28‏/10‏/2011

بعض الاجتهادات القضائية في الامور العقارية


سندات الملكية – الحيازة كسبب من أسباب اكتساب الملكية عن طريق التقادم – عقد الشهرة

1 _ الملف رقم 09 : ( فريق لبال/ لبال بن خليل)
- حيث أن جوهر النزاع ينصب حول استحقاق ملكية عقار يؤكد المدعون أن المدعى عليه يشغله بدون حق ولا سند•
- حيث اثبت المدعون ملكيتهم لهذا العقار عن طريق تقديمهم لعقد رسمي مؤرخ في 21/03/66 مشهر في المحافظة العقارية•
- حيث دفع المدعى عليه بملكيته للجزء الذي يشغله من العقار محل النزاع عن طريق التقادم المكسب على أساس أنه حائز للأماكن بنية التملك منذ سنة 1975 •
- حيث بالرجوع إلى نص المادة 39 من قانون التوجيه العقاري فإنها تنص على أنه في المناطق التي لم يتم مسحها بعد يمكن لكل شخص يمارس حيازة مستمرة وغير منقطعة وهادئة وعلانية لا تشوبها شبهة بمفهوم المادة 823 من ق م أن يحصل على شهادة الحيازة على أن تتم هذه الحيازة على أرض ليس لها عقد ملكية•
- حيث أن المادة 39 المذكورة أعلاه لا تعترف بالحيازة إلا إذا تمت على أرض لم تتعرض للمسح وليس لها سند ملكية•
- حيث ما دام العقار محل النزاع له عقد ملكية فإنه لا يمكن للمدعى عليه أن يدفع بحيازته وأن يتمسك بها لأن حيازته في هذه الحالة يشوبها الغموض ويفترض في المدعى عليه أنه يحوز الأماكن على سبيل التسامح من المالك•
- حيث ما دامت حيازة المدعى عليه لا تتوفر فيها الشروط القانونية فإنه لا يمكنه الاعتماد عليها لاكتساب الملكية عن طريق التقادم مما يجعل دفعه مرفوضا •
- حيث وعلى هذا الأساس فإن المدعى عليه يعد شاغلا للأماكن بدون وجه حقا مما يتعين معه القضاء بطرده منها والاستجابة بالتالي لطلب المدعين•
- حيث فيما يخص طلب المدعين الرامي لشمل الحكم بالنفاذ المعجل (نفاذ معجل قضائي - حالة التعدي - اتجاه المحكمة العليا).
- حيث أن المصاريف القضائية يتحملها المدعى عليه - بصفته الخاسر للدعوى.
لـهذه الأســـــباب
حكمت المحكمة حال فصلها في القضايا العقارية علنيا، ابتدائيا حضوريا بطرد المدعى عليه وكل شاغل بإذنه من عقار المدعين الكائن بحي بن عزوز بالقليعة مع النفاذ المعجل، مع تحميله المصاريف القضائية.
2 _ التعليق على قرار المحكمة العليا رقم 02
لقد رفضت المحكمةالعليا الطعن بالنقض الذي رفعه المدعي معتمدا في طعنه على وجهين ،
-الأول أن المدعى عليه ليست له الصفة والمصلحة في رفع الاعتراض على تحرير عقد الشهرة لمصلحة المدعي لأن القطعة محل عقد الشهرة ليست القطعة التي يحوزها المدعى عليه بل أن موضوع عقد الشهرة هو قطعة أرض أخرى آلت إلى المدعي بطريق الإرث•
-أما الوجه الثاني فهو أن المدعى عليه قد رفع اعتراضه على تحرير عقد الشهرة لفائدة المدعي خارج الأجل المقرر قانونا طبقا لنص المادة 5 من المرسوم83/352 المتعلق بإعداد عقد الشهرة•
وبطريقة أخرى فإن المدعي بتمسك بسقوط حق المدعى عليه في الاعتراض ضد عقد الشهرة•
ولقد كان سبب رفض الطعن المرفوع من طرف المدعي راجع إلى أن المحكمة العليا اعتبرت المدعى عليه صاحب حق على القطعة محل النزاع لوجود أحكام نهائية حائزة لقوة الشيء المقضى فيه صدرت بين طرفي النزاع قضت برفض طلب المدعي الرامي للطرد من العقار محل النزاع, هذا من جهة ومن جهة أخرى أكدت المحكمة العليا على أن المهلة المحددة للاعتراض على تحرير عقد الشهرة المنصوص عليها في المادة 5 من المرسوم أعلاه ,لا تتعلق بالحق ومن ثمة بالدعوى المدنية التي يمكن اللجوء إليها للمطالبة به بل تتعلق فقط بإجراءات إعداد عقد الشهرة لا غير. فالمشرع حدد مهلة 4 أشهر لتقديم الاعتراض على تحرير عقد الشهرة وعند انتهاء هذه المهلة دون اعتراض، أمكن للموثق تحرير عقد الشهرة .إذ أنه لا يعقل أن يبقى أجل الاعتراض مفتوحا أو مقترنا بآجال الدعوى المدنية إذ أنه ما دام الأجل مفتوحا تعذر على الموثق تحرير العقد•
فالموثق يحرر العقد عند انتهاء مدة الاعتراض وإذا ظهر من ينازع صاحب عقد الشهرة في حقه فما عليه، إلا اللجوء إلى القضاء ضمن الآجال المحددة لانقضاء الدعوى المدنية وهي 15 سنة•
وبالتالي فأجل 4 اشهر هو الآجل الذي يمنع على الموثق خلاله تحرير عقد الشهرة. فهو إذن أجل انتظار وليس أجل سقوط للحق الموضوعي•

الحـوصـلـة

سندات الملكية المنصوص عليها في القانون هي:
- الدفتر العقاري
- العقد الرسمي والعقد العرفي لما قبل 01/01/71 •
- الحكم القضائي
عقد الشهرة هو عقد رسمي, إلا أنه عبارة عن عقد تصريحي - أي أن إعداده معتمد على تصريحات طالبه، وبما أن هذه التصريحات قد تكون مغلوطة فإنه يجوز إذا الطعن فيه ممن له مصلحة في ذلك•
والمؤكد أن صاحب المصلحة في الطعن ببطلان عقد الشهرة هو المالك الأصلي للعقار•
ويثير عقد الشهرة مشكلتين:
--لأولى تلك التي تطرقنا إليها من خلال قرار المحكمة العليا ,أي نص المادة 5 من المرسوم 83/352 وأجل الأربعة أشهر، والتي قلنا أنها ليست أجلا مسقطا للحق الموضوعي بل هي أجل يمنع خلاله على الموثق أن يحرر عقد الشهرة فهو إذن أجل مرتبط بإجراءات تحرير عقد الشهرة لا غير وهو مختلف عن أجل سقوط الحق أو الدعوى المدنية المحدد طبقا للقواعد العامة بـ 15 سنة من تاريخ إبرام العقد•
لماذا من تاريخ إبرام العقد وليس من تاريخ شهره؟ - لأن عقد الشهرة هو عقد تقريري وليس عقدا منشئا لحق الملكية•
--الثانية هي, هل يجوز أن تكون العقارات التي لها سندات ملكية مشهرة موضوعا لعقد شهرة؟
الجواب على هذا التساؤل عرف اتجاهين:
* الاتجاه الذي أخذت به المحكمة العليا في قراراتها, والتي اعتبرت أنه لا يوجد ما يمنع أن تكون هذه العقارات موضوع عقد للشهرة•
وقد استدل أصحاب هذا الاتجاه بنص المادة 827 من ق م التي لم تفرق بين العقارات التي لها سندات مشهرة وتلك التي ليست لها سندات مشهرة، واستندوا على الفقه الذي يعتبر التقادم المكسب قرينة قاطعة على الملكية حتى على المالك الأصلي وبالتالي فهم يعتبرون أن فقد المالك الأصلي لملكية جزاء له عن عدم استعمال ملكه•
* الاتجاه الثاني هو الذي أخذت به الغرفة الإدارية للمحكمة العليا ثم بعد ذلك مجلس الدولة وهو يعتبر أنه لا يمكن لواضع اليد أو الحائز أن يكتسب بالتقادم عقارا له سند ملكية مشهر لأن ذلك يتعارض مع مبدأ القوة الثبوتية المطلقة للشهر, ما دامت الحيازة مجرد قرينة على الملكية - أي أنه لا يوجد تعادل بل أن مبدأ القوة الثبوتية للشهر يجعل قرينة الحيازة داحضة•
وأنا أرى نفس ما يراه مجلس الدولة وأضيف عليه دحضا لما يتمسك به قضاة المحكمة العليا، أن "الحائز" لعقار له سند ملكية مشهر لا يمكن اعتبار حيازته متوفرة على كل أركانها، فما دام عقد الملكية مشهر فذلك يعني أن الحائز عالم بذلك، ومتى علم بذلك فإن حيازته توحي إما أنه يحوز برخصة من المالك أو أنه يحوز حيازة فيها لبس•
وقد سبق وأن اشرنا إلى أن الحيازة لا ترتكز على الرخصة ولا تنشأ عنها، وبالتالي فإن وجود واضع لليد على عقار له مالك تعد قرينة على أن المالك رخص له بذلك وهو ظاهر الأمور، وعلى من يدعي خلاف الظاهر أن يقوم بإثباته ومن ثمة فإن رأي مجلس الدولة أصوب.


