".
كما يمكن أن تكون نسبة الزيادة المحددة في 50% من ثمن الكراء مرتفعة على بعض المكترين لمحلات قد تكون مردوديتها ضعيفة كالتي توجد في بعض الأحياء الشعبية، وهذا ما يؤكد أن معيار النسب هو معيار لا يحقق العدالة في السومة كرائية.
وفي الأخير يتبين أن حق الرفع من السومة الكرائية المخول للمكري يستند الى عنصر زمني محض –مرور لثلاث سنوات- دون الأخذ بأي معيار موضوعي كالأخذ بعين الاعتبار حدوث تغيرات على نطاق ومميزات المحلات المكتراة بخلاف ما كان ينص عليه الفصل الخامس من القانون رقم 99/63.
المطلب الثاني :حالات التخفيض من السومة الكرائية
نصت المادة36 من القانون رقم 67/12على ما يلي " يمكن للمكتري المطالبة بتخفيض مبلغ الوجيبة الكرائية إذا طرأت ظروف أثرت على استعمال المحل للغرض الذي اكتري من أجله، وذلك وفق أحكام الفصلين 660 و661 من قانون الالتزامات والعقود".
من خلال هذه المادة يتضح أن المشرع قد أعطى للمكتري الحق في المطالبة بتخفيض ثمن الكراء إذا طرأت ظروف أثرت على استعمال المحل للغرض الذي اكتري من أجله، وفق أحكام الفصلين660 و661 من ق ل ع، وبالرجوع إلى هذين الفصلين أجدهما ينصان على حالتان تخولان للمكتري المطالبة بالتخفيض من السومة الكرائية وهما حالة تعييب العين جزئيا (الفقرة الأولى)، وحالة تخلف الوصف الموعود به من المكري أو يقتضيه إعداد العين (الفقرة الثانية).
الفقرة الأولى: إنقاص ثمن الكراء بسبب تعييب العين جزئيا
لقد أحالت المادة 36 بخصوص هذه الحالة على الفصل 660 من قانون الالتزامات والعقود، الذي ينص على انه " إذا لم تهلك العين المكتراة أو لم تتعيب العين إلا جزئيا، بحيث تبقى صالحة للاستعمال في الغرض الذي اكتريت من اجله، أو تبقى صالحة له جزئيا لم يكن المكتري إلا حق إنقاص الكراء بقدر ما نقص من انتفاعه".
من خلال دراسة هذا الفصل يتبين أن المشرع منح للمكتري الحق في إنقاص ثمن الكراء فقط دون الحق في فسخ العقد، وذلك بغية الحفاظ عليه، ما دام أن العين لم تهلك أو لم تتعيب إلا جزئيا، بحيث تبقى صالحة للاستعمال في الغرض الذي اكتريت من اجله، أو تبقى صالحة له جزئيا، وعند نشوب أي نزاع بين الطرفين بهذا الخصوص فللمحكمة السلطة التقديرية الواسعة في تقدير حجم تأثير التعييب على العين، و كذا تقدير المبلغ الذي سينقص من السومة الكرائية نتيجة هذا التعييب،عكس المشرع الجزائري الذي خير المكتري بين الإنقاص من ثمن الكراء أو فسخ العقد.[19]
ويرى بعض الفقه[20]أنهدا المقتضى لا يقف عند التعييب بسبب هلاك الجزئي للعين المكتراة بل أنها تشمل أيضا الظروف الاقتصادية المحيطة، كإغلاق منفذ يؤدي الى محل تجاري مما يستعصى على الزبناء الوصول إليه.
ونفس الشيء ينطبق على الهلاك الجزئي المعنوي أو القانوني الذي لا يمس نفس الشيء المؤجر في مادته ما دام انه لا يحول دون أدائه المنفعة التي قصد أن يستوفيها المكتري منه.
