أخي المحامي المتمرن - نصائح من وحي القضاء

قد يهمك أيضا

المحامي عارف الشعال

يمكنك الاستفادة من التساهل الكبير الذي يقدمه القضاء في صحة الخصومة في القضايا العينية العقارية، حيث يلزم المبدأ القانوني فيها اختصام صاحب القيد في السجل،

فإذا كان بائع العقار وكيلاً، وهناك حاجة للجوء للقضاء لتثبيت البيع، فيكفي مخاصمة الوكيل الذي باع العقار، دون الحاجة لاختصام الشخص المسجل على اسمه العقار بالسجل العقاري، وعلى هذا استقر اجتهاد محكمة النقض.

(أي ترفع الدعوى على الوكيل البائع فقط دون الحاجة لرفعها على الأصيل، أو على من سجل على اسمه العقار)

وهذا المبدأ يسري سواء أكانت الوكالة التي بيع بموجبها العقار (غير قابلة للعزل) أو (قابلة للعزل) شرط أن يكون الوكيل مفوضاً ببيع العقار.

ويسري سواء أكانت الدعوى (إقرارية) أو (خصومة).

ولكن هناك تفصيل في حالة الوفاة يجب مراعاته وفق ما يلي:

أولاً: بالنسبة للوكالة (غير القابلة للعزل) يقول الاجتهاد:

((استقر اجتهاد هذه المحكمة على أنه إذا وقع الشراء بموجب وكالات غير قابلة للعزل، فإنه يكتفى بمخاصمة الوكيل الأخير، لتنفيذ ما تعهد به ضمن حدود وكالته، وبالتالي لا حاجة لاختصام كافة الوكلاء))

(نقض2 – قرار 143 – تاريخ 14/ 2/ 1999 - مجموعة الحسيني – قا 809)

((من المتفق عليه فقهاً وقضاء أن الوكالة غير القابلة للعزل تخول المدعي مخاصمة الوكيل دون الأصيل، أو المالك الأساسي، وإن أثر هذه الوكالة لا ينتهي بالوفاة سنداً للمادة 681 من القانون المدني))

(نقض2 – قرار 145 – تاريخ 14/ 2/ 1999 - مجموعة الحسيني – قا 849)

وبناء عليه فإن البائع بموجب هذه الوكالة يعتبر هو المالك للعقار، وبالتالي تصح مخاصمة هذا الوكيل، حتى لو كان المالك الأساسي للعقار متوفي، 

أما إذا كان الوكيل البائع متوفي فتصح مخاصمة ورثته فقط.

ثانياً: بالنسبة للوكالة (القابلة للعزل) يقول الاجتهاد:

((إن شراء المدعي للعقار من وكيل المالك المخول بالبيع وقبض الثمن والفراغ، ملزم للمالك حتى بدون مخاصمته،

وقد استقر الاجتهاد على صحة مخاصمة الوكيل بدون الأصيل إذا كانت الوكالة تتضمن تفويض الوكيل بالبيع، وأن الحكم الصادر بمواجهة الوكيل قابل للتنفيذ بحق الأصيل [قرار نقض رقم 1335 تاريخ 19/ 6/ 1982]))

(نقض2 – قرار 298 – تاريخ 26/ 8/ 1991 - مجموعة الحسيني – قا 5470)

هذه الحالة (رفع الدعوى على الوكيل) مشروطة بعدم وفاة أحد أطراف الوكالة، لأنه ينهي مفعولها كما هو معروف، وبالتالي فإن كان الأصيل (الموكل) متوفي فيجب اختصام ورثته وليس الوكيل،

وإذا كان الوكيل متوفي فيجب اختصام الأصيل (الموكل) وليس ورثة الوكيل.

وما ذكر آنفاً ينطبق في حالة عزل الوكالة، أو اعتزالها.

ومن نافلة القول إن ما ذكرناه بشأن الوكالة غير القابلة للعزل ينطبق بحالة إذا كان البائع يستند بملكيته لحكم قضائي: 

((الاجتهاد مستقر على أنه لا داعي لاختصام المالكين أصحاب القيد العقاري، في دعوى تثبيت بيع عقاري، إذا كان المدعي انتقل إليه الحق بالتسلسل من المدعى عليهم، وكان أحدهم قد اختصم المالكين في السابق وحصل على حكم بحقهم، ويكفي جمع الحكمين عند التنفيذ والتسجيل))

(نقض2 – قرار 1076 – تاريخ 30/ 7/ 2000 - مجموعة الحسيني – قا 818)