انتقال المـلكـية

الملف رقم 10: سمروني/بن نية
و عليـه فـإن المـجلـس
-حيث أن جوهر النزاع ينصب حول تنفيذ الوعد بالبيع وتطبيق المادة 71 والمادة 72 من ق م ونقل ملكية عقار من المستأنفة إلى المستأنف عليها •
- حيث أن الحكم المستأنف قضى بإلزام المستأنفة الحالية بإتمام إجراءات نقل ملكية العقار محل الوعد بالبيع المحرر بتاريخ 20/01/97 المعدل بتاريخ 03/07/00 إلى المستأنف عليها الحالية وفي حالة الرفض فإن الحكم يقوم مقام العقد مع إلزام المدعى عليها بأن تدفع للمدعية مبلغ 10 آلاف دج كتعويض •
- حيث تدفع المستأنفة بعدم ملكيتها للعقار محل الوعد بالبيع لأن الحكم القاضي بقسمة تركة مورثها والذي اسند إليها القطعة الأرضية محل النزاع غير مشهر.
-حيث من جهتها تتمسك المستأنف عليها بصحة عقد الوعد بالبيع الذي كان رسميا ومتضمنا لكل شروط العقد الأصلي من مدة وثمن، كما اعتبرت الحكم القاضي بالقسمة ذا حجية مطلقة باعتباره حائزا لقوة الشيء المقضى فيه وعلى كل حال فإنها تتمسك بأنه حتى ولو لم يتم فرز الحصة فللمالك في الشيوع الحق في التصرف في حصته من التركة •
- حيث بعد الاطلاع على الملف فإنه بالرجوع إلى عقد الوعد بالبيع الرسمي المؤرخ في 20/01/97 فإنه تم الاتفاق بين الطرفين على أن مدة إبرام العقد النهائي هي شهرين من حصول الواعدة على سند الملكية •
- حيث اتضح للمجلس أن المستأنفة لم تتحصل بعد على سند الملكية لأن الحكم القضائي المؤرخ في 23/04/97 وإن كان حائزا لقوة الشيءالمقضى فيه إلا أنه غير مشهر•
- حيث أنه من الثابت قانونا أن انتقال الحقوق العينية العقارية تستلزم بالإضافة إلى الرسمية أن يتم شهر السند الرسمي وهذا طبقا لنص المادتين 324 مكرر1 و 793 من ق م
- حيث دفعت المستأنف عليها أنه يجوز للمستأنفة بصفتها مالكة في الشيوع أن تتصرف في نصيبها من التركة، إلا أن هذا الدفع مرفوض لأن المستأنفة لم تقم ببيع نصيبها الشائع وإنما وعدت ببيع نصيبها المفرز، وقد تم تعليق الالتزام بتحرير العقد النهائي على شرط الحصول على سند الملكية لهذا النصيب المفرز•
- حيث وبالتالي فإن الالتزام الرابط بين الطرفين معلق على شرط، وما دام الشرط لم يتحقق فإنه لا يمكن لأحد المتعاقدين أن يطالب بتنفيذ الإلتزام, مما يجعل الدعوى الأصلية سابقة لأوانها •
- حيث واستنادا لما سبق فإن دفوع المستأنف عليها تعد غير مؤسسة ويستتبع ذلك القضاء بإلغاء الحكم المستأنف الذي استجاب لطلباتها •
-حيث أن المصاريف القضائية تتحملها المستأنف عليها •
لــهذه الأسـبـاب
قضى المجلس علنيا، حضوريا، نهائيا، بقبول الإستئناف شكلا وفي الموضوع بإلغاء الحكم المستأنف والتصدي من جديد برفض الدعوى لعدم التأسيس مع تحميل المستأنف عليها المصاريف القضائية •
التعليق على قرار المحكمة العليا رقم 09 (ملف رقم:348247)

لقد قضت المحكمة العليا في قرارها الصادر بتاريخ 17/05/06 ملف رقم 348247 برفض الطعن المرفوع من طرف المدعين ضد القرار الصادر عن مجلس قضاء المدية بتاريخ 13/04/03 القاضي بإلغاء الخبرة ومن جديد بإلزام المرجعين بالخروج من القطعة الأرضية المتنازع عليها .
ولقد تأسس الطاعنون طعنهم بالنقض على ثلاثة أوجه:
- الوجه الأول هو أن المدعى عليهم في الطعن (المدعين في الدعوى الأصلية) قد خرقوا الأشكال الجوهرية للإجراءات لأنهم أقاموا الدعوى ضد المدعين في الطعن دون أن تكون لهم صفة في التقاضي باعتبارهم لم يقوموا بإجراءات نقل الملكية باسمهم بعد وفاة مورثهم•
- الوجه الثاني هو أن قضاة الموضوع اعتبروا المدعين في الطعن شاغلين غير شرعيين للعقار محل النزاع مع أنهم يحتلون الأماكن بموجب عقد عرفي وقد جاء قرارهم (أي قضاة الموضوع) من دون أساس قانوني
- الوجه الثالث هو أن قضاة الموضوع لم يسببوا قراراهم لما اعتبر أن العقد العرفي باطل وعديم الأثر لأن العقد العرفي وإن لم يكن ناقلا للملكية فهو حجة على الغير بل ويعتبر مبدأ ثبوت بالكتابة •
ولقد تأسس قضاة المحكمة العليا في رفضهم للطعن على ما يلي:
أولا: أن صفة المدعى عليهم في الطعن( المدعين في الدعوى الأصلية) ثابتة في الدعوى لأنهم يحلون محل مورثهم بقوة القانون في ذمته ومال التركة بمجرد ثبوت وفاته حقيقة أو حكما وهذا طبقا لنص المادة 127 من قانون الأسرة •
ثانيا: إن العقد العرفي المتمسك به من طرف المدعين في الطعن باطل فعلا بطلانا مطلقا كما صرح به قضاة الموضوع لأنه لم تراع فيه إجراءات الشهر•
إلا أن الملاحظ هو أن المحكمة العليا تتناقض في موقفها بين الوجه الأول والوجه الثاني•
ففي الوجه الأول اعتبرت أن واقعة الوفاة كافية لنقل الملكية ولم تأخذ بعين الاعتبار مقتضيات المادتين 792و 793 من ق م •
أما في الوجه الثاني فإنها ترتكز على المادة 793 من ق م للقول أنه لا يمكن للحقوق العينية العقارية أن تنشأ أو أن تنتقل دون مراعاة لإجراءات الشهر•
فالسؤال المطروح هو:
هل الوفاة تشكل استثناءا على القاعدة العامة المنصوص عليها في المادة 793 من ق م ؟
من جهة أخرى فإن العقد العرفي المؤرخ في 04/04/93 يعد باطلا بطلانا مطلقا كوسيلة لنقل الملكية, ليس على أساس أنه غير مشهر, بل على أساس أنه عرفي وليس رسميا. وكان ينبغي أن تتأسس المحكمة العليا على المادة 324 مكرر 1 من ق م وليس على المادة 793 من ق م •

الحـوصـلـة:

ماهي طرق إكتساب الملكية؟
تكتسب الملكية :
-أما عن طريق الاستيلاء ( تستولي الدولة على الأملاك الشاغرة مهما كانت طبيعتها).
-أو بفعل الوفاة عن طريق التركة أو الوصية.
-أو بالعقد، أو الالتصاق، أو الشفعة أو بالتقادم المكسب•
بالنسبة للتقادم المكسب, فإنه قد سبقت الإشارة إليه في الدروس الماضية وهناك إجماع على اعتبار الشهر هو الوسيلة الناقلة للملكية والمنشئة لها سواء كنا بصدد الاستيلاء (عن طريق الجرد) أو العقد أو الشفعة أو الإلتصاق•
- بالنسبة للعقد - المادتين 792 و 793 من ق م والمادتين 15 و 16 من الأمر 74/75
- بالنسبة للشفعة - المادة 803 من ق م
- بالنسبة للإتصاق - المادتين 25 و 31 من المرسوم 63/76
ويثور الخلاف حول مدى قابلية الحق العيني الذي ينتقل بفعل الوفاة إلى الشهر. ويبقى السؤال الواجب الإجابة عنه هو: هل أن انتقال الملكية بفعل الوفاة بشكل استثناءا على القاعدة؟ والإجابة على هذا التساؤل تستدعي أولا استعراض نظامي الشهر المعروفين: العيني والشخصي
1- نظام الشهر الشخصي: هو النظام الذي يعتمد على الشخص و هويته في شهر التصرفات.بالتالي فالشخص في هذا النظام محل إعتبار,و تنتقل الملكية و باقي الحقوق العينية فيه بالعقد,أي بالتصرف ذاته, و لا يحتاج صاحب الحق لأي إجراء آخر لإتمام انتقال الحق العيني إليه.
و لهذا النظام مبدءان:
الأول:أنه يرتكز على أسماء الأشخاص.
الثاني: ليس لهذا الشهر أية قوة ثبوتية.
2- نظام الشهر العيني: هو النظام الذي يعتمد على العقار.أي أن كل عقار يحضا ببطاقة تعريف خاصة به.و أن نقل الحق العيني أو كسبه أو إنشاؤه أو إلغاؤه لا يكون إلا بالشهر. و لهذا النظام 5 مبادئ هي:
أولا:مبدأ التخصيص: أي تخصيص بطاقة لكل عقار(المادة 23 من المرسوم 76/63).
ثانيا:مبدأ القوة الثبوتية المطلقة: أي أنه لا يمكن للشخص الغير مقيد في السجل العيني أن يثبت ملكيته.و أن الشهر في السجل العقاري يعد قرينة قاطعة على الملكية (أي لا يمكن الطعن فيها خلافا لما هو منصوص عليه في المادة 85 من المرسوم76/63).
ثالثا: مبدأ الشرعية: أي أن كل الوثائق المشهرة صحيحة و قانونية ما دام المحافظ العقاري قد تولى فحصها(المادة 22 من الأمر 75/74).
رابعا: مبدأ القيد المطلق: لا تكتسب الملكية و الحقوق العينية الأخرى إلا بالشهر(المادة 16 من الأمر75/74).
خامسا:مبدأ عدم كسب الحقوق بالتقادم:و هذا الأمر فيه خلاف كما رأينا.
هل أخذ المشرع الجزائري بنظام الشهر العيني؟أم أنه تبنى ازدواجية النظام؟
هناك من يرى أن المشرع أخذ بنظام الشهر العيني في الأراضي الممسوحة, وأخذ بنظام الشهر الشخصي في الأماكن الغير ممسوحة استنادا على نص المادة 27 من الأمر 75/74.
إلا أنني أرى خلاف ذلك, لأنه لو أخذ المشرع بنظام الشهر الشخصي في الأماكن الغير ممسوحة لسمح باكتساب الحقوق بين الأطراف بمجرد تمام التصرف. و هو ما لم يأخذ به ,كما رأينا.إذ ينص القانون المدني علي وجوب الشهر في التصرفات التي تتم بالعقد و بالشفعة و ترك باقي التصرفات أو الوقائع للقواعد العامة (أي قواعد نظام الشهر العيني لا الشخصي), دون أن يفرق بين المناطق الممسوحة و غير الممسوحة.
وأضيف أن المشرع أخذ بنظام الشهر العيني و لم يأخذ بأي من مبادئ نظام الشهر الشخصي, إلا أنه حوله (أي نظام الشهر العيني) عن مساره الطبيعي فيما يخص البطاقات الشخصية و جواز الطعن في التصرفات المشهرة تماشيا مع المتطلبات الميدانية.و بالتالي يمكن القول أن نظام الشهر الذي أخذ به المشرع الجزائري هو نظام شهر عيني خاص أخذ بما يلي:
1. مبدأ التخصيص.و استثناءا في المناطق الغير ممسوحة أبقى على البطاقات الشخصية التي أطلق عليها اسم البطاقة العقارية الممسوكة في الشكل الشخصي.(أي أن نية المشرع اتجهت إلى عدم الأخذ بنظام الشهر الشخصي على إطلاقه في المناطق الغير ممسوحة مكتفيا بالبطاقات لا غير).
2. مبدأ القوة الثبوتية النسبية لا المطلقة, أي لحين إثبات العكس.(جواز الإلغاء و النقض...الخ).
3. مبدأ الشرعية على إطلاقه.
4. مبدأ القيد المطلق.(وأنا أصر على ذلك).
5. مبدأ عدم كسب الحقوق بالتقادم.(وأصر على ذلك أيضا).

و ردا على التساؤل الذي طرحناه قبل الحديث عن نظامي الشهر, فإن هناك رأيين في المسألة:
الرأي الأول: تتبناه المحكمة العليا وتعتمد فيه على المادة 127 من قانون الأسرة التي تنص على: "يستحق الإرث بموت المورث حقيقة أو باعتباره ميتا بحكم القاضي". و بالتالي يعتبر أنصار هذا الرأي أن التركة تنتقل إلى ذمة الورثة من تاريخ الوفاة ويعززون موقفهم بنص المادة 15 من الأمر 75/ 74. ويعتبرون المادة 91 من المرسوم 76/63 متناقضة مع المادة 15 أعلاه أو أنها تتعلق بالإثبات لا غير•
الرأي الثاني: وهو رأي مجلس الدولة والذي يعتمد على نص المادة 91 من المرسوم 76/63 لاعتبار أن انتقال الملكية عن طريق الوفاة لا يتم إلا بالشهادة التوثيقية والتي تخضع للإشهار•
وأنا أرى أن موقف مجلس الدولة هو الأصوب, ولكن لا اعتمد على نفس الأساس بل أقول أن المنظومة التشريعية منذ بداية السبعينات انتهجت نظام الشهر العيني , وأنا لا أرى أية ازدواجية في المنظومة التشريعية والتنظيمية الخاصة بالعقار في الجزائر ولا يوجد أية استثناءات لأن المشرع في القانون المدني أكد على انتقال الملكية بالشهر في المادتين 792و 793 وكذا المادة 803 منه ، وأنا أرى جازمة أن واقعة الوفاة لا تكفي لنقل الملكية إلى الورثة أو الموصى لهم وذلك لأن المادة 127 من قانون الأسرة التي اعتمدت عليها المحكمة العليا تشير إلى استحقاق الإرث وليس انتقال التركة كما أن المادة 15 من الأمر 75/74 تشير إلى أثر الشهر على اتنقال الملكية بفعل الوفاة. فالقاعدة العامة أن الملكية لا تنتقل إلا إذا تم شهر سند الملكية.فالشهر له أثر فوري.استثناءا ، في حالة الوفاة ,فإن شهر الشهادة التوثيقية ينقل التركة إلى الورثة بأثر رجعي من تاريخ الوفاة.فالشهر هنا ,هو الذي نقل الملكية بأثر رجعي و ليست واقعة الوفاة,باعتبار أن الوقائع المادية لا تنشئ الحقوق العينية في نظام الشهر العيني.


المنازعات العقارية في أملاك الدولة

التعليق على قرار المحكمة العليا رقم 14
لقد قضت المحكمة العليا في قرارها الصادر بتاريخ 25/07/01 ملف رقم211512 بنقض وإبطال القرار الصادر عن مجلس قضاء باتنة بتاريخ 27/12/97 وإحالة القضية والأطراف على نفس المجلس مشكلا من هيئة أخرى•
ولقد كان القرارالمنقوض قد قضى بتأييد الحكم المستأنف الصادر عن محكمة آريس بتاريخ 19/12/95 القاضي برفض دعوى الطاعن الرامية لإلزام المطعون ضدهم بعدم التعرض له في استغلال نصيبه من منبع مائي، لعدم التأسيس•
ولقد تأسس الطاعن على وجهين:
الوجه الأول: أسسه على عدم إجابة قضاة الموضوع على دفوعه وعدم تسبيبهم لقضائهم ما دام أنه يؤكد أنه مالك للثمن من المنبع المائي المخصص لسقي قطعته الأرضية التي اشتراها منذ سنة 1945 وأن الخبير قد عاين آثار الساقية المستعملة من طرف المدعي في الطعن لسقي أرضه والتي بنى عليها المدعى عليهم في الطعن حوضا لجمع مياه المنبع من أجل سقي أرضهم•
الوجه الثاني: أسسه على أن منطوق القرار المنقوض جاء مخالفا ومتناقضا مع الخلاصة التي توصل إليها الخبير والتي كانت لصالحه ومع ذلك صادق عليها قضاة الاستئناف ثم أيدوا الحكم المستأنف الذي رفض طلب الطاعن. كما تمسك الطاعن بالمادة 692 من ق م.
وقد اعتمد قضاة المحكمة العليا على الوجه الثاني للقضاء بنقض القرار المطعون فيه وإبطاله. وتضمن هذا الوجه سببين للنقض:
الأول: أن المعاينة التي أجراها الخبير أثبتت حيازة الطاعن للنبع من خلال آثار الساقية القديمة التي تنطلق من قاعدة حوض الماء المنجز من طرف المدعى عليهم في الطعن لتصل إلى ملكية المدعي في الطعن•
والثاني: أن ملكية الينابيع هي جزء من الأملاك العمومية للدولة طبقا لنص المادة 2 من قانون المياه ومادامت كذلك فهي مخصصة للمنفعة العامة بمفهوم المادة 692 من ق م, ومن ثمة لا يحق للمدعى عليهم في الطعن منع المدعي في الطعن من الانتفاع بالمنبع على أساس أن هذا الأخير يقع داخل ملكيتهم•
وبالتالي كرست المحكمة العليا في قرارها هذا مبدأين : الأول هو جواز استعمال دعاوى حماية الحيازة ولو كان موضوع الحيازة هو ملك عمومي للدولة إذ اعتبرت أن من حق المدعي في الطعن إقامة دعوى منع التعرض في استعمال منبع مائي.و الثاني هو عدم جواز التمسك بالملكية عندما يتعلق الأمر بالأملاك العمومية للدولة .إذ رغم تمسك المدعى عليهم بأن المنبع المائي محل النزاع يوجد داخل ملكيتهم فإن ذلك لا يعني أنهم مالكين له•
التعليق على قرار المحكمة العليا رقم 05
إن المحكمة العليا في قرارها الصادر بتاريخ: 13/10/04 ملف رقم 277874 قد قضت بنقض وإبطال القرار الصادر عن مجلس قضاء جيجل بتاريخ 17/10/99 القاضي بتأييد الحكم المستأنف الصادر عن محكمة الطاهير بتاريخ 29/11/98 والذي رفض دعوى المدعي في الطعن الرامية إلى استرداد حيازته للقطعة المتنازع عليها•
ولقد أسس المدعي في الطعن طعنه على وجهين:
الوجه الأول: إن قضاة المجلس اخطؤا في تطبيق القانون وخرقوا المواد 689 و817 و 819 من ق م لأن المدعى في الطعن المدعي في الدعوى الأصلية كان يهدف إلى استرداد حيازته للعقار المغتصب من طرف المدعى عليهم, بينما تأسس قضاة المجلس على قاعدة عدم جواز تملك أملاك الدولة عن طريق التقادم المكسب•
الوجه الثاني: إن المحكمة أمرت بإجراء تحقيق عن طريق سماع شهود المدعى في الدعوى الأصلية ثم تخلت عن سماعهم وأصدرت حكمها دون إجرائها للتحقيق المأمور به، ورغم ذلك أيد المجلس هذا الحكم•
وقد استندت المحكمة العليا في الوجه الأول على أن قضاة الموضوع لم يميزوا بين دعوى الملكية ودعوى الحيازة•
واعتبرت أن المدعي في الطعن يطالب باستحقاق ملك من أملاك الدولة فأشارت إلى المادة 689 من ق م مع أن طلب المدعي مختلف تماما لأنه يرمي إلى حماية حيازته، والثابت أن القاضي في دعوى الحيازة يحمي الحيازة لذاتها بغض النظر عن مالك الحق العيني•
ويبدو أيضا أن قضاة الموضوع قد اعتبروا أن المادة 689 من ق م متناقضة مع المادة 817 من ق م إلا أن المحكمة العليا أكدت عدم وجود أي تناقض لأن مجال تطبيق كل مادة مختلف •
والمسألة الأساسية التي يثيرها هذا القرار ويؤكد عليها كمبدأ هو أن دعوى الحيازة لا يمكن بأي حال من الأحوال أن تمس بأصل الحق ولا يتعدى النظر فيها إلى مجرد واقعة الحيازة المراد حمايتها بإحدى الدعاوى المقررة قانونا ولو كان مجال إعمال الحيازة هو ملك عام وهذا تكريسا لقاعدة عدم جواز الجمع بين دعوى الملكية ودعوى الحيازة•