الفقرة الثانية: تخلف الوصف الموعود به من المكري أو الذي يقتضيه
إعداد العين
لقد أشارت المادة 36 الى هذه الحالة بإحالتها على الفصل 661 من ق ل ع م، الذي ينص على انه "تطبق أحكام الفصلين 659و660 على الحالة التي يتخلف فيها بعد العقد وبدون خطا أي واحد من المتعاقدين، الوصف الموعود به من المكري أو الذي يقتضيه إعداد العين المكتراة".
إذن فالفصل المذكور أعلاه يجعل تخلف الوصف الموعود به من المكري أو الذي يقتضيه إعداد العين المكتراة سببا من أسباب التخفيض من السومة الكرائية إذا حدث بعد إبرام العقد وبدون خطا أي واحد من المتعاقدين، هذا إذا ضلت العين صالحة للاستعمال، أما إذا هلكت العين المكتراة أو تعيبت أو تغيرت كليا أو جزئيا بحيث أصبحت غير صالحة للاستعمال في الغرض الذي اكتريت من اجله وذلك دون خطا أي واحد من المتعاقدين، فان عقد الكراء ينفسخ من غيران يكون لأحدهما على الأخر أي حق في التعويض ولا يلزم المكتري من الكراء إلا بقدر انتفاعه، وأي اتفاق يخالف ذلك يكون عديم الأثر[21].
أما إذا هلكت العين المكتراة بخطأ من المكري أو المكتري، فان مرتكب الخطأ ملزم بتعويض المتضرر وفق أحكام المسؤولية العقدية.
ويعتبر العقد مفسوخا بقوة القانون من تلقاء نفسه أي كان السبب في هلاك العين أي سواء كان الأمر راجعا الى القوة القاهرة أو خطا المكري أو المكتري أو خطا الغير[22].
وما يهمنا من هذا كله أن تخلف الوصف الموعود به أو الذي يقتضيه إعداد العين المكتراة، لا يلزم المكتري من الكراء إلا بقدر انتفاعه.
المبحث الثاني:القواعد الإجرائية لمراجعة السومة الكرائية .
تستوجب مراجعة السومة الكرائية إتباع مجموع من المساطر الإجرائية أمام المحكمة(المطلب الأول ) لتنتهي هذه المساطر بمجموعة من الأحكام الصادرة في دعوى المراجعة (المطلب الثاني)
المطلب الأول:مساطر مراجعة السومة الكرائية.
من أجل مراجعة السومة الكرائية لابد من إتباع المسطرة الودية (الصلح) (الفقرة الأول )وفي حالة عدم نجاحها يتم إتباع المسطرة القضائية(الفقرة الثانية)
الفقرة الأول:المسطرة الودية
بتاريخ 19 نونبر 2013 صدر قانون 12_67 والمتعلق بتنظيم العلاقات التعاقدية بين المكري والمكتري ولعل أهم الملاحظات الأساسية المتعلق بهدا القانون في ما يخص المسطرة الودية هو إلزامية الكتابة في عقد الكراء بموجب المادة الثالثة منه،والتي نصت على أن يتضمن العقد المكتوب مجموعة من الشروط لعل أهمها بيان مبلغ الوجيبة الكرائية المتفق عليها ودورية أدائها ثم طبيعة التكاليف الكرائية التي يتحملها المكتري ،وهدا ما من شانه أن يضع حدا للمجموعة من المشاكل المثارة أمام المحاكم .بالرغم من أن المشرع المغربي لم يرتب أي جزاء في حالة تخلف شكلية عقد الكراء مع العلم أن شكلية الكتابة لم تكن بالأمر الجديد حيث سبق للمشرع المغربي أن أكد عليها في إطار الفصل 629 من ق.ل.ع. وحتى المادة 34 أعطت للإطراف إمكانية الاتفاق على كيفية مراجعة السومة الكرائية حيث تبقى للإطراف كامل الحرية في تحديد شروط هذه المراجعة في العقد ونسبة الرفع منها أو تخفيضها . بل إن القانون الجديد لم يأتي إلا بإصلاحات جزئية تهم فقط الكراء المهني والسكني في حين أن القانون 07-03 يبقى خاضع في تطبيقاته لمراجعة السومة الكرائية المتعلقة بالمحلات المعدة للاستغلال التجاري والصناعي والحرفي وذلك ما تؤكده مقتضيات المادة75 من هدا القانون الجديد .ويجب قبل اللجوء إلى مسطرة القضائية سلوك المسطرة الودية من أجل إعطاء حل لمراجعة السومة الكرائية والتي تتم في الغالب انطلاقا من توجيه إنذار إلى المكتري وهو ما يستفاد من مقتضيات المادة 37 لتسري الوجيبة الكرائية من يوم التوصل بالا ندار . وعموما فإن المسطرة العادية للمراجعة بناء على مبدأ سلطان الإرادة طبقا للمقتضيات القانون الجديد في المادة 32 تتم بعد مرور 3 سنوات تبتدئ من تاريخ إبرام العقد أو من تاريخ أخر مراجعة قضائية أو اتفاقية ؛ أو من تاريخ الاتفاق على الزيادة تتعدى النسب القانونية المحدد في هذا القانون.
