كيفية انتقال الملكية العقارية
تنتقل الملكية العقارية في الجزائر بالشهر
العقاري الذي له دور في تحقيق زرع الثقة في المعاملات العقارية وضمان استقرارها ،
و هو وسيلة تمكن الغير من الإطلاع على الوضعية القانونية لأي عقار كان .
و من أجل ذلك وُجد نظامان في الشهر العقاري هما
نظام الشهر الشخصي و نظام الشهر العيني.
نظام الشهر الشخصي
يعد هذا النظام أقدم أنظمة الشهر العقاري على
الإطلاق ، و يعتمد فيه على أسماء مالكي العقارات فلا عبرة بالعقار موضوع التصرف.
أولا : تعريفه
هو نظام قائم على شهر التصرفات الواقعة على
العقار بناء على الأسماء و الأشخاص دون التركيز على ذكر ما يقع على العقار من تصرفات
، و في هذا النظام لا يكون للشهر العقاري سوى وظيفة علنية تصرح لاحقا عن الصفقة
العقارية التي تكون قد تمت و رتبت جميع آثارها القانونية بما في ذلك انتقال
الملكية ، و لا يتحر هذا النظام أيضا صحة التصرفات من بطلانها فقد يحصل و أن تشهر
التصرفات العقارية سواء كانت صحيحة أم معيبة دون رقابة.
ثانيا :
خصائص نظام الشهر الشخصي
لنظام الشهر الشخصي جملة من الخصائص نذكرها تبعا
فيما يلي :
§ أساس نظام الشهر
الشخصي هو أسماء القائمين بالتصرف.
§ نظام الشهر الشخصي
له وظيفة العلنية فهو لا ينقل الملكية و يبقى للشهر فقط أثر لاحق على التعاقد.
§ التصرفات تشهر
دون التحري عن العيوب التي قد تكون عالقة بها.
ثالثا :
تـقـيـيـم نظام الشهر الشخصي
بالرغم من أن نظام الشهر الشخصي هو نظام بسيط لا
يتطلب إجراءات معقدة لاسيما عملية مسح الأراضي العام و لا مصاريف مكلفة إلا أن
واقعه يكشف عن جملة من المساوئ.
§ يهمل العقار رغم
أنه موضوع التصرف.
§ تشابه الأسماء
يرتب فوضى داخل بيت السجل العقاري.
§ نقص من حيث
الحجية و يجعل التصرف تحت تهديد المنازعة القضائية في أي لحظة.
و لذلك نظام
الشهر الشخصي نظام متأخر ضعيف في ترتيبه و حجيته .
و لقد كشفت
التجربة في مصر الشقيقة على هذه التناقضات التي أكيد أنها
تزيد
في المنازعات العقارية بدلا من دعم الائتمان العقاري إن صح التعبير.
نظام الشهر العيني
في هذا النظام الحديث نسبيا فإن الشهر يكون أساس
العقار ذاته لا على الأسماء بحيث يكون لكل عقار بطاقة عقارية تشكل جميعها السجل
العقاري تدّون فيها كل المعلومات المتعلقة بالعقار [ الحدود ، المساحة ، الحقوق
المثقـلة له إلخ ... ].
و لذلك يتميز هذا النظام بدقته و قوة حجيته ، و
طبعا يكون هو الفيصل في عملية نقل الملكية العقارية ، فضلا على أنه يساعد على
مراقبة نظامية العقود و صحتها و يكشف عن الصورة الحقيقية للعقار بحكم إعلام الغير
بالتصرفات الواردة عليه فيدعم استقرار المعاملات العقارية.
لكن هذا النظام السوي يستدعى القيام بعملية مسح
لجميع العقارات في كل التراب الوطني و ذلك يفسر صراحة ضرورة
مدى تلازم إعداد مسح الأراضي العام مع تأسيس السجل العقاري في الأمر رقم 75/74
المؤرخ في 12 نوفمبر 1975 ، و هو خير دليل على أن الجزائر تبنت نظام الشهر العيني
، رغم أنه من الناحية العملية تجد تطبيق النظام الشخصي في البلديات التي لم يتم
فيها مسح الأراضي العام بعد و نظام الشهر العيني في المناطق الممسوحة فهنالك نظام
مزدوج على مستوى المحافظات العقارية المتواجدة عبر كافة التراب الوطني ريثما ينتهي
من مسح الأراضي ، و حينئذ يكتب للبطاقات العقارية المؤقتة الزوال و سيزول معها
نظام الشهر الشخصي.
بعض المبادئ التي يقوم عليها نظام الشهر العيني :
عادة ما تعرف قواعد الشهر العيني على أنها
الرسمية و الشهر المسبق ، إلا أن هناك أيضا مبادئ تحكم هذا
النظام هي :
1 – مـبـدأ الـمـشـروعـيـة : و بـمـقـتـضـاه
يـتـم الـتـحـري فـي الـتـصـرفـات العـقـاريـة مـع ضـمـان
مـراجـعـتـها حـتـى يـتم تجــنـب شـهـر الـتـصـرفـات الـتـي لا
تـسـتـنـد عـلـى أسـاس قـانـونـي سـلـيـم.
2
– مـبـدأ الـتــخـصـيـص : يـخـصـص لـكـل عـقـار بـطـاقـة عـقـاريـة تـدّون
فـيـهـا التـصـرفـات.
3 – مـبـدأ الـقـيـد الـمـطـلـق أو الـتـسـجـيـل
الـمـطـلـق : و لـو أنـي
أفـضـل أن يـفـرق بـيـن الـقـيـد و الـتــسـجـيـل ، لأن الـتـسـجـيـل هـو
الـطـريـقـة الـمـعـتـمـدة فـي شـهـر الـحقـوق الـعـيـنـيـة الأصـلـية كـحـق
الـمـلـكـيـة ، أمـا الـقـيـد فـهـو يـهـدف إلـى شـهـر الـحـقـوق الـعـيـنـيـة
الـتـبـعـيـة [ كـالـرهــن ] .
4 – عـدم سـريـان الـتـقـادم : فـمـثـلا فـي (
عـقـود الاعـتـراف بــالــمــلــكــيــة العــقــاريــة عـقـود الـشـهـرة ) الـتـي
نـظـــمــتــهـا الـمـرسـوم 83/352 الـمـؤرخ فـي 21 مـــاي 1983 و الـمـتـضـمـن
إجـراء إثـبـات الـتـقـادم الـمـكـسـب و إعـداد عــقــد الـشـهـرة [ الاعـتـراف
بـالمـلـكـيـة ] ، فـإنـها تـلـقـى مـصيـر الـرفـض و لا
تـشـهـر بـحـكـم أن الـمنطقـة المعنية شـمـلـتـها إجـراءات مـسـح الأراضـي
الـعــام.
شاركنا بتعليقك...