الحـوصـلـة:

يعتبر القراران السالفي الذكر مدخلا للحديث عن الأملاك الوطنية ,التي نظمها المشرع في القانون رقم 30/90 وكذا المرسوم رقم 454/91 الذي يحدد شروط إدارة هذه الأملاك •
وما يهمنا هنا ليس تصنيف الأملاك الوطنية، بل المنازعات التي تنشأ بخصوصها •
مما لاشك فيه أن المنازعات التي تنشأ بخصوص الأملاك الوطنية العمومية هي بدون منازع من اختصاص القضاء الإداري ولو كان المكلف بتسيير هذه الأملاك أحد أشخاص القانون الخاص مثال ذلك: مؤسسة تسير مطار الجزائر أو الشركة الوطنية للسكك الحديدية أو مؤسسة تسير محطة نقل المسافرين البرية، وتطبق بشأن هذه المنازعات قواعد القانون الإداري •
أما الأملاك الوطنية الخاصة وبما أنها شبيهة في مفهومها بالملكية الخاصة للأفراد وبما أنها لا تهدف إلى تحقيق المنفعة العامة بل أن لها وظيفة إمتلاكية ومالية بمفهوم المادة 03 من القانون 30/90, فإن النظام القانوني المطبق عليها هو القانون الخاص أو القانون المدني أو التجاري بحسب الأحوال، أو غيرهما من القوانين الخاصة هذا من حيث القواعد الموضوعية المطبقة على النزاع أما مسألة الاختصاص فبما أن المشرع الجزائري أخذ بالمعيار العضوي في تحديد الجهة القضائية المختصة بالنظر في المنازعات الإدارية طبقا للمادة 800 من ق م الجديد، فإن القاعدة العامة تؤدي بنا إلى القول أنه كلما كانت المنازعة بخصوص الأملاك الوطنية الخاصة تضم كطرف فيها أحد أشخاص القانون العام كان القضاء الإداري هو المختص. و بالعكس عندما يكون أحد أطراف النزاع المتعلق بالأملاك الوطنية الخاصة شخصية يحكمها القانون الخاص آل الاختصاص إلى القضاء العادي•
إلا أن هذه القاعدة ترد عليها الاستثناءات الآتية:
أولا: الاستثناءات المنصوص عليها في المادة 7 مكرر من ق ا م: اعتبرت هذه المادة المنازعات المتعلقة بالإيجارات الفلاحية وإيجارات الأماكن المعدة للسكن أو لمزاولة مهنة أو الإيجارات التجارية من اختصاص القضاء العادي ولو كان أحد أطراف النزاع من أشخاص القانون العام.
إلا أن المادة 802 المقابلة للمادة 7 مكرر في ق ا م الجديد لم يرد فيها هذا الاستثناء.
والسؤال المطروح هو: هل ترك المشرع هذه المسألة للقوانين الخاصة؟ أعتقد أن الجواب هو نعم, فالقاعدة العامة هي اختصاص القاضي الإداري استنادا على المعيار العضوي واستثناءا إذا نصت القوانين الخاصة على اختصاص جهة قضائية محددة جاز الاعتماد على هذا التخصيص •
وبالرجوع إلى قانون الأملاك الوطنية والمرسوم المحدد لكيفية إدارة الأملاك الوطنية وإلى بعض النصوص الخاصة يتضح أن المشرع لم يأخذ دائما بالمعيار العضوي •
- ففي مجال البيوع فإنه اخضع النزاعات المتعلقة بها إلى القضاء الإداري
- الإيجار حسب قواعد قانون إ•م الحالية - اختصاص للقضاء العادي
إلا أن قانون الأملاك الوطنية أشار إلى أنه فيما يخص إيجار الأملاك التي آلت إلى الدولة عن طريق الشغور( القانون 102/66) فإنه تطبق بشأنها أحكام المرسوم 147/76(ج.ر.رقم 12/1977).
وتنص المادة 33 من العقد النموذجي الملحق بالمرسوم المذكور," أن المحكمة المختصة بفض النزاعات هي محكمة موقع العمارة ". يستشف من هذا النص أن المقصود هو المحكمة العادية وليست المحكمة الإدارية لاسيما وأن ق•ا م الصادر سنة 66 يعقد الاختصاص للقضاء العادي.
- فيما يخص الشفعة : القضاء المختص هو القضاء الإداري.
- فيما يخص التبادل: هناك خلاف فالمادة 96 تنص على أن القضاء المختص هو جهات القضاء العام إلا أن المحكمة العليا اعتبرت أن جهات القضاء العام في القضاء الإداري هي الغرفة الإدارية على مستوى المجلس ( اعتبرت المحكمة العليا أن المقصود بالقضاء العام هو القضاء الإداري) •
- فيما يخص القسمة: تنص المادة 41 من المرسوم أن طلب القسمة يقدم إما للوالي أو للجهة القضائية المختصة , أي القضاء المدني •
- فيما يخص الأملاك الشاغرة والتركات الشاغرة : الاختصاص للقضاء العادي:المادة 51 ق الأملاك و المادتين 90و89 من المرسوم •
ملاحظة: فيما يخص عدم جواز التقادم المكسب في الأملاك الوطنية الخاصة:
هناك إجماع على أن شغل الأملاك الوطنية الخاصة يكون عن طريق العقد,
- باعتبار أن وظيفة هذه الأملاك هي مالية وامتلاكية.
- بمفهوم المخالفة فإنه لا يمكن شغل هذه الأملاك بدون عقد.
وما يؤكد هذا المفهوم هو المادة 123 من ق. الأملاك الوطنية.
- التعديل الأخير لقانون الأملاك الوطنية في القانون 14/08 المادة 4 منه تعدل المادة 4 من القانون 30/90 وتنص صراحة على عدم جواز امتلاك الأملاك الوطنية الخاصة عن طريق التقادم المكسب •