وفي حالة عدم وجود أي اتفاق بين الأطراف فإن 3 سنوات تبتدئ من تاريخ الاتفاق على أخر وجيبة أو من تاريخ مراجعتها بين الأطراف ؛ أو من تاريخ الدي حددته المحكمة لأخر مراجعة .
الفقرة الثانية:المساطر القضائية
في حالة عدم استجابة المكتري للإنذار يتم اللجوء إلى المحكمة من أجل مراجعة السومة الكرائية . وتبتدئ هده المراجعة من تاريخ التوصل بالإنذار على أساس أن يتم رفع الدعوى ابتدأ من ثلاث أشهر من تاريخ التوصل بالإنذار، وبالرغم من أن المشرع المغربي لم يحدد أي جزاء على رفع الدعوى خارج الآجال. وبالرغم من أن المادة34 حددت ب8 % في المحلات المعدة للاستغلال السكني و 10%للمحلات المعدة للاستغلال المهني.فإن القانون أعطى للمحكمة السلطة التقديرية لمراجعة السومة الكرائية دون التقييد بهاتين النسبتين إذا كان المبلغ لا يتجاوز 400 DHعلى أساس ألا تتعدى 50 %طبقا لمقتضيات المادة 35 كما أن هناك إمكانية التخفيض تطبيقا للمقتضيات الفصول 660 و661 من ق.ل.ع. وهو ما تنص عليه المادة 36.
ولقد سبق للمشرع المغربي بموجب الفصل السادس من ظهير 1999 أن حدد عناصر مراجعة السومة الكرائية للمحكمة والذي أكد (يراعي القاضي في تحديد الوجيبة الكرائية الجديدة التغيرات التي أدخلت على الخصائص ومميزات الأماكن المكراة معتمدا على موقع العقار وقيمته الحقيقية وقدمه ودرجة الرفاهية وحالة الصيانة والظروف الاقتصادية العامة ويتم تقدير مجموع هذه العناصر وتقييمها يوم تقديم الطلب . لا تراعى في تحديد الوجيبة الجديدة التحسينات المدخلة من طرف المكتري والمنصوص عليها في الفصل 639 من ق.ل.ع.
المطلب الثاني :الأحكام الصادرة في دعوى المراجعة.