الملكـية الشائـعة و الملكـية المشتركـة

الملف رقم 05: محمدي /فريق خيمون
و عليـه فـان المجـلس
- حيث أصدرت محكمة البليدة أمرا استعجاليا بتاريخ 25/01/05 قضى بتعين الخبير يخلف الشوف إسماعيل من أجل الانتقال إلى البناية التي يقيم فيها أطراف النزاع ومعاينة الأشغال والتغييرات التي قام بها المدعى عليه وتحديد أسبابها ومدى تأثيرها على المدعيتان (المستأنف عليهما حاليا) والمدخل في الخصام والضرر الذي قد يلحقهم منها, وفي حالة الإيجاب تحديد الأشغال الواجب القيام بها لإعادة الحالة إلى ما كانت عليه واقتراح أية حلول أخرى يراها مناسبة•
- حيث أن الأمر المذكور أعلاه قد تم تأييده بقرار مؤرخ في03/05/05 •
- حيث اثر رجوع الدعوى بعد الخبرة أصدرت محكمة البليدة الحكم المستأنف الذي قضى بإفراغ الأمر الإستعجالي المذكور أعلاه واعتماد الخبرة المنجزة من طرف الخبير يخلف الشوف إسماعيل, وبالنتيجة إلزام المستأنف الحالي بنزع خزان الماء ومحرك الضخ من المساحة الداخلية المشتركة .وإلزامه بتسليم المستأنف عليهما حاليا نسخ من مفاتيح الباب الحديدي المطل على الطريق العمومي•
- حيث أن جوهر النزاع ينصب حول استعمال الأجزاء المشتركة•
- حيث يدفع المستأنف بأن المستأنف عليهما ليست لهما الصفة في التقاضي معتمدا في دفعه على نص المادة 764 من ق م على اعتبار أن الجمعية العامة للشركاء هي وحدها المؤهلة لرفع دعوى بخصوص الأجزاء المشتركة•
- حيث أن موضوع النزاع لا يتعلق بإدارة الأجزاء المشتركة و إنما يتعلق الأمر باستعمال هذه الأجزاء ومن ثمة فإن التمسك بنص المادة 764 من ق م ليس في محله •
- حيث أن صفة المستأنف عليهما (المدعيتين في الدعوى الأصلية) ثابتة بنص المادة 749 من ق م وهو ما توصل إليه قاضي الدرجة الأولى وكان صائبا في ذلك مما يجعل دفع المستأنف مرفوضا•
- حيث أن المستأنف يتمسك بأن لكل واحد من المالكين المشتركين باب خاص يوصله إلى الطريق العمومي واعتبر إنهم ليسوا في حاجة لمدخل مشترك لاسيما وأن الباب الحديدي الذي وضعه لا يمنعهم من الوصول إلى الفناء المشترك•
- حيث يستشف من وقائع الدعوى ومن ملاحظات الخبير يخلف الشوف إسماعيل أن الباب الحديدي محل النزاع قد وضع على المدخل الرئيسي للبناية وهذا يعني أن المستأنف قد حول مدخل النيابة من جزء مشترك إلى جزء خاص بحجة أن باقي المالكين لهم مداخل خاصة بهم•
- حيث أن تصرف المستأنف غير قانوني لأن تصنيف الملك بأنه جزء مشترك أمر محدد في الجدول الوصفي للتقسيم وهو من الوثائق الرسمية الخاضعة للشهر والملحقة بسند ملكية كل طرف، وان قيام المستأنف بوضع باب حديدي خاص به على مدخل العمارة دون أن يمكن باقي الشركاء في الملكية من نسخة من المفاتيح يعد من باب التعدي على الملكية المشتركة مما يجعل ما ذهب إليه قاضي الدرجة الأولى بخصوص إلزام المستأنف بمنح باقي الشركاء في الملكية نسخا من مفتاح الباب الحديدي صائبا ويجعل دفوع المستأنف بهذا الشأن مرفوضة•
- حيث فيما يخص خزان الماء والمضخة المتعلقة به, فإن المستأنف يقرانه وضعهما في الفناء الداخلي المشترك•
- حيث أن المادة 749 من ق م تسمح لكل شريك في الملكية باستعمال الأجزاء المشتركة والانتفاع بها بشرط عدم المساس بحقوق الشركاء الآخرين وعدم المساس بما أعد له العقار•
- حيث أن المادة 25 من المرسوم 146/76 المتضمن النظام النموذجي للملكية المشتركة للعقارات المبنية ومجموع العقارات المقسمة إلى أجزاء تنص على أنه لا يجوز لأي مالك أو ساكن أن يرهق أو يستعمل الأجزاء المشتركة خارج استعمالها العادي أو ترك أي شيء فيها•
- حيث ومن هذين النصين يتضح أن المستأنف لا يمكنه استعمال الفناء الداخلي للعمارة إلا لما أعد له كما لا يمكنه ترك أي شيء فيه، وبما أن الفناء الداخلي ليس مخصصا لوضع خزانات المياه وأن وضع المستأنف لهذا الخزان بهذا المكان يعد من باب تركه لشيء تابع لملكيته الخاصة في جزء مشترك من الملكية وهو ما لا يسمح به القانون حسب النصين المتقدمين•
- حيث وعلى هذا الأساس فإن الاستئناف الحالي يعد غير مؤسس وأن قاضي الدرجة الأولى قد أصاب في حكمه مما يتعين معه القضاء بتأييده فيما ذهب إليه•
- حيث أن المصاريف القضائية يتحملها المستأنف بصفته الخاسر للدعوى•
لـهذه الأسـباب
قضى المجلس فصلا في الإستئنافات العقارية علنيا ,حضوريا , نهائيا
في الشكل:قبول الاستئناف.
في الموضوع: تأييد الحكم المستأنف مع تحميل المستأنف المصاريف القضائية.
الحـوصـلة:

أهم المنازعات التي تثور بشأن الأملاك المشتركة هي تلك المتعلقة باستعمال هذه الأملاك. وقد تؤدي الخلافات بين المالكين إلى حد اقامة دعاوى للمطالبة بقسمة هذه الأملاك مخالفة لنص المادة 747 من ق.م. أما المنازعات المتعلقة بإدارة هذه الأملاك فهي نادرة وذلك راجع إلى عدم تكوين مجموع المالكين للجمعية المنصوص عليها في القانون المدني والمرسوم 146/76 وعدم تحديد متصرف•
ومما لا شك فيه ,أن إدارة الأملاك باعتبارها من اختصاص الجمعية العامة فإن الصفة في التقاضي لا تمنح إلا لها في مجال الدعاوى المتعلقة بإدارة الأملاك ويباشر عنها الدعوى المتصرف أو ألسنديك (المادة764).
إن المنازعات المتعلقة باستعمال هذه الأملاك وفي غياب الجمعية العامة التي قد ترفع لها النزاعات فإنه يمكن لصاحب المصلحة أن يرفع الدعوى بصفة شخصية ضد المخالف لأحكام الملكية المشتركة•
هذا بإختصار شديد ما يمكن قوله بخصوص الملكية المشتركة•
أما فيما يخص الملكية الشائعة أو بالأحرى إنهاء الشيوع فهو يثير مشاكل لا حصر لها في الميدان وما يهمني هو عرض حالات وإعطاء الحلول المناسبة•
دعاوى القسمة:
مما لا شك فيه أن دعاوى القسمة هي دعاوى ملكية - لا يجوز لغير المالك أن يرفعها – و أول ما يجب فحصه في مثل هذه الدعاوى هو صفة الأطراف•
ويختلف الأمر باختلاف سبب الشيوع:
* إذا كان سبب الشيوع هو العقد
أولا:
1.يتأكد القاضي من أن أطراف الدعوى هم أطراف العقد.
2.يتأكد القاضي من تحقق الملكية يوم رفع الدعوى (شهادة المعلومات السلبية).
ثانيا:
.يتأكد القاضي من مدى قابلية المال للقسمة: ولدينا حالتان:
أ) إذا كان العقار غير قابل للقسمة بشكل قاطع , كأن يكون العقار عبارة عن شقة في عمارة، يصدر القاضي حكمه بعدم قابلية العقار للقسمة ومن ثمة يقضي ببيعه بالمزاد العلني (المادة728 ق.م).
{ حكمت المحكمة بعدم قابلية العقار الكائن....للقسمة ومن ثمة القضاء ببيعه بالمزاد العلني}.
ب) إذا كان العقار قابلا للقسمة أو أن هناك شك بشأن هذه المسألة ، يلجأ القاضي للخبرة كما يلي:
{حكمت المحكمة تمهيديا بتعيين الخبير.... تسند له المهام التالية:
استدعاء الأطراف,الاطلاع على وثائقهم ,الانتقال إلى العقار أوالعقارات (تحديد موقعها) و معاينتها و مسحها ثم القول إن كانت قابلة للقسمة عينا أم لا و في حالة السلب تحديد سبب عدم القابلية للقسمة وفي حالة الإيجاب قسمة العقار على أساس اصغر حصة (يحدد القاضي النسبة: مثلا 4حصص متساوية) مع مراعاته في ذلك القوانين والتنظيمات المعمول بها( في مجال التهيئة و التعمير و غيرها)على أن لا يسند الحصص لأي من الأطراف. وعلى الخبير تحرير تقرير مفصل عن مهامه مرفق بمخطط توضيحي يودعه لدى كتابة الضبط في اجل أقصاه.....من تاريخ تسلمه نسخة من الحكم مع حفظ المصاريف .(هذه الحالة الاولى).
ثالثا:
بعد الرجوع من الخبرة: يطالب الأطراف إما باعتماد الخبرة أو رفضها مع تعيين خبير آخر. و يقوم القاضي في هذه المرحلة بما يلي:
1/ التأكد من أن جميع أطراف النزاع مذكورين في عريضة الرجوع أو أنهم قد تدخلوا تلقائيا أو أدخلوا في الخصومة ,و هنا نكون امام حالات مختلفة:
1/1ـان يكون القاضي في الحكم التمهيدي قد اغفل التأكد من وجود كل المالكين في الشيوع كأطراف في الدعوى: يعتبر الحكم التمهيدي في هذه الحالة معيبا إلا أننا لسنا في مرحلة الفصل في الطعن المرفوع ضده و بالتالي لا يمكننا مناقشته. و هنا ينظر القاضي إلى الخبرة فإذا رأى أن الخبير عند قيامه بمهامه قد أخذ بعين الاعتبار الأطراف الذين أغفلهم الحكم التمهيدي، فأنه ينظر في الدعوى بصورة عادية بشرط أن تذكر عريضة الرجوع الأطراف المغفلين من طرف الحكم التمهيدي .أما إذا اعتمد الخبير في مهامه على الأطراف المذكورين في الحكم التمهيدي فإن الحكم يكون كما يلي:
{حكمت المحكمة بإفراغ الحكم التمهيدي المؤرخ في ....تحت رقم.... و استبعاد الخبرة المنجزة من طرف الخبير ....و المودعة بكتابة ضبط المحكمة بتاريخ.... تحت رقم.... و من جديد بتعيين الخبير ... تسند له المهام التالية( نفس المهام المحددة في الحالة الأولى) }(هذه الحالة الثانية).
أما إذا اغفل الحكم التمهيدي ذكر بعض الأطراف و كان الأمر كذلك بالنسبة لعريضة الرجوع بعد الخبرة فإنه سواء اعتمد الخبير في مهامه على الأطراف المغفلة أم لا، فإن الحكم يكون كما يلي: {حكمت المحكمة بعدم قبول دعوى الرجوع شكلا}.(هذه الحالة الثالثة).
1 /2 الحكم التمهيدي سليم إلا أن عريضة الرجوع لا تتضمن كل الأطراف. يكون الحكم كما يلي: {عدم قبول الدعوى شكلا}.(هذه نفس الحالة الثالثة).
1 /3 الحكم التمهيدي سليم و عريضة الرجوع تتضمن أطرافا إضافيين: لا تكون الدعوى مقبولة شكلا إلا إذا ثبت أن هؤلاء الأطراف الإضافيين هم خلف عام أو خاص (و يسمى هذا الإجراء إدخالا في الخصام)، و إلا فإن الدعوى تعد غير مقبولة شكلا.
1/4 أن يتدخل في الخصام أو يتم استدعاء أطراف لم يشملهم الحكم التمهيدي:التدخل جائز في كل مراحل الدعوى. و هنا إما أن يكون الحكم التمهيدي قد أغفلهم و نكون أمام الحالة الأولى،أو أن يكون الحكم التمهيدي سليما و نكون بصدد الحالة الثالثة، و في هذه الحالة يعتبر مصير الدعوى معلقا على مدى أخذ الخبير بعين الاعتبار الأطراف المغفلة أو المتدخلين في الخصام.
2/ التأكد من مدى موضوعية الخبرة و التزام الخبير بمهامه.
و هنا لدينا احتمالين:
* الاحتمال الأول : أن يقوم الخبير بمهامه كما يجب وهنا يقوم القاضي باستدعاء الأطراف للحضور أمامه و التأكد فيما إذا كان هناك اتفاق بينهم حول إسناد الحصص، محاولة تقريب وجهات النظر . فإذا توصل إلى إجراء الصلح ،يحرر محضر الصلح الذي يتضمن مقاطع الاتفاق بين الأطراف و يوقع عليه الأطراف و القاضي. و هنا يعفى القاضي من إجراء القرعة . أما إذا تعذر إجراء الصلح, يتم إجراء القرعة و يتم تحرير محضر يتضمن نتائج القرعة. و هنا يصدر القاضي حكمه كما يلي{حكمت المحكمة بإفراغ الحكم التمهيدي المؤرخ... تحت رقم.... واعتماد الخبرة المنجزة من طرف الخبير ... المودعة بكتابة الضبط تحت رقم....و محضر الصلح أو محضر القرعة المؤرخ في... و بالنتيجة إسناد الحصص كما يلي:الهوية الكاملة للطرف , الحصة او الحصص المسندة إليه بتحديد موقعها و اسمها و مساحتها و حدودها (مراعاة المادة 66من المرسوم 76/63).
ويضاف في آخر الحكم ما يلي: على أن يتم شهر هذا الحكم بالمحافظة العقارية المختصة إقليميا.}
* الاحتمال الثاني: ان تكون الخبرة ناقصة. فيكون الحكم كالتالي :{استبعاد الخبرة المنجزة من طرف الخبير... المودعة بكتابة الضبط بتاريخ...تحت رقم...ومن جديد بتعيين الخبير ... الكائن مقره ... تسند له نفس المهام المحددة في الحكم التمهيدي المؤرخ في ... تحت رقم ... مع حفظ المصاريف.}
أما إذا رأى القاضي أن مهام الخبير ناقصة، يمكنه مطالبة الخبير بإنجاز مهام إضافية و يكون الحكم كما يلي:{...تسند له نفس المهام المحددة في الحكم التمهيدي المؤرخ... تحت رقم ... بالإضافة إلى ما يلي:...مع حفظ المصاريف.}.
* إذا كان سبب الشيوع هو الوفاة وهذا يعني أن مجموعة من الورثة تطالب بقسمة التركة.
و على القاضي أن يفحص:
ـ صفة الأطراف أي صفة الوارث.
ـ وجود التركة و مدى قابليتها للقسمة.
ـ انتقالها للورثة.
و هنا لدينا عدة احتمالات بحسب الوثائق المقدمة:
الاحتمال الأول: (القضية المثالية )
فريضة الهالك+عقد ملكية المورث+شهادة المعلومات السلبية يكون تاريخها قريبا من تاريخ رفع الدعوى +شهادة نقل الملكية. و هنا نصدر نفس الحكم الذي ذكرناه في الحالة الأولى.
الاحتمال الثاني:
فريضة الهالك + شهادة نقل الملكية ,و هنا إذا كانت شهادة نقل الملكية ذات تاريخ قريب من رفع الدعوى ، يكون الحكم كما في الاحتمال الأول. أما إذا كانت ذات تاريخ بعيد، يطلب القاضي من الأطراف إحضار شهادة المعلومات السلبية. و في حالة عدم إحضارها, يقضي بعدم قبول الدعوى شكلا لعدم ثبوت الصفة.
الاحتمال الثالث:
شهادة نقل الملكية فقط .هنا إذا كان تاريخها قريبا نكون أمام الاحتمال الأول. أما إذا كان تاريخها بعيدا نكون أمام الاحتمال الثاني.لان شهادة نقل الملكية هي عبارة عن فريضة +سند الملكية و بالتالي فصفة الأطراف تثبت بها.
الاحتمال الرابع :
فريضة الهالك +لدفتر العقاري .يكون الحكم في هذه الحالة كما يلي :{حكمت المحكمة بصرف الأطراف إلى الموثق لإعداد الشهادة التوثيقية, و تمهيديا بتعيين الخبير..... تسند له المهام التالية (حكم الحالة الأولى) مع تحديد الوثائق الواجب على الخبير إطلاعه عليها (الشهادة التوثيقية+ الدفتر العقاري).
الاحتمال الخامس:
سند الملكية فقط دون تقديم ما يثبت العلاقة مع الهالك المالك.يتم الحكم ب:{عدم قبول الدعوى شكلا لعدم ثبوت صفة الوارث}.
الاحتمال السادس:
فريضة أو شهادات الحالة المدنية بدون سند الملكية. يتم الحكم ب: {عدم قبول الدعوى شكلا لعدم ثبوت صفة المالك على الشيوع.}
الاحتمال السابع:
شهادة الحالة المدنية+سند ملكية الهالك. {الحكم بصرف الأطراف أمام الموثق لإعداد فريضة الهالك وشهادة نقل الملكية، وتحضيريا تعيين خبير تسند له المهام التالية(حكم الحالة الأولى) مع تحديد الوثائق الواجب عليه الاطلاع عليها.
الاحتمال الثامن:
فريضة +سند الملكية عبارة عن عقد تصريحي بشراء نسبة من حقوق ميراثية في تركة غير محددة في العقد.( هنا الملكية غير ثابتة لان نسبة الحقوق الميراثية المشتراة غير محددة كما أن الشيء المباع غير محدد) يكون الحكم:{ بعدم قبول الدعوى شكلا لانعدام صفة المالك على الشيوع}.
احتمال التاسع:
فريضة الهالك +سند الملكية يتضمن شراؤه لحقوق ذات نسبة محددة في الشيوع مع أطراف آخرين لعقار محدد، والدعوى رفعت بورثة الهالك فقط.يكون الحكم ب: {عدم قبول الدعوى لانعدام صفة }،لان القسمة تستدعي أولا فرز حصة الهالك على الشيوع مع المالكين معه و الفصل في هذه الدعاوى يستدعي إدخال كل المالكين في الشيوع في الدعوى.

النزاعات بين أعضاء المستثمرات الفلاحية

1.التعليق على قرار المحكمة العليا رقم 18
لقد رفضت المحكمة العليا في قرارها المؤرخ في 17/07/02 ملف رقم 232689 الطعن المرفوع ضد القرار الصادر عن مجلس قضاء تلمسان بتاريخ 22/02/99 و الذي تأسس فيه الطاعن على وجه واحد يتمثل في عدم مراعاة قضاة المجلس للمادتين 15 و21 من القانون 87/19 و عدم تطبيقهم للمادة 103 من ق.م ،و اعتمادهم خطأ على المادة 106 من ق.م.
وتتلخص وقائع الدعوى حسبما جاء في قرار المحكمة العليا ، انه تم إبرام عقد بين أعضاء المستثمرة الفلاحية على قسمة العتاد و الوعاء العقاري فيما بينهم و تحديد حصة كل واحد منهم مؤرخ في 06/10/92 .ثم أنكر الطاعنون هذا العقد في مواجهة المطعون ضده. عندها ثار نزاع بين الأطراف. و من المؤكد أن يكون حول انفراد المطعون ضده بجزء من الأرض و العتاد. فصدر حكم ـ لم يحدد القرار موضوع التعليق مكان صدوره ـ يكون قد استجاب لطلبهم. إلا أنه عند الاستئناف، أصدر مجلس قضاء تلمسان قرارا بتاريخ 22/02/99 قضى بإلغاء الحكم المستأنف و من جديد برفض الدعوى لعدم التأسيس.
و لقد اعتبر قضاة المحكمة العليا أن قضاة الموضوع عندما اعتبروا أن العقد المبرم بين أعضاء المستثمرة ذا حجة عليهم طبقا لنص المواد15و 36 من القانون 87/19 قد طبقوا صحيح القانون ما دام يحمل توقيعات كل أعضاء المستثمرة و هذا طبقا للمادة106 من القانون المدني.
و بقرارها هذا اعتبرت المحكمة العليا الاتفاق على تقسيم الوعاء العقاري للمستثمرات الفلاحية ، و كذا العتاد المخصص لاستغلاله صحيحا متى كان موقعا من طرف جميع أعضاء المستثمرة.و بالتالي فإن قضاء المحكمة العليا يعطي حجية لهذا الاتفاق فيما بين الأطراف الموقعة عليه، استنادا لنص المادة 15 من القانون 87/19.
إلا أن طرح المحكمة العليا جاء مخالفا لروح القانون 87/19، و لمحتوى نص المادة 18 منه . هذا من جهة ،و من جهة أخرى فإن القول بصحة العقد المبرم بين أعضاء المستثمرة و الذي يكون محله قسمة الوعاء العقاري و العتاد يعني إنشاء مستثمرات جديدة، إما فردية أو جماعية ,بحسب الاتفاق و هذا مخالف لنص المادتين 34 و 35 من نفس القانون اللتان تشترطان في العقد المتضمن تغيير التكوين الأولي للمستثمرة الفلاحية الجماعية أو تغيير مشتملات الحقوق لا بد أن يتم إخضاعه لإجراءات التسجيل و الشهر. من جهة أخرى تنص المادة 36 من نفس القانون على أن الاتفاق الداخلي المبرم بين أعضاء المستثمرة الفلاحية الجماعية يمكن أن ينتج عنه عقد عرفي قد يخضع لإجراءات التسجيل من أجل إعطائه تاريخا ثابتا. و لا يمكن مع ذلك الاحتجاج به على الغير. و هذا دون الإخلال بالمادتين 34 و 35 من نفس القانون.
وهذا يعني أن الاتفاق المبرم في الشكل العرفي الذي يهدف إلى إنشاء مستثمرات صغيرة داخل المستثمرة الكبيرة أو الأصلية باطل و مخالف للقانون. لأنه يهدف إلى إنشاء وحدات عقارية جديدة و يسندها إلى مستفيدين دون احترام للأشكال المقررة قانونا لإنشاء و نقل الحقوق العينية. فالانتقال من حالة الشيوع إلى حالة الفرز هي تصرف قانوني لابد فيه من الرسمية و الشهر حسب الأمر 75/74.
2. الملف رقم 12:
يونسي/ م.ف.ج رقم 5
و عـليه فـإن المـحكـمة
- حيث أن جوهر النزاع ينصب حول المطالبة بالعضوية ضمن مستثمرة فلاحية جماعية.
-حيث أن المدعي يستند في طلبه على القرار رقم 955 الصادر عن الوالي ولاية تيبازة بتاريخ14/11/1990 المتضمن تعديل أحكام القرار 232 المؤرخ في05/01/1988 و إدماج المدعي ضمن أعضاء المستثمرة المدعى عليها.
-حيث انه من الثابت قانونا أن المستثمرة الفلاحية تتكون قانونا عند شهر العقد التأسيسي الإداري الخاص بها في المحافظة العقارية طبقا للمادة 33 من القانون 87/19.
-حيث انه من الثابت قانونا من جهة أخرى أن كل صفقة يترتب عليها تغيير التكوين الاولي لأعضاء المستثمرة الفلاحية الجماعية يعد باطلا و عديم الأثر ما لم تثبتها عقد رسمي مشهر طبقا للمادة 34 من القانون 87/.19
_حيث انه بالرجوع إلى العقد التأسيسي المنشئ للحقوق العينية الخاص بالمدعى عليها المؤرخ في 16/07/1992 المشهر في 02/01/1993 فانه يتضح أن المدعي ليس عضوا في المستثمرة الفلاحية المدعى عليها.
_حيث أن القرار المتمسك به من طرف المدعي لا يرقى إلى مرتبة العقد الرسمي المشهر المنصوص عليه في المادة 34 من القانون 87/19 مما يجعل دعواه غير مؤسسة و يتعين القضاء برفضها.
حيث أن المصاريف القضائية يتحملها المدعي بصفته خاسر الدعوى .
لـهذه الأسـبـاب
حكمت المحكمة حال فصلها في القضايا العقارية علنيا ابتدائيا حضوريا برفض الدعوى لعدم التأسيس...
ملاحظة :يمكن ايضا اعتبار المدعي منعدم الصفة و نحكم بعدم القبول شكلا
3.الملف رقم 13
مشروح/م.ف.ج.رقم 01
وعـليه فـإن المـحكـمة
-حيث أن جوهر النزاع ينصب حول مطالبة المدعي بنصيبه من الأرباح في مستثمرة فلاحية جماعية.
-حيث أصدرت محكمة العفرون حكما بتاريخ25/04/01 قضى بتعيين الخبير بن علي زروقات من اجل معاينة الوعاء العقاري للمستثمرة المدعى عليها و تقدير المبيعات و المداخيل نقدا مع تحديد نصيب المدعي ابتداء من 21/03/1994.
_حيث اثر رجوع الدعوى بعد الخبرة أصدرت محكمة العفرون حكما بتاريخ 29/12/04 قضى بعدم المصادقة على الخبرة ومن جديد تعيين الخبير نور الدين زواكو للقيام بنفس المهام المحددة في الحكم المؤرخ في25/04/01 مع التأكد أن التقويم يكون على مجموع الوعاء العقاري للمستثمرة من1994الى 2004
-حيث أن الخصومة الحالية تهدف إلى الفصل في طلبات المدعي على أساس الخبرة المنجزة من طرف الخبير زواكو نور الدين.
_حيث دفعت المدعية عليها أن الخبير زواكو نور الدين قد خرج عن المهام المسطرة له و راح يحدد نصيب المدعي من الأرباح في نصيب ابنه المرحوم مشروح إسماعيل بعد أن أكد له المدعي انه اخذ نصيبه الخاص به.
_حيث أن دفع المدعى عليها غير مؤسس لأنه بالرجوع إلى الحسابات التي أجراها الخبير فانه استخرج قيمة المبيعات و المداخيل على مجموع الوعاء العقاري للمستثمرة المدعى عليها للفترة الممتدة من سنة 1994الى 2004 و قام بقسمتها على العدد الإجمالي لأعضاء المستثمرة ،و هم 09 بما فيهم ابنه المتوفى أو من حل محله.
_حيث و استنادا لما سبق فان الخبير حدد نصيب المدعي العائد له من المداخيل و المبيعات للمستثمرة و ليس نصيبه من حصة ابنه.
_حيث أن المستأنفة لم تبدي ملاحظات أخرى حول الخبرة.
_حيث أن المحكمة ترى أن الخبير قد أنجز مهامه بكل موضوعية مما يتعين القضاء باعتماد خبرته ومن ثمة الحكم للمدعي بالمبلغ المحدد فيها.
_حيث أن المدعي يطالب بالتعويض عما فاته من كسب.
_حيث انه من الثابت قانونا أن الدين مطلوب و ليس محمول و بالتالي فانه لا ينشا للمدعي الحق في التعويض إلا إذا قام بإعذار المدعى عليها طبقا للمادة 179 من القانون المدني. و ما دام المدعي لم يثبت توجيهه الإعذار للمدعى عليها فإن طلبه يعد غير مؤسس.
_حيث أن المدعي يطالب بشمل الحكم بالغرامة التهديدية إلا أن طلبه هذا يعد مرفوضا لان المدعي يمكنه الحصول على حقوقه عن طريق إتباع إجراءات التنفيذ الجبري(174ق .م).
_حيث أن المدعي يطالب بمصاريف الخبرتين، و المحكمة تعتبر طلبه مؤسس لان مصاريف الخبرة تعد من ضمن المصاريف القضائية التي يتحملها خاسر الدعوى
_حيث أن المدعى عليها خاسرة الدعوى فإنها ملزمة بتحمل المصاريف القضائية بما فيها مصاريف الخبرتين
لـهذه الأسـباب
حكمت المحكمة حال فصلها في القضايا العقارية علنيا ابتدائيا حضوريا بإفراغ الحكمين التمهيديين الصادرين عن محكمة الحال بتاريخ 25/04/2001 تحت رقم 92/01و 29/12/2004 تحت رقم 272/04،
و اعتماد الخبرة المنجزة من طرف الخبيرزواكو نور الدين المودعة بكتابة ضبط المحكمة بتاريخ ...تحت رقم ...و بالنتيجة إلزام المدعى عليها بأن تدفع للمدعي مبلغ1767730 بالإضافة إلى مبلغ... المتمثل في مصاريف الخبرتين و رفض ما زاد عن ذلك من الطلبات لعدم التأسيس و تحميلها المصاريف القضائية.
الحـوصـلة