لقد شكل صدور القانون الجديد إجابة شافي بخصوص المحكمة المختصة (الفقرة الأولى) هده الأخيرة التي تصدر مجموعة من الأحكام القضائية في دعوى المراجعة (الفقرة الثانية )
الفقرة الأولى: المحكمة المختصة بدعوى المراجعة
شكل صدور القانون الجديد 12 -67 إجابة شافية وصريحة عن أحد أبرز الإشكاليات المتعلقة بتنازع الاختصاص النوعي بين الحكمة الابتدائية والمحكمة التجارية حيث نص صراحة هذا القانون في المادة 38 ( تختص المحكمة الابتدائية بالنظر في المنازعات المتعلقة بمراجعة واستيفاء والزيادة في قيمة الوجيبة الكرائية سواء المنصوص عليها في العقد أو المقررة قانونا والمتعلقة بالمحلات المشار إليها في المادة الأولى من هذا القانون، ينفذ الحكم المقرر للزيادة في قيمة الوجيبة الكرائية ابتداء من تاريخ المحدد للزيادة ) وأعاد القانون الجديد تكريس ذلك بموجب المادة 71 والتي تؤكد ( تختص المحكمة الابتدائية لموقع المحل المكترى بالنظر في القضايا المتعلقة بالكراء ) هدا المقتضى تم تكريسه بموجب القانون 07-03 فتم بدلك توحيد الجهة القضائية في المحكمة الابتدائية بعد أن كان تنازع الاختصاص بخصوص مراجعة السومة الكرائية في الأكرية التجارية والمحاكم العادية خاصة إدا علمنا أن المادة الخامسة من القانون 53-95 المتعلق بالحاكم التجارية (تختص المحاكم التجارية بالنضر في النزعات المتعلق بالأصول التجارية ) ومن المعلوم أن الكراء التجاري جزء من الأصل التجاري خاصة في جزئه المتعلق بمراجعة السومة الكرائية . وبعد عرض النزاع أمام المحكمة ومناقشته فإن هذه الأخيرة تصدر حكما بمراجعة السومة الكرائية هذا الحكم يبقى غير مشمول بالنفاد المعجل طبقا للمقتضيات المادة 72 من هذا القانون .
الفقرة الثانية : مدى قابلية الحكم القاضي بالمراجعة للطعن
لقد أعطى القانون الجديد لمن تضرر من الحكم الابتدائي الحق في عرض نزاعه مرة أخرى أمام محاكم الاستئناف ودلك بموجب المادة 38 ،حيث يتبين أن المشرع أعطى للإطراف الحق في الطعن بالاستئناف محددا أجله في ثلاثين يوما ؛ تبدأ من تاريخ تبليغ الحكم إلى الشخص نفسه المكري أو المكتري أو في موطنه الحقيقي أو المختار؛ كما أن هذه الآجال أجال كاملة بحيث لا يدخل في حسابه يوم التبليغ ولا اليوم الذي ينتهي فيه . غير أن المشرع المغربي قد حرم الأطراف من حقهم في الطعن بالنقض في القرارات المتعلقة بمراجعة السومة الكرائية،حسب ما جاء بها قانون المسطرة المدنية خاصة عندما ينص في الفصل 353 على ( يبت المجلس الأعلى (محكمة النقض ) ما لم ينص نص خاص بخلاف ذلك:
الطعن بالنقض في جميع الأحكام الإنتهائية الصادرة عن جميع محاكم المملكة باستثناء: الطلبات التي تقل قيمتها عن عشرين ألف درهم والطلبات المتعلقة باستيفاء واجبات الكراء والتحملات الناتجة عنه أو مراجعة السومة الكرائية.
وهذا اللأستثناء وإن كان يشكل حلا لمشكل تراكم طلبات النقض على محكمة النقض .إلا أنه يخرج عدد ضخم من الأحكام الصادرة عن المحاكم الابتدائية والقرارات الصادرة عن محاكم الاستئناف المتعلقة بمراجعة السومة الكرائية من دائرة الرقابة في مدى تقيدها بتطبيق القانون كأن يشوبها خرق لحقوق الدفاع أو أن تصدر بدون تعليل أو أن يكون التعليل ناقص ،مما سيترتب عليه لا محالة اختلاف على مستوى الاجتهادات القضائية بدل توحيدها .وهو الدور الأساسي الذي تقوم به محكمة النقض وهذا ما دهب إليه في أحد قراراته الحديثة ( وبناءا على الفصل 353 من قانون المسطرة المدنية كما وقع تعديله بمقتضى القانون رقم 25_05 المؤرخ في 23_11_2005 وحيث إن الطلب موضوع الطعن بالنقض المقدم بتاريخ 11 -6-08 أي عند دخول هذا القانون حيز التطبيق يتعلق بمراجعة السومة الكرائية فيكون والحالة هذه غير مقبول )
خاتمة :
إن صدور القانون رقم 12 -67 يأتي في إطار تحديث الترسانة التشريعية المنضمة للعلاقة الكرائية وانسجامها مع باقي القوانين الأخرى ،كما أن هذا القانون كانت الغاية منه هي دعم مبدأ الاستقرار القانوني في العلاقة الكرائية وإعادة التوازن للعلاقة التعاقدية بين المكري والمكتري مع توفير ضمانات كافية لاسترجاع ثقة المستثمرين. وبالرغم من هذا؛ فإن تدخل الاجتهاد القضائي يبقى ضروريا لتحقيق الفلسفة من إقرار هذا القانون وتهدئة الأوضاع بإيجاد الحلول التوفيقية التي من شأنها التخفيف من حدة ألازمة التي تطبع علاقات الكراء السكنية والمهنية في الوقت الحالي .
[1] محمد بولمان، جديد قانون الكراء، سلسلة دفاتر في القانون، المطبعة والوراقة الوطنية، مراكش، الطبعة الأولى، سنة 2000، ص: 10 .
[3]- حكم عدد 2024، ملف مدني رقم 2339/2008، صادر بتاريخ 10/11/2008، غير منشور.
- حكم عدد122 2، ملف مدني رقم 924/2008، صادر بتاريخ016/02/2008، غير منشور.
- حكم عدد 558، ملف مدني رقم 3729/2008، صادر بتاريخ16/02/2009، غير منشور.
[6] -للمزيد من التفاصيل حول طرق إثبات عقد الكراء بصفة عامة يرجى مراجعة: عبد الرزاق السنهوري، م س، ص: 168 ومابعدها
[7] قرار صادر عن محكمة الاستئناف بالناظور، عدد204، ملف مدني رقم 435/3/2007، صادر بتاريخ 08/04/2007، غير منشور.
[9] مثلا الفصل السادس من ظهير 25دجنبر 1980 الذي ينص على انه "يراعي القاضي في تقدير الوجيبة الكرائية القيمة الحقيقية لمجموع المحلات المكراة، على أن يعتبر بصفة خاصة قيمة الأرض وقيمة البناء وقدمه، ودرجة الرفاهية والصيانة والمزايا موقعا وبيئة، وكذا الظروف الاقتصادية العامة، و يتم تقييم مجموع هذه العناصر يوم تقديم الطلب ".
[10] حساين عبود، قراءة في قانون 03/07 المتعلق بمراجعة أثمان الكراء، مقال منشور بمجلة الملف، العدد14 مارس 2009، ص:104.
[14] النهاري بوبكر، بدل الكراء تحديده ومراجعته في المغرب بين حرية التعاقد وتدخل الدولة، مقال منشور بمجلة الميادين، العدد الثامن، السنة 1993، منشورات جامعة محمد الأول كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية وجدة، ص: 237.
[15] Jean derruppe, Locations et loyers boux d'hbitation boux professionnells boux commerciaux, imprimer par Para Grafihic, troisième édition, février 1990, page:111.
[16] محمد بن احمد بونبات، مراجعة أثمان الكراء بقانون رقم 03/07، م س، ص :38.
[18] قرار صادر عن محكمة الاستئناف بالناظور، عدد 198، ملف مدني رقم 46/03/2008، صادر بتاريخ 8/04/2007، غير منشور.
[22] بلحساني الحسين، الحماية القانونية لمكتري المحلات السكنية – دراسة مقارنة-،مطبعة النجاح الجديدة، الدارالبيضاء، الطبعة الأولى 1413- 1992، ص:361.
شاركنا بتعليقك...