ماهي المستثمرة الفلاحية؟
هي شركة مدنية تتمتع بالشخصية المعنوية و الاستقلال المالي. تتكون من شخص واحد أو عدة أشخاص تهدف إلى استغلال الأراضي الفلاحية التابعة للأملاك الوطنية الخاصة، استغلالا أمثلا، عن طريق منح أعضائها حق الانتفاع الدائم مع احتفاظ الدولة بحق الرقبة.
و تنشأ المستثمرات الفلاحية ،جماعية كانت أم فردية بموجب عقد إداري لان الدولة طرف فيه و يخضع للشهر العقاري.
وإن كانت المستثمرة الفردية لا تثير أي إشكال ، لأنها خاضعة لسيطرة شخص واحد ؛ فإن المستثمرة الجماعية تثير عدة إشكالات ، سببها عدم الإلمام بنصوص القانون المنظم للمستثمرات الفلاحية وهو القانون 87/19 الذي يؤكد في عدة مواقع منه على ضرورة استغلال الأراضي الفلاحية في المستثمرات الجماعية على الشيوع (المواد 9 ،18 و21 ).
فالمادة 21/2 تنص على جواز الاتفاق على توزيع المهام بين الأعضاء .إلا أن هذا الاتفاق ليست له حجية إلا بين أطرافه.
من جهة أخرى تمنع المادة 32 القسمة حتى في حالة انسحاب أحد الأعضاء.
كذلك فإنه لا يمكن تصور القسمة في المستثمرة لأنها تؤدي إلى انقضائها و تكوين مستثمرات فردية مكانها.و لا يمكن تصور هذه الوضعية لمجرد اتفاق الأعضاء و دون تدخل مالكة الأرض . لان هذه الوضعية تستدعي تعديل العقد التأسيسي للمستثمرة و الذي تعتبر الدولة طرفا فيه.

مرسلة بواسطة: aymen boubidi // 9:07 ص
التصنيفــات:

14 التعليقات:

غير معرف يقول... في 16 يونيو، 2012 9:22 م

شكرا جزيلا بارك الله فيكم و جعله إنشاء الله في
ميزان حسناتكم

غير معرف يقول... في 4 يناير، 2013 12:32 م

بارك الله فيك و رحم والديك

حقيقة قوانين جمة نجهلها فلك كل الاحترام

غير معرف يقول... في 25 نوفمبر، 2014 8:45 م

أمتلك ملكية عقارية مثبة بألعقد لدى الموثق ومشهرة لدى المحافضة العقارية ولها الدفتر العقاري .وأعرتها لصديق مؤقتا وبعد مدة من الزمن بل سنوات طلبت منه اخلاء السكن رفض الخروج من العقار ولما رفعت دعوة قضائية في المحكمة العقارية أدعى في عريضته بأنه اشترى مني الملكية وجاء بشاهدين واحد منهما صهره رغم أي وثيقة بيني وبينه ولا وعد بالبيع لدى الموثق بل عقد الملكية ودفتر العقار باسمي لحد الساعة (والقضية لازالت في العدالة ) الرجاء اعطاء الرئي في القضية من الناحية القانونية و شكرا الف مرة

غير معرف يقول... في 29 نوفمبر، 2014 7:52 م

السلام عليكم لدي استفسار * استفدت بمنزل من طرف البلدية في اطار بناء ذاتي سنة 1974 طوله 12مترا و عرضه 11مترا و بعدها قمت بحيازة قطعة ارض مجاورة للمنزل طولها 12مترا و عرضها 04مترا و قمت ببناء جدرانها الا ان جار من الخلف قام بفتح باب و بعدها تقدمت بشكوى للبلدية الا ان رئيس المجلس الشعبي البلدي قام بتقديم له اعذار بغلق الباب سنة 1981 و امتثل للاعذار و لكن سنة 1989 عاود فتح باب و تقدمت برفع دعوى في المحكمة قسم عقاري و بقية القضية تتداول في العدالة الى غاية 2013 افريل تم اصدار حكم تعيين خبير عقاري و خرج للمعاينة سنة 2014 ماي و طلب منا الوثائق و الشهود و معاينة القطعة ***السؤال المطروح هل الاعذار المقدم من طرف رئيس البلدية باغلاق الباب سنة 1981 لجار له صبغة قانونية و تبنى الخبرة عليه مع ان جار لا يملك اي وثيقة رسمية

Djelloul Adem يقول... في 11 أبريل، 2015 7:26 م

السلام عليكم أساتذة : شخص اشترى عقار و عند تحرير العقد عند الموثق جاء ما يلي :
- ان الشخص "أ" يملك حق الرقبة بحيث يؤول هذا الحق الى الشخص "ب" بعد وفاة الشخص "أ" شرط أن يكون "ب" على قيد الحياة.
- و أن الشخص "ب" له حق الإنتفاع بحيث يؤول هذا الحق الى الشخص "أ" بعد وفاة الشخص "ب" شرط أن يكون "أ" على قيد الحياة.
- نظرا لمشاكل شبت بين الطرفين فإن مالك الرقبة يريد فسخ هذا العقد و افراده بالملكية و الإنتفاع علما أن الشخص المترض عليه الإنتفاع لم يدخل هذا العقار منذ مدة كان قد باشر خلالها مرافعة مالك الرقبة لإلزامه بالسماح له بالإنتفاع.أصدرت أحكام و بقي مالك الرقبة رافضا السماح له بالإنتفاع.
هل لمالك الرقبة الحق في انهاء حق الإنتفاع ؟ كيف يكون ذلك ؟ ما هو الأساي القانوني للدعوى ؟ و ما هي حقوق الشخص "ب" صاحب حق الإنتفاع؟
شكرا لإرشادنا في حل هذا المشكل.

غير معرف يقول... في 11 يونيو، 2015 3:06 م

شكرا

aymen boubidi يقول... في 12 يونيو، 2015 11:34 ص

بارك الله فيك

إبراهيم قو يقول... في 13 يوليو، 2015 11:57 م

لدي عقارمن اجداد من عام 1899ورفعت قضيه قال لي عدم اتاسيس

غير معرف يقول... في 14 يناير، 2016 9:54 م

جزاك الله خيرا شكرا على المعلومات القيمة

nasira يقول... في 17 أبريل، 2016 8:28 م

في حال نزاع بين اعضاء مستثمرة فلاحية جماعية يمتلك كل واحد منهم عقد امتياز ،رفع الدعوى يكون باسم المستثمرة الجماعية للمدعي و المدعى عليه مثلا:المستثمرة الفلاحية الجماعية المسماة ..ممثلة في السيد... صاحب حق الامتياز ضد:المستثمرة الفلاحية الجماعية المسماة..ممثلة في السيد..صاحب حق الامتياز

Meli hmmd يقول... في 29 أغسطس، 2016 11:18 م

فاتورة بقيمة 37 مليون سنتيم سددت لشراء مستلزمات بناء لبيت على الشيوع سنة 1991.صاحب الفاتورة الان (2016 )يطالب بقيمة الفاتورة زيادة فوق نصيبه في الارث لكن بقيمة الدينار اليوم أي يريد قيمتها مضاعفة هل طلبه قانوني ام الورثة ملزمين بدفع قيمة الفاتورة بدون زيادة؟ شكراً

Meli hmmd يقول... في 29 أغسطس، 2016 11:26 م

فاتورة بقيمة 37 مليون سنتيم سددت لشراء مستلزمات بناء لبيت على الشيوع سنة 1991.صاحب الفاتورة الان (2016 )يطالب بقيمة الفاتورة زيادة فوق نصيبه في الارث لكن بقيمة الدينار اليوم أي يريد قيمتها مضاعفة هل طلبه قانوني ام الورثة ملزمين بدفع قيمة الفاتورة بدون زيادة؟ شكراً

غير معرف يقول... في 19 سبتمبر، 2016 1:25 م

متى كان عقد عرفى مزور بدليل لاسم الوالدة وهى ارملة عام 1969 حيث ان الوالد متوفى فى عام 1972 بلفى عقد مشهر مدة 21 سنة و عقد عرفى مدته 41 سنة = و عقد فريضة مزور يدليل لكن فى محكمة باتنه كل شىء ممكن 0699119117

imad bouradi يقول... في 26 نوفمبر، 2016 1:50 م

السلام عليكم.سؤالي هو كالاتي هل من الممكن التعويض عن النزاع العقاري بعد صدور قرار نهائي من المحكم العليا مع العلم انه للتعويض لابد من توافر خطا وضرر وعلاقة سببية بينهما والدستو يكفل حق التقاضي فالضررموجود مدة النزاع تفوق 15 سنة مع امر استعجالي بوقف الاشغال
افيدوني بارك الله فيكم

إرسال تعليق

 
جميع الحقوق محفوظة لمدونــةboubidi